Entre résilience, transformation et nouvelles exigences

L'immobilier suisse conserve une solide réputation de valeur refuge. Malgré un environnement économique marqué par des incertitudes géopolitiques, une évolution des taux d'intérêt et une réglementation toujours plus dense, les capitaux continuent d'affluer vers la pierre.

Dans son entretien, Bruno Kurz, CEO de Swiss Finance & Property Funds (SFPF), souligne que les flux d'investissements institutionnels atteignent des niveaux records. Cette abondance de capitaux constitue toutefois un défi: les opportunités d'acquisition restent limitées alors que la demande ne cesse d'augmenter. Résultat, les investisseurs doivent faire preuve d'une sélection beaucoup plus rigoureuse et privilégier la qualité plutôt que la croissance à tout prix.

Cette pénurie structurelle est particulièrement marquée dans le logement, où les procédures d'autorisation, les contraintes réglementaires et les initiatives de protection du parc immobilier ralentissent considérablement la création de nouvelles surfaces.

L'ESG passe du discours à la preuve

L'un des principaux enseignements du rapport concerne la montée en puissance des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Longtemps perçue comme un argument marketing, la durabilité devient aujourd'hui une exigence réglementaire assortie d'obligations de démonstration.

Les nouvelles règles de l'Asset Management Association Switzerland (AMAS) imposent désormais aux fonds immobiliers revendiquant une approche durable de documenter précisément leurs objectifs, leurs indicateurs de performance et leurs résultats. Les simples labels ou déclarations d'intention ne suffisent plus.

Cette évolution implique un important travail de collecte de données, de gouvernance et de contrôle. Les gestionnaires doivent être capables de démontrer, chiffres à l'appui, les performances énergétiques de leurs immeubles, leurs émissions de CO₂ ou encore l'évolution de leur consommation d'énergie. Le rapport souligne que la crédibilité devient désormais un véritable avantage concurrentiel.

La valeur immobilière intègre progressivement les critères ESG

Cette transformation se retrouve également dans les méthodes d'évaluation des immeubles. Les nouvelles recommandations de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ne modifient pas fondamentalement les principes d'expertise, mais renforcent considérablement les exigences en matière de justification.

L'enjeu n'est plus seulement d'identifier les risques liés au climat, aux performances énergétiques ou à l'obsolescence des bâtiments, mais de démontrer dans quelle mesure ces éléments influencent réellement les prix du marché. Les experts immobiliers sont ainsi amenés à distinguer ce qui relève déjà de la valeur de marché de ce qui constitue encore une anticipation stratégique. Une évolution qui témoigne de la maturité croissante des enjeux ESG dans le secteur.

Quand l'architecture devient un outil thérapeutique

Parmi les thèmes les plus originaux abordés dans cette édition figure la Healing Architecture, ou architecture thérapeutique. Cette approche considère le bâtiment comme un acteur à part entière du processus de soins. Lumière naturelle, végétation, qualité acoustique, orientation intuitive ou encore espaces de retrait participent directement au bien-être des patients, mais aussi aux conditions de travail du personnel médical.

Le rapport illustre cette tendance à travers plusieurs réalisations suisses emblématiques, comme le REHAB Basel, le nouvel Hôpital universitaire pour enfants de Zurich ou encore l'Hôpital Riviera-Chablais à Rennaz. Tous démontrent qu'un environnement bien conçu contribue à réduire le stress, facilite les déplacements, améliore la récupération et optimise le fonctionnement des établissements de santé. Cette réflexion dépasse d'ailleurs le seul domaine hospitalier et ouvre de nouvelles perspectives pour l'ensemble de l'immobilier, qu'il soit résidentiel ou tertiaire.

De nouvelles stratégies pour valoriser les actifs

Le rapport s'intéresse également aux évolutions des transactions immobilières. Le Sale & Leaseback connaît ainsi un regain d'intérêt dans un contexte où les entreprises cherchent à dégager des liquidités sans renoncer à l'utilisation de leurs bâtiments. Cette opération consiste à vendre un immeuble tout en continuant à l'occuper via un bail de longue durée. Si le mécanisme permet de renforcer la trésorerie des entreprises, il exige un équilibre particulièrement fin entre prix de vente, niveau des loyers et répartition des risques.

Les auteurs soulignent également l'émergence progressive des assurances dites Warranty & Indemnity (W&I), encore peu répandues dans les transactions immobilières suisses mais promises à un développement croissant avec l'internationalisation du marché.

Enfin, plusieurs contributions rappellent la complexité croissante de la fiscalité immobilière, notamment lors de l'acquisition de sociétés immobilières ou dans le cadre de restructurations, où une analyse approfondie demeure indispensable afin d'éviter des charges fiscales parfois importantes.

Un secteur qui entre dans une nouvelle phase

Au fil de ses différentes analyses, le Real Estate Spotlight 2026 met en évidence une évolution de fond : l'immobilier ne se résume plus à un actif financier ou à un simple bâtiment. Performance environnementale, qualité des usages, innovation architecturale, réglementation, gouvernance et disponibilité des données deviennent désormais des composantes essentielles de sa valeur.

Dans un marché toujours très attractif mais de plus en plus exigeant, les acteurs capables d'intégrer simultanément ces dimensions disposeront d'un avantage décisif. Plus que jamais, l'avenir de l'immobilier suisse se jouera autant sur la qualité des bâtiments que sur la qualité des stratégies qui les accompagnent.