Fribourg en plein essor
Le marché immobilier du canton de Fribourg est florissant. Une intense activité de construction, des prix plus abordables combinés à la proximité de l’agglomération bernoise et de l’Arc lémanique ont entraîné une croissance démographique très dynamique au cours de la dernière décennie. Cela a entraîné une forte hausse des prix de l’immobilier. Le canton reste néanmoins particulièrement attractif pour les propriétaires et ceux qui souhaitent le devenir.
En plus de ses villes au riche patrimoine historique, de la beauté de ses paysages et de ses spécialités culinaires réputées loin à la ronde, le canton de Fribourg se distingue par une croissance démographique exceptionnellement dynamique par rapport au reste de la Suisse. Ces dix dernières années, le canton a toujours figuré parmi les régions du pays à la plus forte croissance. Ainsi, entre 2012 et 2022, sa population a augmenté de 15%, alors que celle de la Suisse n’a progressé que de quelque 10%. Pour une région essentiellement rurale et sans grandes villes, cette évolution démographique peut paraître à première vue surprenante. Il y a cependant de très bonnes raisons qui expliquent que le canton soit devenu ces dernières années un véritable «hot spot» pour les nouveaux arrivants.
A commencer par sa situation géographique, qui motive certainement sa forte popularité. Situé entre l’agglomération de notre capitale nationale et le pôle économique de l’Arc lémanique, il offre à nombre de ses habitants une combinaison attrayante de charme rural et de proximité avec les centres économiques. Le bilinguisme est également un facteur déterminant dans l’attractivité de Fribourg. Grâce à lui, les obstacles à la mobilité sont faibles, tant pour les Romands que pour les Suisses alémaniques. Un regard sur la répartition régionale de la croissance démographique nous montre toutefois que ce sont surtout les régions francophones limitrophes du canton de Vaud qui ont été les principaux moteurs de cette forte croissance cantonale (voir carte).
Les avantages de la situation géographique ne suffisent évidemment pas à eux seuls à expliquer le développement dynamique de la population. Une telle croissance nécessite en effet un approvisionnement suffisant en logements grâce à une activité de construction soutenue. Sur ce point également, le canton de Fribourg s’est distingué ces dernières an- nées en comparaison nationale. Jusqu’à la veille de la pandémie de Covid, un grand nombre de nouveaux logements avaient été planifiés dans le canton. Et en particulier dans les régions qui ont récemment connu une croissance particulièrement forte (voir graphique).
Terrains à bâtir abordables
Comme dans d’autres cantons structurellement comparables, on a beaucoup bâti à Fribourg lors du boom de la construction de logements dû au contexte de taux bas de la dernière décennie. En effet, contrairement aux grands centres urbains et à leurs agglomérations, il était encore possible d’y trouver suffisamment de terrains à bâtir abordables, que ce soit en tant qu’investisseur immobilier institutionnel ou en tant que futur propriétaire d’une maison individuelle. Mais à la différence d’autres cantons, cette activité de construction très intense n’a pas conduit à un fort excédent de logements vacants. La plu- part des maisons et des appartements nouvellement construits ont pu être absorbés sans problème par les nombreux ménages qui se sont installés dans le canton.
En définitive, le fait qu’il y ait eu suffisamment de logements à disposition explique en grande partie la croissance de la population. Cela contraste avec le contexte des villes de l’Arc lémanique, où il reste peu de terrains à bâtir non construits. Bien que certaines régions continuent de planifier un nombre relativement important de projets, le grand boom de la construction touche désormais à sa fin, y compris dans le canton de Fribourg. Les défis structurels de plus en plus importants à l’échelle nationale (pénurie de terrains à bâtir, lente densification, afflux d’oppositions) freinent ici aussi l’activité de construction.
Pourtant, on ne peut toujours pas résumer le phénomène à l’augmentation du nombre de logements disponibles dans le canton. Les prix des objets y sont également sou- vent nettement plus abordables, que ce soit par rapport à la Suisse ou aux régions voisines au nord et au sud. Cela pourrait donc également expliquer pourquoi les résidents d’autres régions ont choisi de s’installer à Fribourg. Ces dernières années, il était non seulement plus facile d’y trouver un loge- ment adéquat, et un changement de can- ton permettait aussi dans de nombreux cas d’économiser facilement sur les frais de logement. Les prix plus bas ont sans doute eu un effet incitatif pour les futurs propriétaires des régions voisines, où les prix sont élevés.
Des prix plus accessibles
En effet, le rêve de posséder son propre logement était encore réalisable dans le canton de Fribourg pour nombre d’entre eux. Cette forte demande s’est accompagnée d’une hausse significative des prix (voir graphique). Les personnes déjà propriétaires de leur logement ont ainsi pu se réjouir de la plus-value réalisée. Dans l’ensemble, l’évolution des prix a suivi la dynamique nationale. Cependant, la forte augmentation de l’offre due à l’intense activité de construction a empêché tout effet de rattrapage important du niveau des prix fribourgeois. Les maisons individuelles y sont donc toujours nettement moins chères par rapport à la moyenne suisse. Le canton reste donc très attractif pour les futurs propriétaires.
Les effets de déplacement vers le canton de Fribourg devraient continuer à alimenter une demande soutenue pour l’immobilier local. En effet, face à la pénurie de logements qui se propage dans tout le pays à partir des grands centres, les nouveaux arrivants en provenance des régions limitrophes devraient rester nombreux. En rai- son de la nette diminution de l’activité de construction, les taux de vacance baissent désormais rapidement à Fribourg égale- ment. Les logements se font donc de plus en plus rares, ce qui se traduira bientôt par une hausse des loyers et des prix. L’immobilier dans une grande partie de Fribourg continuera de gagner en attractivité et reste un investissement profitable.