Le logement en propriété : dans quelle mesure le marché suisse est-il résilient?
La société Wüest Partner vient de publier une étude. Elle essaie de voir comment les prix pourraient évoluer selon différents scénarios macroéconomiques et dans quels cantons se concentrent les plus forts potentiels de croissance.
Les années 2020 ont été marquées par une succession de chocs économiques et géopolitiques. Face à cet environnement volatil, le marché suisse du logement en propriété fait figure d’exception, constate la société Wüest Partner. Cette résilience soulève deux questions: les niveaux de prix actuels restent-ils soutenus par les fondamentaux économiques? Et comment le marché réagirait-il face à différents scénarios d’évolution de l’économie suisse?
Le rôle de la croissance démographique
L’analyse menée par Wüest Partner repose sur des données nationales et cantonales couvrant la période de 1985 à 2025. Les résultats confirment que la population, le PIB réel et l’inflation exercent un effet haussier sur les prix des logements en propriété. À l’inverse, le chômage, les taux d’intérêt hypothécaires et la vacance jouent un rôle modérateur.
Une hausse d’un point de pourcentage de la croissance démographique accroît la croissance des prix des maisons individuelles d’environ 0,9 point de pourcentage, toutes choses égales par ailleurs. À l’inverse, une augmentation d’un point du taux hypothécaire réduit la croissance des prix des maisons d’environ 0,7 point.
Pour mener ses prévisions pour la période 2026 – 2028, Wüest Partner a déterminé cinq scénarios, allant d’une récession sévère accompagnée de déflation à une phase de forte croissance économique. Mais son scénario central est celui où les prix continuent de progresser, mais à un rythme un peu plus modéré:
L’économie suisse continue de faire preuve de résilience, mais évolue dans un environnement marqué par des tensions géopolitiques persistantes, un regain de protectionnisme et des risques conjoncturels en Europe. Ce scénario retient l’hypothèse d’une croissance modérée, accompagnée d’une inflation contenue, de taux d’intérêt relativement bas et d’une immigration soutenue. Les conditions-cadres restent donc favorables au marché du logement en propriété.
Entre 2026 et 2028, le modèle prévoit une progression moyenne des prix de 3,7% par an pour les maisons individuelles et de 3,4% pour les appartements en PPE. Sur l’ensemble de la période, les prix progresseraient ainsi d’environ 10 à 12%.
«Ce constat est cohérent avec l’expérience des dernières décennies. Depuis le début des années 2000, le marché suisse du logement en propriété a fait preuve d’une remarquable résilience, malgré de nombreux chocs, de la crise financière au franc fort, en passant par la pandémie et la remontée des taux d’intérêt de 2022 – 2023. Les prix ont progressé de manière quasi continue», note l’étude.
Les risques cantonaux sous la loupe
Le constat rassurant concernant le risque de surévaluation à l’échelle nationale ne doit pas faire oublier les possibles écarts qui peuvent exister entre les cantons. Wüest Partner intègre plusieurs facteurs cantonaux au modèle. Dans un premier temps, le modèle estime, pour chaque canton, le degré de sur- ou de sous-évaluation à partir des trois variables disponibles au niveau cantonal: l’évolution de la population, les logements vacants et le taux de chômage. Dans un second temps, cette estimation est affinée à l’aide de quatre facteurs structurels susceptibles d’influencer durablement l’évolution des prix: La structure démographique, l’attractivité fiscale, la part des résidences secondaires, enfin les projets d’infrastructure de transport.
Les écarts les plus marqués sont observés dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures et des Grisons, où les prix du marché se situent à plus de 10% au-dessus de leur valeur fondamentale. Le risque de surévaluation des appartements en PPE est globalement plus élevé que celui des maisons individuelles. Neuchâtel et le Jura présentent plusieurs caractéristiques susceptibles de freiner la demande de logements à long terme. Entre 2005 et 2025, la population n’y a progressé que de respectivement 7% et 9%, contre 22% à l’échelle nationale. Les deux cantons affichent également des taux de chômage supérieurs à la moyenne suisse, une population relativement âgée et une fiscalité peu attractive.
Selon le scénario central retenu, les plus fortes progressions de prix sont attendues dans les Grisons, à Schwytz, Uri, Nidwald et Appenzell Rhodes-Intérieures, avec une croissance annuelle supérieure à 4,5%. Ces prévisions élevées ne s’expliquent pas par une démographie particulièrement dynamique. Ces derniers se distinguent en revanche par des marchés du travail solides, caractérisés par des taux de chômage parmi les plus faibles du pays.
Le Jura, Genève, le Tessin, Obwald et Bâle-Campagne ferment le classement des prévisions de prix. Dans ces cantons, les prix des maisons individuelles devraient progresser de moins de 2,5% par an d’ici à 2028. Le risque de surévaluation y demeure toutefois faible à modéré.
Pour les appartements en PPE, les plus fortes hausses de prix sont attendues à Schwytz, à Zoug, dans les Grisons, à Appenzell Rhodes-Intérieures, en Valais et à Uri (croissance attendue supérieure à 4,0%). Les deux demi-cantons bâlois, le Tessin, Neuchâtel et le Jura affichent les perspectives de croissance les plus faibles, avec des hausses inférieures à 3% par an.