L'immobilier de bureau poursuit sa mue hybride
Tandis que la pandémie avait semé le doute de voir les bureaux se vider peu à peu au profit du télétravail, la tendance analysée par JLL serait plutôt de tendre vers une alternance des deux.
Pour ou contre le travail à distance? Si le débat a fait rage durant ces deux années de pandémie, désormais l’entente semble avoir été trouvée sur une sorte d’entre-deux. Un dénouement qui fait taire les nombreuses prévisions fatalistes annonçant des bureaux vidés et des patrons mécontents. Après avoir été secoué plusieurs mois durant, le travail en présentiel fait donc son retour peu à peu dans nos vies, «mais pas au point de revenir à la situation d’avant-covid car beaucoup d’entreprises revoient leur concept de place de travail», souligne Jan Eckert, CEO du cabinet de conseil immobilier Jones Lang LaSalle (JLL), qui vient de publier une nouvelle étude du marché des surfaces de bureau.
Genève toujours attractive
Preuve en est dans l’analyse, Genève qui figure parmi les cinq plus gros marchés de l’immobilier de bureau suisse, affiche fin 2021 seulement 249'000 m2 de surfaces disponibles. Une offre légèrement plus haute que l’année précédente mais qui reste relativement stable avec un taux de 6,2%. Une augmentation de la vacance qui ne s’observe d’ailleurs qu’en périphérie de Genève. A titre d’exemple, le marché de l’Aéroport est passé d’un taux d’offre de 13% en 2020 à 15,3% (+16'000 m2) l’an dernier et sur Plan-les- Ouates de 11,1% à 11,7% (+4500m2). De son côté, le centre-ville fait face encore et toujours à une offre limitée de bureaux disponibles et une demande très importante. Plusieurs transactions ont pu se concrétiser cette année à l’image de l’immeuble «Hôtel de Banques», disponible au premier avril 2022, dont un quart est déjà occupé. En ce qui concerne les surfaces de la rue du Rhône qui ont été louées en maintenant le niveau de loyer «prime», à 850 francs du m2 par an, les surfaces sont là encore très disputées. Même constat dans le quartier des Eaux-Vives/Champel où le taux de vacance s’est vu abaissé de 2,7 à 2,3% en un an grâce à la reprise de bail d’un immeuble d’environ 8000 m2 par une entité active dans le secteur médical. Force est de constater que malgré la crise, Genève a su conserver toute son attractivité, et ce, également auprès des entreprises étrangères telles que Bank of China qui a marqué l’année par son retour, neuf ans après avoir quitté ses bureaux genevois. De quoi envoyer un signal fort et positif pour le marché. Néanmoins, l’étude JLL l’affirme, l’immobilier de bureau va se tourner de plus en plus vers une alternance entre virtuel et présentiel, en faisant travailler les collaborateurs à distance à raison de deux jours par semaine en moyenne. «Les entreprises leaders exploitent le travail hybride comme opportunité d’adapter leur stratégie. Il faut d’abord comprendre quels objectifs on veut atteindre pour en- suite créer son propre concept de postes de travail car la solution universelle n’existe pas», décrit JLL. Il s’agit alors pour chaque société de définir quelles activités doivent être effectuées au bureau en fonction de trois éléments que JLL précise: les aspects de créativité, de liens émotionnels et de rentabilité.
Pour commencer, «la numérisation croissante permet d’automatiser les tâches répétitives mais pas de nous remplacer en termes de créativité. Or, le cerveau humain ne développe pas de nouvelles idées tout seul au sein d’un bureau individuel mais collectivement. Cependant, il doit aussi trouver le temps de développer ces informations en toute tranquillité. On devrait donc assister dans les années à venir à une désindustrialisation au sein des bureaux, favorisant la collaboration, les échanges, et la communication ouverte avec en complément une dose de travail à distance», indique le rapport JLL.
Beaucoup d'entreprises revoient leur concept de place de travail
A chacun son concept
Le cabinet conseille également d’envisager son espace selon sa stratégie de recrutement, «les talents cherchant aujourd’hui un lieu d’épanouissement et de flexibilité au sein de leur emploi, les locaux de l’entreprise doivent s’organiser pour instaurer la bonne atmosphère.» Pour cela, le concept de places de travail régénératives est mis en avant. JLL ayant prouvé lors d’une étude précédente que travailler depuis chez soi durant la pandémie avait permis aux gens de se ressourcer physiquement et mentalement, «il sera crucial, en période post-covid, de transposer ces éléments positifs au bureau». Enfin, la rentabilité étant le nerf de la guerre, cela vaut aussi pour les places de travail hybrides et l’usage des locaux. JLL recommande à nouveau de développer son propre concept en examinant chacune des fonctions de l’environne- ment qui y participe, la cafétéria, la salle de pause, les salles de réunion hybrides, les studios agiles etc. Une fois tout cela défini, l’employeur pourra dès lors sauter le pas du travail hybride en toute quiétude et n’aura plus qu’à gérer la transition.