Fonds immobiliers

Faut-il investir dans les placements immobiliers?

Avec l’évolution des taux d’intérêts et les risques d’aggravation des conflits sur la planète, est-ce que l’investissement dans la pierre reste d’actualité? Plus accessible qu’un achat en direct, il reste toujours la possibilité d’acquérir des parts d’un fonds de placement, par exemple. Notre dossier.

A défaut de pouvoir investir en direct en achetant un bien, il y a la solution plus accessible des fonds de placement
A défaut de pouvoir investir en direct en achetant un bien, il y a la solution plus accessible des fonds de placement - Copyright (c) Freepik
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La pierre, toujours et encore. Nos ancêtres les plus avisés n’ont-ils pas toujours plaidé pour investir dans ce type d’actif ? Personne ou presque n’oserait affirmer le contraire. La question qui se pose reste de savoir si l’on a les moyens de s’offrir un appartement ou une maison. Cependant, même en cas de réponse négative, on peut toujours bénéficier de l’augmentation de la valeur des biens immobiliers en achetant des parts de tel ou tel fonds immobilier. Nombre d’entre eux sont cotés à la bourse suisse.

Les avantages des fonds

Il faut savoir que le premier fonds de placement immobilier lancé en Suisse remonte à 1938 déjà ! Les caisses de pension elles-mêmes raffolent de plus en plus de la classe d’actifs: placements immobiliers indirects. Alors qu’il y a dix ans, les caisses de pension détenaient encore 10,9% des placements immobiliers indirects suisses, cette part atteint aujourd’hui 14,2%, soit davantage que la part des placements immobiliers directs.

Du fait que les fonds immobiliers ne peuvent être endettés qu’à hauteur d’un tiers de leur actif, cela signifie donc que ce type d’investissement reste peu risqué. Autre atout: les marchés immobiliers évoluent indépendamment des marchés financiers. Ils sont donc généralement exposés à des fluctuations moins importantes. Par ailleurs, la performance moyenne à long terme des fonds immobiliers n’est que légèrement inférieure à celle des actions suisses, tout en précisant que celles-ci représentent une part de risque nettement plus élevée.

Répartition géographique

Lorsque vous hésitez entre les dizaines de fonds et de SICAV proposés, n’oubliez pas d’examiner la répartition de leur portefeuille immobilier: que ce soit en fonction du type de biens (résidentiel, bureaux, mixte, commercial, résidences hôtelières, logistique, industrie, etc.), mais aussi en fonction de la situation géographique (arc lémanique, Jura, Valais, cantons alémaniques périphériques, etc.).

Le risque de placement, grâce à sa ré- partition sur un grand nombre d’immeubles situés dans des lieux différents, sera moins élevé que celui associé à un investissement direct. N’oublions pas non plus que les rendements locatifs des placements immobiliers ne subissent qu’à un faible degré les variations de prix du foncier. Grâce aux revenus locatifs générés par leurs portefeuilles d’immeubles, les fonds immobiliers réalisent des rendements supérieurs d’environ 3 points de pourcentage aux rendements moyens des obligations de la Confédération.

La pénurie de logements plaide en faveur d'un investissement dans un fonds immobilier.

Pénurie durable

Parmi les autres arguments qui plaident en faveur d’un investissement actuel dans un fonds immobilier, la pénurie de logements qui n’est pas près de disparaître. A l’instar des tendances mondiales, la construction et la livraison de nouveaux projets en Suisse ont connu des niveaux extrêmement bas ces derniers mois. La cause mise en avant est généralement celle du Covid, cependant le problème semble plus structurel. L’exiguïté de notre territoire ne peut que favoriser les tensions, les crispations et donc les oppositions.

Même la solution visant à construire désormais en hauteur n’est pas simple et prend du temps. Il faut compter entre 15 et 20 ans pour qu’un projet de tour arrive avec ses logements sur le marché. Pour- tant, dans le même temps, la Suisse reste attractive vis-à-vis de ses voisins européens. Sa stabilité et le niveau de ses salaires gardent un certain attrait. Dès lors, il n’est pas étonnant qu’avec une croissance de la population de 1,6% l’an dernier, notre pays franchisse dans les semaines qui viennent la barre des 9 millions de résidents.

Immigration et divorce

L’immigration en 2023 a renoué avec les records atteints dans les années 1960. La demande de location s’est renforcée. Elle est partiellement nourrie par l’afflux de ressortissants ukrainiens. Autre élément dont il faut tenir compte: le taux de divorce en Suisse se maintient et provoque un besoin d’autant plus accru en logements.

Lors de gardes partagées, cela impacte fortement la demande puisqu’il faut deux appartements avec plusieurs chambres. Le vieillissement de la population ne devrait pas changer ces tendances, bien au contraire. En effet, la construction de nouveaux EMS n’est pas très dynamique, à l’inverse de certaines résidences s’adressant aux plus de 75 ans tenant à rester autonomes, tout en habitant des lieux mieux adaptés. Sans oublier le fait que la plupart des personnes concernées, celles dont le pouvoir d’achat n’est pas suffisamment élevé, favorisent les solutions permettant un maintien à domicile.

La problématique énergétique

Dernier critère qui favorise l’investissement dans l’immobilier indirect, la crise climatique. Avec le réchauffement climatique, les pouvoirs publics renforcent leur arsenal législatif afin de diminuer l’émission de CO2 par le secteur immobilier. Or, outres les caisses de pension, ce sont les fonds de placement immobilier qui sont les mieux placés pour mener une politique d’investissement ambitieuse, gage d’un maintien, voire d’une amélioration de la valeur des biens immobiliers en question. En résumé, le moment semble propice pour se diversifier et investir dans la pierre, de façon indirecte.