Droit de superficie: la solution à tout?

Dans quelques villages du district de Nyon, généralement au pied du massif jurassien, voilà qu’on trouve de charmants petits quartiers de chalets. A Gingins, Trélex, Givrins et Genolier, notamment, ces chalets ont été généralement construits dans les années 1960 et étaient alors affectés en résidences secondaires pour les Genevois en mal d’air pur. Et même, parfois, de neige. La spécificité de ces habitations résulte dans le fait que si le chalet appartient bel et bien à celui qui l’a initialement construit, ou ultérieurement racheté, le terrain sur lequel il est bâti est propriété de la collectivité publique, via un Droit de superficie.

Quelques années plus tard, alors que les Genevois préféraient chercher l’air pur et la neige du côté du Valais, ces chalets sont devenus des habitations principales pour les familles de classe moyenne, qui voyaient dans ces maisons en droit de superficie l’occasion d’acheter un bien à des prix abordables. Abordables car la transaction ne concernait que le bâti, et non le terrain. Mais, comme pour l’ensemble du marché immobilier dans le district de Nyon, les prix ont pris l’ascenseur, et les familles de classe moyenne n’ont plus la possibilité, aujourd’hui, de s’offrir de tels chalets.

Revente des parcelles

Aussi, ces chalets en droit de superficie représentent des charges d’entretien parfois difficile à justifier pour une collectivité publique, notamment quand ces parcelles et chalets sont disposés sur des territoires extra-communaux, comme c’est le cas des chalets de Genolier situés à Saint-Cergue. Des contraintes d’entretien donc, mais aussi la perspective d’une entrée financière conséquente en cas de revente. Après réflexion, Genolier a tout bonnement décidé de s’en séparer. Un processus qui aura duré plusieurs années. L’argent récupéré a permis à la Commune d’acheter deux parcelles stratégiques pour son développement au centre du village. A Gingins aussi, de potentielles ventes permettraient de financer, en partie, de gros projets prévus au centre du village.

Soulager les communes

La fin du droit de superficie pour le logement? D’un côté, oui, en tout cas pour des maisons individuelles. Mais de l’autre, assurément pas. En effet, le Droit distinct de superficie est revenu à la mode auprès des villages qui souhaitent construire du logement abordable pour leurs habitants. «Les élus ne sont pas des spécialistes de la construction. On ne peut pas raisonnablement leur demander d’assurer eux-mêmes la coordination d’un projet immobilier d’une telle complexité. Cela exige du temps, des compétences spécifiques et des moyens, y compris financiers», explique Clément Lambert, responsable opérationnel de la Fondation Equitim. Certes, une commune pourrait confier un tel projet à une entreprise de construction générale mais, là encore, il faudrait pouvoir assurer un suivi rigoureux et disposer de grandes connaissances dans le domaine.

Logements abordables

La Fondation Equitim, dont les investisseurs sont des caisses de pensions du domaine de l’immobilier et de la construction, justement pour construire du logement abordable et être le partenaire des collectivités publiques dans le développement de leurs projets, s’est constituée en 2015. Et si les projets de construction d’Equitim ne cessent d’affluer, il en est pourtant un qui n’avait pas abouti, en 2021, à Trélex. Pierre Hofmann, son syndic, se souvient: «L’avantage pour nous était de confier tout le projet à un spécialiste et de ne pas nous improviser nous-mêmes constructeurs, minimisant ainsi les risques, notamment au niveau financier, avec la perspective de ne pas louer les logements. »

Car la Fondation Equitim ne se limite pas à construire: elle investit, pilote la réalisation, conserve la propriété des immeubles sur le long terme et en confie ensuite la gestion à une régie locale. A Trélex, c’est le rendement qui avait posé problème au Conseil communal, jugé trop faible, et ce essentiellement à cause d’un projet qui ne prévoyait qu’une dizaine d’appartements sur une petite parcelle. Le syndic Pierre Hofmann se rappelle, encore, d’une certaine incompréhension: «Bien sûr que la rente annuelle pour la Commune n’était pas énorme, mais il s’agissait de proposer des logements abordables à notre population, pas de chercher un grand rendement financier. » Aujourd’hui encore, le syndic Pierre Hofmann, qui quittera ses fonctions ces prochains jours, estime qu’il s’agit bien, pour sa commune, d’une opportunité manquée.

Rente annuelle et soucis réduits

Pour Clément Lambert, responsable opérationnel d’Equitim, il n’y a pas de solution miracle: «La rente annuelle est directement liée aux revenus locatifs de l’immeuble. Elle dépend donc à la fois du nombre de logements réalisés et du niveau des loyers pratiqués: lorsque les loyers sont volontairement maintenus à un niveau bas afin de garantir des appartements attractifs et accessibles, la rente l’est également. » Reste que si Trélex n’a pas souhaité aller plus en avant dans ce projet de logements, Equitim travaille actuellement à plusieurs constructions dans le district de Nyon: une vingtaine de logements à Duillier; idem à Gland et Chavannes-de-Bogis; sans oublier la construction d’un petit centre médical, avec des appartements, à Saint-Cergue.

Naturellement, Equitim n’est pas le seul acteur de ce marché, citons notamment les coopératives CODHA et Cité-Derrière. La première a construit et gère le quartier de Stand, à Nyon. La seconde a construit et gère des appartements à Nyon, Prangins, Gland ou encore Saint-Prex.

Le DDP s’est réinventé et les communes en avaient sacrément besoin.