La résilience du marché suisse surprend toujours
Présentée le 3 décembre à Genève, la 22e étude Emerging Trends in Real Estate publiée par PwC et Urban Land Institute indique d’une part que le marché n’a pas repris (-60%) et que la Suisse s’en sort mieux que ses voisins.
Après Zurich et Bâle, c’était au tour de Genève d’accueillir la présentation de la 22e étude Emerging Trends in Real Estate réalisée par PricewaterhouseCoopers (PwC), en partenariat avec Urban Land Institute (ULI). «1143 experts ont répondu à notre questionnaire pour l’Europe», a indiqué Emanuel von Graffenried, directeur et associé chez BN Conseils et président pour la Suisse romande d’ULI. «Ces experts sont globalement un peu plus optimistes qu’il y a un an. Les cinq thèmes qui les préoccupent sont: la croissance économique européenne, la croissance économique globale, les mouvements des taux d’intérêts, la cybersécurité et l’inflation».
Marché baissier
D’après les données récoltées, le marché des transactions immobilières a connu une baisse de 60% par rapport au niveau de 2022. «L’insécurité géostratégique influe sur la confiance des investisseurs. Si le Royaume-Uni a vu ses transactions augmenter de 10%, l’Allemagne a vu les siennes baisser de 10%, pour la France la correction est même de 38% et l’Espagne de 15%.»
En Suisse, on est passé de 4,35 milliards de francs de transaction à 4 milliards (-8%), soit un peu mieux que la plupart des pays qui nous entourent. «Les investisseurs sont à la recherche de secteurs précis. En 2025, les cinq niches les plus recherchées sont: les data centers, les infrastructures liées aux nouvelles énergies, les résidences pour étudiants, les facilités logistiques et le résidentiel privé en location.
Villes recherchées
Concernant le classement des villes européennes les plus recherchées, la surprise vient des villes allemandes, pourtant durement touchées par la crise énergétique. Ainsi derrière l’habituel champion (Londres), suivi par Madrid et Paris, on trouve Berlin (4e) et surtout Munich (qui remonte de la 7e à la 5e place). En progression aussi, la ville de Francfort-sur-le-Main (800’000 habitants) qui est en 8e place, devant Hambourg. Plus surprenante, la relative mauvaise place de Lisbonne (10e), devant Barcelone (11e) ou Zurich (15e). «Le classement reflète avant tout la taille d’un marché et sa liquidité», précise Emanuel von Graffenried.
Financement plus difficile
«Nous sommes sur un optimisme prudent. Rappelons que nous nous attendons à une croissance des taux de rendement pour l’immobilier de 2 à 3% en 2025 en Suisse». Quant aux tendances, 60% des transactions concernent les biens résidentiels locatifs. Les investisseurs institutionnels continueront à dominer ce marché. «Mais avec les réformes de Bâle 3 (ndlr. visant avant tout à augmenter le niveau des exigences de fonds propres), les experts consultés s’inquiètent du durcissement des conditions de financement».
Jean-Sébastien Lassonde, Swiss Leader Asset & Wealth Management chez PwC Suisse, présente ensuite les résultats de l’étude de benchmarking sur les placements immobiliers indirects ESG Reporting. «Notre étude a porté sur les 79 véhicules de placements (fonds) existant en Suisse, qui représentent environ 95 milliards de francs en 2023 (+3%), avec une valeur moyenne par actif qui augmente légèrement (à 20,5 millions en 2023). Ce qui signifie que ces acteurs se défont des plus petits immeubles.» À ce propos, il indique que le nombre de transactions a baissé de 27% en Suisse) en 2023.