L’immobilier, un pilier fragilisé pour les caisses de pension

L’immobilier reste-t-il une valeur refuge pour les caisses de pension en 2026? La question, longtemps jugée presque superflue, s’impose désormais avec acuité. Lors du dernier CIFI Real Estate Investment Event, les acteurs du secteur ont dressé un constat nuancé: la pierre conserve un rôle central mais son évidence s’effrite face à une accumulation de contraintes économiques, politiques et structurelles. «L’immobilier traverse les crises et on a tout intérêt à continuer d’y croire», rappelle Luc Oesch, du Centre patronal. Mais derrière cette conviction, les signaux d’alerte se multiplient. Les rendements se contractent, les prix atteignent des sommets et les marges de manœuvre des investisseurs institutionnels se réduisent.

L’équation devient délicate

Le principal défi tient aujourd’hui à l’équation du rendement. Les caisses de pension doivent garantir des rentes tout en respectant des taux techniques souvent proches de 2 à 2,5%. Or, sur le marché immobilier direct, atteindre ces niveaux devient de plus en plus difficile. «Nous n’arrivons plus à acheter parce que si nous descendons en dessous de 3% net, nous ne sommes plus viables», souligne Luc Oesch. Face à cette pression, certaines institutions préfèrent renoncer à investir plutôt que de surpayer des actifs.

Paradoxalement, la demande reste forte. «L’immobilier reste une valeur refuge clairement recherchée par la plupart des institutionnels suisses», observe Marc Fournier, expert en prévoyance et consultant chez Pittet Associés. Mais cette appétence se heurte à une offre insuffisante et à des contraintes croissantes, notamment dans la construction. A l’horizon 2050, les engagements des caisses pourraient atteindre 1800 milliards de francs, contre environ 1300 milliards aujourd’hui. Maintenir la part actuelle d’environ 21% d’immobilier nécessitera donc des investissements massifs. La question n’est plus seulement de vouloir investir, mais de savoir où et à quel prix.

Des décisions sans cesse plus complexes

Au-delà des chiffres, c’est aussi l’organisation interne des caisses qui est mise à l’épreuve. L’immobilier, actif tangible et émotionnel, mobilise en effet une part disproportionnée du temps décisionnel. Une situation qui détourne les conseils de fondation des enjeux stratégiques, au profit de discussions parfois anecdotiques. Or, la complexité croissante des projets accentue encore cette tension.

Les conseils, souvent composés de membres non spécialistes, doivent d’ailleurs arbitrer entre experts, consultants et contraintes réglementaires. «Le domaine manque réellement de challenge des consultants», pointe Marc Fournier, soulignant une dépendance parfois excessive aux avis externes. Tandis que pour les grandes caisses, la professionnalisation progresse, pour les plus petites structures (qui constituent encore une large part du paysage suisse), la capacité à prendre des décisions rapides et éclairées reste alors un défi majeur.

Entre réglementations et angles morts

A ces difficultés s’ajoute un environnement de plus en plus contraignant. Réglementation énergétique, blocages politiques, pénurie de main-d’œuvre dans la construction… autant de facteurs qui freinent le développement de nouveaux projets. Ces freins se traduisent concrètement sur le terrain. Certaines caisses se retrouvent avec des réserves foncières inutilisées pendant des années, faute d’autorisations ou de conditions favorables. «Nous avons des caisses qui durant sept, huit, neuf, dix ans n’arrivent pas à construire», relève Marc Fournier, pointant un impact direct sur la performance des portefeuilles.

La transition énergétique, si elle est nécessaire, pèse aussi sur les rendements. Les coûts de rénovation sont en effet souvent sous-estimés et difficilement répercutables sur les loyers. Grégoire Haenni, directeur des investissements de la Caisse de prévoyance de l’Etat de Genève (CPEG), met également en avant l’incertitude réglementaire: «Une instabilité qui a un coût en termes d’espérance de rendement». A cela s’ajoutent des défis plus structurels, tels que l’évolution démographique, les tensions sur le marché du travail et, à plus long terme, l’impact des transformations technologiques. «Certaines caisses ont un problème structurel et d’autres vont y arriver», avertit-il.

Un équilibre à redéfinir

Malgré ces vents contraires, l’immobilier conserve cependant des atouts uniques. Il offre une visibilité à long terme, une protection partielle contre l’inflation et une diversification précieuse dans les portefeuilles. «Il nous permet d’être pérennes et d’atténuer l’effet des cycles», souligne Grégoire Haenni. Malheureusement, cette fonction stabilisatrice ne suffit plus à elle seule. Les caisses doivent désormais faire preuve de sélectivité, diversifier davantage leurs stratégies (entre direct et indirect) et explorer de nouveaux segments (logement pour seniors, logistique, infrastructures spécialisées).

Dans ce contexte, une certitude demeure: l’immobilier ne disparaît pas du paysage des caisses de pension suisses mais son statut d’évidence est révolu. Entre contraintes croissantes et attentes élevées, il entame une nouvelle phase, plus exigeante, où chaque décision compte davantage. La valeur refuge n’a pas disparu, elle s’est complexifiée.