Espaces de coworking: deux modèles mais une même quête de rentabilité

A première vue, les prestations proposées par les principaux acteurs du coworking semblent similaires: accès à un poste de travail flexible (hot desk), location de bureaux fixes, salles de réunion, espaces communs et services (internet, café, événements). Pourtant, le positionnement varie sensiblement selon la ville.

A Genève, le marché est dominé par des acteurs internationaux (Westhive à Pont-Rouge, Spaces, Mitwit, l’allemand Satellite Office, Signature by Regus) et des concepts premium. Les espaces sont souvent situés dans des quartiers stratégiques, à proximité des organisations internationales ou des centres financiers. La clientèle est majoritairement composée de consultants, d’entreprises multinationales ou de structures en mission temporaire.

A Lausanne, l’écosystème est plus diversifié et ancré localement. Les espaces de coworking s’adressent davantage aux start-up, PME et indépendants, avec une forte dimension communautaire et collaborative. On y trouve aussi des lieux hybrides mêlant innovation, formation et entrepreneuriat.

Des différences de prix marquées

Ces différences de positionnement se reflètent dans les tarifs pratiqués. A Genève, une journée de coworking se paie généralement entre 45 et 65 francs, tandis qu’un abonnement mensuel flexible oscille entre 250 et 350 francs. Pour un poste fixe, les prix démarrent autour de 450 francs et peuvent dépasser 700 francs dans les espaces haut de gamme.

A Lausanne, les prix sont plus accessibles et plus variés. Une journée coûte entre 30 et 50 francs, un abonnement flexible entre 280 et 400 francs, et un poste fixe entre 350 et 550 francs. Cette variabilité traduit la coexistence d’offres économiques et de concepts plus premium.

Le vrai enjeu: la rentabilité des surfaces

Pour les bailleurs et investisseurs, la question centrale n’est pas seulement celle des prix, mais aussi celle de la rentabilité par mètre carré.

Contrairement à une location classique, où un locataire occupe une surface sur la durée, le coworking repose sur une logique de densification et de rotation. Un espace de 1000 mètres carrés peut accueillir environ 150 postes de travail, contre 70 à 80 dans un bureau traditionnel. Le revenu dépend alors de deux facteurs clés: le prix moyen par poste et le taux d’occupation.

En appliquant des hypothèses réalistes, il est possible d’estimer la rentabilité d’un espace de coworking. A Genève, avec un prix moyen de 550 francs par poste et un taux d’occupation de 85%, un espace de 1000 mètres carrés génère environ 840 000 francs de revenus annuels. En déduisant des coûts d’exploitation estimés à 250 000 francs, le résultat net avoisine 590 000 francs.

A Lausanne, avec un prix moyen de 400 francs et un taux d’occupation de 80%, les revenus atteignent environ 576 000 francs. Avec des coûts plus faibles, de l’ordre de 180 000 francs, le résultat se situe autour de 396 000 francs.

Deux logiques de marché

Ces chiffres mettent en évidence deux modèles distincts. Genève permet d’atteindre des niveaux de rentabilité plus élevés en valeur absolue, grâce à des prix plus importants et une clientèle solvable. En revanche, le modèle est plus exigeant: il nécessite un positionnement premium, un taux d’occupation élevé et une qualité de service irréprochable.

Lausanne offre une approche plus accessible, avec des coûts d’entrée et d’exploitation plus faibles. La rentabilité y repose davantage sur le volume et la maîtrise des charges. Le risque est également plus limité, en raison d’un marché moins saturé.

Dans les deux cas, un élément reste déterminant: le taux d’occupation. En dessous de 75 à 80%, les coûts d’exploitation – nettement plus élevés que dans l’immobilier traditionnel – peuvent rapidement éroder la rentabilité. Autrement dit, le coworking n’est pas un produit immobilier passif, mais une activité d’exploitation à part entière, proche de l’hôtellerie dans sa logique économique.

Face à ces enjeux, de plus en plus de bailleurs optent pour des modèles hybrides: une partie des surfaces est louée de manière traditionnelle, tandis qu’une autre est exploitée en flex office, soit directement, soit via un opérateur. Cette approche permet de combiner stabilité des revenus et potentiel de rendement supérieur, tout en limitant les risques.

Le coworking en Suisse romande ne répond pas à un modèle unique. Genève et Lausanne illustrent deux approches complémentaires: l’une orientée vers la valeur et le premium, l’autre vers la flexibilité et l’accessibilité. Pour les investisseurs comme pour les utilisateurs, comprendre ces différences est essentiel afin d’arbitrer entre coût, usage et potentiel de rendement.

Des échecs qui rappellent les limites du modèle

Si le coworking continue de séduire, plusieurs exemples récents montrent que le modèle reste fragile, en particulier hors des centres urbains ou en cas de positionnement mal calibré. Le cas de PepperHub à Gland est révélateur: cet espace de près de 1600 mètres carrés, idéalement situé entre Genève et Lausanne, a été mis en liquidation après avoir peiné à atteindre un taux d’occupation suffisant. Son positionnement intermédiaire, ni véritablement premium ni low cost, illustre la difficulté de trouver sa place dans un marché segmenté.

A une autre échelle, un propriétaire à Neuchâtel témoigne également des risques liés à ce type d’exploitation, évoquant des loyers impayés de la part d’un exploitant de coworking, signe de tensions financières derrière une activité pourtant visible.

La Suisse n’échappe pas à une tendance observée à l’international: la chute spectaculaire de WeWork, contrainte de se restructurer après une expansion trop rapide, a rappelé que la croissance du coworking peut masquer des modèles économiques fragiles. Même à plus petite échelle, plusieurs espaces indépendants en Suisse romande ont discrètement cessé leur activité ces dernières années, faute de rentabilité. Ces exemples soulignent une réalité essentielle: le coworking n’est pas un produit immobilier passif, mais une activité d’exploitation exigeante, où localisation, positionnement et taux d’occupation doivent être parfaitement alignés.