La durabilité sociale, nouvel horizon de l’immobilier

Alors que le marché résidentiel helvétique traverse une pénurie sans précédent, l’offre s’affaiblit à petit feu, les prix flambent et les loyers s’embrasent. Au cours des trois dernières années, le taux de logements vacants n’a eu de cesse de diminuer, jusqu’à atteindre la barre des 1,08% (taux d’équilibre à 1,3%).

Et localement, la situation se veut encore plus tendue avec un taux de vacance tombé à 0,34% à Genève en 2025. Si bien qu’aujourd’hui, près de 28% des ménages seraient incapables de supporter les loyers actuels s’ils devaient déménager. Dans ce contexte, difficile d’entendre que nos futurs quartiers dits «durables» sont pensés principalement sous l’angle environnemental… L’accessibilité et la qualité de vie deviennent alors à leur tour des critères essentiels aux yeux de la population, imposant gentiment ces enjeux dans les stratégies immobilières.

La mesure de l’impact social

Si l’envie des développeurs est présente et tend de plus en plus vers ces projets immobiliers à impact social positif, en pratique le manque de cadrage est limitant. A commencer par les indicateurs définissant ce fameux «S» des évaluations ESG (environnement, social, gouvernance) qui font cruellement défaut pour l’heure. Le consultant immobilier Wüest Partner s’est penché sur la question et a présenté début septembre, une solution généralisable.

«Contrairement à la durabilité environnementale, le social est complexe et traite de thématiques plus qualitatives que quantitatives. C’est pourquoi sa mesure s’avère moins évidente et non standardisée. Actuellement, les labels ESG qui couvrent ce thème traitent de ce fait souvent des qualités constructives, donc plutôt des immeubles neufs (délaissant l’existant), et dépendent à chaque fois des fournisseurs de labellisation», indique Tiphaine Le Carbonnier, consultante senior chez Wüest Partner.

Afin de proposer une harmonisation de ces indicateurs de durabilité sociale à l’ensemble de la branche immobilière, le cabinet de conseil a donc réalisé une étude en collaboration avec un groupe d’acteurs du domaine côté alémanique. Un document dont le résultat sera publié en français d’ici à la fin de l’année.

En attendant, Tiphaine Le Carbonnier a exposé les trois critères à viser et évaluer. «L’accessibilité financière des logements premièrement. Puisque l’on considère qu’au-delà d’un tiers du revenu brut, un loyer devient inabordable. On pourrait comparer la part des logements abordables dans un portefeuille immobilier par rapport au marché par exemple», précise la spécialiste. Deuxièmement, pour faire face au vieillissement de la population et à la hausse des ménages de une à deux personnes (+24% d’ici à 2050) en Suisse, l’adaptation des logements à la diversité de la demande sera nécessaire.

«Pour cela, il est possible, entre autres, de tenir compte de la surface par habitant», poursuit l’oratrice. Dernier élément mais pas des moindres: la satisfaction des personnes. Ceci afin de limiter la rotation des locataires et les frais de vacance ou d’entretien associés selon les situations. Ici, les enquêtes de satisfaction et la participation des résidents sont primordiales. De quoi, par ailleurs, faciliter l’acceptation de projets immobiliers auprès des citoyens dont le recours est devenu monnaie courante.

Des exemples concrets sur le terrain

Qu’en est-il de la réalité du terrain? Si la durabilité sociale reste encore peu appliquée, d’autant plus dans les immeubles existants, des entreprises chargées de promouvoir cette approche ont éclos sur le marché ces dernières années. Citons notamment Urbagestion, U&H ou encore Enoki en Suisse romande. Cette dernière a déjà pu intervenir dans 48 quartiers en l’espace de sept ans. Parmi les «bonnes pratiques» à répliquer, elle relève trois cas de figure.

Tout d’abord, une démolition-reconstruction en plein cœur de Genève, dans le quartier des Maraîchers, qui a permis, en 2024, de livrer 108 logements «abordables» pour divers types de ménages. Et ce, grâce à des clusters (appartements avec des espaces de vie partagés pour 7 à 8 chambres). «L’aspect communautaire a été renforcé grâce à la mise à disposition d’une salle commune en duplex, une terrasse avec bacs potagers en toiture et deux ateliers en sous-sol en libre accès avec badge. De plus, un groupe WhatsApp entre résidents a été créé pour communiquer plus facilement», détaille Axelle Marchon, directrice d’Enoki.

Autre exemple, autre canton avec, du côté de Palézieux (VD), La Clé des Champs (274 logements, 500 à terme, livraison dès 2027). «Le défi dans ce projet neuf était de définir les besoins des futurs habitants que l’on ne connaissait pas encore. Nous avons alors choisi d’effectuer une analyse de groupes cibles potentiels pour proposer des services et des espaces mutualisés durables socialement. Il y aura en l’occurrence dans ce développement un hub de quartier, une sorte de conciergerie centrale, une salle de musique, des ateliers vélos, etc.», poursuit Axelle Marchon.

Vers un changement de paradigme

Enfin, à La Chaux-de-Fonds (NE), l’ensemble des Cornes-Morel (294 logements) a lui aussi vécu une transformation pour ses 30 ans afin de se tourner vers plus de durabilité sociale. Une structure existante donc dotée d’une grande quantité de surfaces commerciales et d’une population auprès de qui Enoki a pu recueillir un flot d’informations utiles, comme l’explique sa directrice: «Après avoir sondé les habitants sur leurs attentes, nous avons mis en place une réunion chaque semestre, entre l’association de quartier, le propriétaire et la gérance afin qu’ils puissent discuter de solutions pour améliorer la vie sur place. Des espaces commerciaux ont ainsi été alloués en infrastructure ouverte à tous.»

Clusters, salles communes, services… Finalement, si ces solutions peuvent sembler rogner sur la rentabilité, les acteurs concernés soulignent l’effet inverse et affirment surtout, qu’au-delà des chiffres, la durabilité sociale incarne un changement de paradigme, où l’immobilier devient non plus un produit financier mais un vecteur de bien-être collectif.