Perspectives sur le marché immobilier résidentiel de rendement
Après une hausse sans précédent du taux directeur, de 250 points de base entre les années 2022 et 2023, le marché immobilier résidentiel de rendement est devenu beaucoup moins attractif.
Les volumes transactionnels se sont effondrés de presque de moitié en 2023 par rap- port à l’année précédente et les prix ont enregistré une baisse plus ou moins marquée selon les régions géographiques, d’après l’indice des prix de transactions d’immeubles locatifs de rendement de la BNS, à l’instar de la région genevoise qui a enregistré la plus forte baisse des prix, -25% en 2 ans. L’absence des acteurs institutionnels d’importance en est l’explication. Ils préféraient investir dans les obligations, une classe d’actif presque oubliée suite à la baisse des taux en terrain négatif.
A contrario, le marché transactionnel des maisons individuelles et PPE a progressé de 2,2% en 2023 selon l’OFS, ce qui reflète surtout la difficulté de trouver un logement en propriété en raison d’une offre toujours trop limitée.
Suite à la baisse du taux directeur à 1,5 %, annoncée le 21 mars dernier par la BNS, il est fort probable que le premier ré- flexe du vendeur d’immeuble ait été de contacter son courtier pour revoir à la hausse ses attentes de prix. Il est toutefois encore trop tôt pour confirmer une tendance haussière sur les prix des immeubles de rendement, et ceci pour deux raisons. D’une part, les investisseurs institutionnels ne sont toujours pas de retour car leur allocation en immobilier reste encore trop proche des restrictions d’investissement. D’autre part, les cantons réfléchissent actuellement à la mise en œuvre de l’objectif zéro carbone et cela pourrait engendrer des obligations de rénovation pour les propriétaires immobiliers, à l’instar du projet de la loi vaudoise sur l’énergie, qui obligerait un propriétaire de rénover son immeuble en classe énergétique G et F du CECB sur les dix à quinze prochaines années. Il est important de mentionner ici que le coût d’une rénovation énergétique avec d’éventuelles mises en conformité peut représenter jusqu’à 70% du prix de revient d’un immeuble, soit une somme considérable pour un propriétaire immobilier. Dans ces conditions, il fort probable que les investisseurs soient peu motivés à investir dans des immeubles vétustes.