Acheter ses murs pour rester à Genève
Face à la raréfaction des surfaces d’activités et aux mutations urbaines qui touchent le canton de Genève, un nouveau modèle immobilier a émergé dans une zone industrielle. ORIX, un projet de 17'200 m² vendu en pleine propriété, mise sur un besoin croissant des PME.
Devenir propriétaire de ses murs reste une exception dans l’immobilier industriel genevois. Pourtant, à mesure que les espaces d’activités se raréfient et que les entreprises cherchent à s’ancrer durablement sur le territoire, ce modèle suscite un intérêt croissant. Dans la zone industrielle de Meyrin-Satigny (Zimeysa), le maître d’ouvrage REIS s’apprête à lancer ORIX, un projet de plus de 17'000 m² destiné aux activités artisanales, industrielles légères et administratives. Sa particularité: contrairement à plusieurs développements récents réalisés en DDP (droit distinct et permanent), les locaux seront proposés à la vente sous forme de PPE (propriété par étage), avec une quote-part du terrain associée à chaque unité. Une offre encore rare à Genève mais qui répond, selon ses initiateurs, à un besoin longtemps resté sans réponse.
La conséquence d’un marché sous pression
En effet, la question du foncier économique est devenue centrale dans le canton. Selon la Fondation pour les terrains industriels de Genève (FTI), les zones industrielles genevoises représentent à peine 3% du territoire cantonal mais accueillent plus de 3400 entreprises et près de 62'000 emplois. Dans ce contexte, chaque mètre carré disponible est devenu une ressource stratégique. La pression s’est encore accentuée avec la transformation du périmètre Praille-Acacias-Vernets (PAV), qui pousse progressivement certaines activités productives à quitter des secteurs appelés à accueillir davantage de logements.
«Nous n’avons pas imaginé créer un marché. Nous voulons révéler un besoin qui existait déjà mais qui ne trouvait pas d’offre adaptée», résume Johannes Gerzain, responsable du marché suisse chez REIS. L’idée d’ORIX est d’ailleurs née lors de la commercialisation de Rubix, un vaste complexe industriel de 47 000 m² actuellement en voie d’achèvement dans la Zimeysa. Alors que ce projet s’adresse principalement à de grands utilisateurs locataires, REIS a vu se dégager un autre profil d’entreprises: des PME recherchant entre 250 et 1000 m² et souhaitant acquérir leurs locaux.
Situé rue de la Bergère 10, à quelques centaines de mètres de Rubix, ORIX se veut ainsi complémentaire. Là où son voisin propose de vastes plateaux locatifs, le nouveau projet cible principalement les PME genevoises et leurs sous-traitants dans l’horlogerie, la pharmacie ou les technologies de pointe. Les unités pourront être modulées dès 250 m² et jusqu’à près de 3000 m². Le bâtiment a été conçu en verticalité pour offrir une grande flexibilité, avec plusieurs noyaux de circulation et de larges monte-charges permettant d’accueillir des activités industrielles en étage. Une évolution qui illustre une tendance plus large. Puisque, faute de nouvelles réserves foncières, Genève est contrainte de densifier ses zones industrielles existantes. Construire en hauteur devient alors progressivement une nécessité économique autant qu’urbanistique.
Sécuriser son outil de travail
Si la formule séduit, c’est aussi parce qu’elle répond à une préoccupation récurrente des entreprises, celle d’assurer leur pérennité. Pour de nombreux acteurs économiques, les mutations urbaines récentes ont rappelé qu’un bail commercial n’offre jamais les mêmes garanties qu’un droit de propriété. Certaines sociétés historiquement implantées dans le canton ont dû envisager un déménagement à la suite de projets de requalification urbaine ou de transformations de leur environnement. «Devenir propriétaire permet de se projeter sur le long terme et de ne pas dépendre des décisions d’un bailleur», souligne Johannes Gerzain.
L’argument est également financier. En Suisse, les banques acceptent généralement de financer une partie importante de ce type d’acquisition à des conditions favorables. Pour certaines PME, le coût du financement peut ainsi devenir comparable, voire inférieur, à celui d’une location sur la durée. A cela s’ajoute la possibilité d’amortir librement les aménagements réalisés dans les locaux, un aspect particulièrement important dans les secteurs industriels où les équipements représentent souvent des montants conséquents.
Et si ce type d’offre reste pourtant rare, c’est principalement en raison du profil des investisseurs actifs sur le marché. Les grands acteurs institutionnels privilégient naturellement les immeubles générant des revenus locatifs réguliers, davantage compatibles avec leurs objectifs de rendement à long terme. Pourtant, plusieurs opérations récentes (Espace Tourbillon, Quarz’Up… ) menées dans le canton ont démontré l’intérêt du marché pour cette formule. Certains développements d’activités réalisés en PPE ont notamment rencontré un succès supérieur aux surfaces proposées à la location, confortant l’idée qu’un segment spécifique est en train d’émerger.
Un enjeu qui dépasse l’immobilier
Le chantier d’ORIX devrait donc débuter au premier trimestre 2027 pour une livraison prévue début 2029. D’ici là, REIS finalisera Rubix, dont le rendu final est attendu cet hiver. Une large partie des surfaces est déjà en cours de commercialisation auprès d’entreprises actives dans les technologies avancées, la microtechnique, l’horlogerie ou la pharmacie. Mais au-delà de ces deux projets, c’est la capacité du canton à maintenir son tissu productif qui se joue. Dans un contexte où les entreprises restent mobiles et où la concurrence entre régions demeure forte, la qualité et la diversité des locaux disponibles deviennent des facteurs d’attractivité à part entière.
Bien que Genève conserve plusieurs atouts majeurs (une forte concentration d’entreprises, une main-d’œuvre transfrontalière importante et des infrastructures qui font de la Zimeysa l’un des principaux pôles industriels romands), la rareté du foncier impose désormais de nouvelles réponses. L’apparition de projets comme ORIX témoigne peut-être d’une évolution plus profonde du marché. Longtemps pensé presque exclusivement autour de la location, l’immobilier d’activités pourrait ainsi voir une nouvelle génération de PME désireuses de devenir propriétaires de leur outil de travail. Or, dans un canton où chaque hectare économique compte, la question de conserver durablement les entreprises qui font vivre son tissu industriel et artisanal dépasse largement le cadre d’un seul bâtiment.