La périphérie n’existe plus: comment les investisseurs immobiliers repensent leur stratégie de construction

Face à des centres urbains toujours plus chers et à une population qui continue de croître, la construction se déplace vers les agglomérations. La question de départ n’est pas aussi simple qu’elle le semble: qu’appelle-t-on encore la périphérie? Avec un paramètre à garder en toile de fond: le climat.

Et si la périphérie n’existait plus vraiment? Ou, du moins, plus comme cette couronne uniforme que l’on dessinait autrefois autour des villes. C’est l’un des constats du B4B Forum, organisé le 2 septembre à Lausanne. «La périphérie n’est plus un choix par défaut, mais une véritable opportunité d’investissement, qui requiert plus de rigueur dans l’analyse qu’une opportunité au centre-ville», a résumé Julian Reymond, CEO de Realstone, organisateur de ce forum. L’enjeu est de taille. La Suisse continue de gagner des habitants tandis que son parc immobilier peine à suivre: le taux de vacance national s’est établi à 1% en 2025, et à 0,89% dans le canton de Vaud, son plus bas niveau depuis 2017. Dans le même temps, les centres deviennent financièrement inaccessibles à une part croissante de la population. Thomas Veraguth, stratégiste chez UBS, le rappelle: «Financer un appartement de 60 m² au centre de Zurich représente plus de quarante années de revenus; Genève se situe à peine en dessous.»

Des périphéries plutôt qu’une périphérie

S’éloigner du centre ne répond pourtant pas aux mêmes logiques pour tous. Marie-Paule Thomas, cofondatrice d’Usages Urbains, l’a montré à travers ses travaux sur les modes de vie résidentiels. A revenu et type de ménage équivalents, les aspirations peuvent fortement différer selon les parcours de vie: «Ce n’est pas la pénurie de logements en ville qui pousse structurellement les ménages vers la périphérie», relève-t-elle. Nature, échelle humaine ou qualité des transports peuvent constituer de véritables choix résidentiels. Certaines communes périphériques répondent désormais mieux à ces aspirations que les centres.

D’autant que s’éloigner ne signifie plus nécessairement s’exiler. Les données présentées par UBS montrent qu’entre 2020 et 2023, la croissance démographique a été nettement plus forte dans les communes d’agglomération que dans les grands centres. «La périphérie n’existe pas», résume Thomas Veraguth. La distance kilométrique perd de sa pertinence au profit d’un faisceau de critères: prix, surface, écoles, commerces, transports et, surtout, temps de trajet. Le télétravail a encore modifié l’équation. En conséquence, la périphérie devient davantage un arbitrage entre pouvoir d’achat et mode de vie qu’une localisation.

Repérer les communes qui ont du potentiel

Encore faut-il savoir où construire. Julien Bersier et Hugo Debreczeny, gestionnaires de portefeuille chez Realstone, ont présenté une grille destinée à identifier les communes périphériques à fort potentiel. Cinq critères y sont pondérés à parts égales: évolution des loyers sur quatre ans, évolution des revenus par habitant, projection démographique à 2055, pipeline de projets de construction et niveau de vacance. Les chiffres d’UBS font aussi apparaître le fait que l’offre abordable est en train de s’effondrer. Le nombre d’annonces proposant un loyer inférieur à 200 francs le mètre carré par an est passé d’environ 75 000 en 2019 à 27 500 en 2025, tandis que le coût moyen d’un appartement neuf est passé de 420 000 à 490 000 francs.

Les périphéries affichent davantage d’offres, des loyers plus bas et moins de liquidité que les centres, mais la moyenne masque de fortes disparités. Une sélection fine permet, selon Julien Bersier et Hugo Debreczeny d’identifier des marchés où la vacance est aussi faible que dans les centres et la progression des loyers supérieure. Ainsi, «périphérique» ne signifie pas nécessairement «plus risqué» du point de vue d’un investisseur immobilier.

Construire, mais pas n’importe quoi

Les constructeurs font le même constat. «Un foncier moins cher ne suffit pas», insiste Christophe Lirot, directeur du développement immobilier chez Losinger Marazzi. Il faut comprendre le micro-marché – typologie des ménages, bassin d’emplois, prix – puis construire pour ceux qui y vivent ou pourraient vouloir y vivre. Il ajoute: «La périphérie n’est pas un raccourci.» L’échelle pertinente devient alors celle du quartier. Commerces, espaces publics, mobilité et services participent à la valeur du logement autant qu’à son attractivité. L’enjeu n’est plus seulement de produire des mètres carrés où le terrain reste disponible, mais de fabriquer des morceaux de ville.

Reste l’invité discret de cette réflexion: le climat. Il apparaît déjà dans la rénovation énergétique ou le photovoltaïque; Realstone indique avoir réduit de 11% les émissions de CO₂ de son portefeuille RSF sur le dernier exercice. Mais demain, chaleur, végétalisation, eau ou mobilité pourraient peser directement sur l’attractivité d’un territoire. Prix du foncier, transports, démographie, vacance, modes de vie… Les professionnels disposent désormais d’une batterie de critères pour déterminer où construire. Reste celui qu’ils maîtrisent le moins à l’heure de redessiner la périphérie. Le climat pourrait bien finir par tenir le crayon.