Immobilier valaisan: un marché solide mais sous tension
Le dernier rapport immobilier BCVS-CIV révèle un marché toujours attractif, porté par des taux bas, mais fragilisé par la pénurie de logements et la montée des risques climatiques.
Après plusieurs années de croissance soutenue, le dernier rapport BCVS–CIV (réalisé conjointement par la Banque Cantonale du Valais, la Chambre Immobilière Valaisanne et Wüest Partner) observe un net ralentissement sur le marché valaisan: l’emploi progresse moins vite, le chômage remonte et la dynamique démographique s’essouffle. Ce contexte tend à affaiblir la demande en immobilier.
Pourtant, l’environnement monétaire vient contrebalancer cette tendance. En abaissant son taux directeur à 0% en 2025, la BNS a provoqué une nouvelle baisse des hypothèques SARON et des rendements obligataires. Des conditions de financement exceptionnellement favorables qui continuent malgré tout de stimuler l’achat immobilier, les rénovations et l’investissement.
Villas: progression soutenue alimentée par la rareté
Les prix des maisons individuelles en Valais grimpent cette année de 5,7%, avec une accélération notable dans le Haut-Valais et le Valais central. La construction reste modérée malgré une légère reprise des permis, insuffisante pour combler la pénurie. Les rénovations, en revanche, augmentent fortement, encouragées par les coûts de financement bas et par l’anticipation du changement fiscal lié à la suppression prochaine de la valeur locative.
PPE: demande élevée mais offre en recul
L’offre d’appartements en PPE (propriété par étages) recule quant à elle de 6%, atteignant son plus bas niveau depuis 2015, tandis que les prix progressent de 5,5%. Les permis de construire repartent nettement à la hausse (+27%), mais le décalage entre projets et réalisations maintient la tension sur le marché. La flambée des loyers locatifs (+20% en trois ans) renforce de ce fait encore l’intérêt pour l’achat.
Locatif: un marché en tension extrême
Le taux de logements vacants tombe à 1,2% selon le rapport, confirmant une pénurie durable. Les loyers de l’offre, corrigés de la qualité, ont bondi de 20,4% en trois ans (un rythme deux fois supérieur à celui des cantons voisins). Mais une légère détente de l’offre apparaît grâce à la reprise de la construction et au report de certains ménages vers l’achat. Les loyers devraient cependant continuer de progresser en 2026, quoique plus modérément (+1,2%).
Bureaux: un segment prudent
Les surfaces administratives subissent l’effet cumulé d’une demande en recul, du développement du télétravail et d’une croissance de l’emploi tertiaire faible. L’offre augmente légèrement et les loyers restent environ 6% sous leur moyenne décennale, indiquant un marché qui peine à retrouver son équilibre.
Montagne: après le boom, la normalisation
Dans les stations, le marché se stabilise après l’explosion post-pandémie. Les prix des villas se calment, même si la croissance reste autour de 5%. Les appartements en PPE continuent de progresser plus fortement (+6,6%), soutenus par une offre structurellement limitée (Lex Weber), des charges énergétiques maîtrisées et une demande toujours élevée.
Risques naturels: un enjeu désormais majeur
Les années 2024 et 2025 comptent parmi les plus destructrices depuis 50 ans, avec:
des crues et glissements de terrain massifs
l’éboulement du glacier du Birch ayant détruit 90% du village de Blatten,
plus de 320 millions de francs de dommages pour la seule année 2025
Les analyses montrent que les biens situés en zones de danger élevé subissent une décote de 1,8 à 4,9% selon le type de risque (crues, ruissellement, glissements, avalanches). À horizon 2080, la quasi-totalité des bâtiments valaisans sera exposée à des risques élevés de fortes pluies et de tempêtes, même si l’exposition aux crues devrait diminuer localement grâce aux mesures de protection.
Un marché porteur mais traversé de nouveaux défis
Le rapport BCVS–CIV 2025 révèle finalement un marché immobilier:
robuste, grâce aux taux bas et à une demande toujours supérieure à l’offre
sous tension, en raison de la pénurie de logements et du ralentissement démographique
en transition, avec l’impact fiscal de la suppression de la valeur locative
exposé, face à des risques naturels croissants qui influencent progressivement les valeurs et les choix d’implantation.