Logement meublé ou résidence meublée : où est la limite pour les propriétaires ?
Pour un propriétaire, la location d’un appartement meublé peut offrir une solution souple pour répondre à une demande de plus en plus présente. Mais selon la manière dont le bien est exploité, cette location peut être considérée comme une activité de résidence meublée, avec des conséquences importantes à Genève.
Un appartement équipé d’un lit, d’une cuisine et de meubles reste un logement meublé. Même la mise à disposition d’un service de ménage ne suffit pas, à elle seule, à le transformer en résidence meublée.
La situation change lorsque le bien est exploité davantage comme un lieu d’hébergement que comme un logement. C’est cette réalité que les autorités examinent.
Dans son arrêt 1C_668/2025 du 17 juin 2026, le Tribunal fédéral confirme ainsi la qualification de résidence meublée retenue pour plusieurs appartements genevois. Les logements étaient aménagés de manière identique, certains contrats étaient conclus avec des sociétés proches de la propriétaire, plusieurs occupants n’étaient pas annoncés à l’adresse, les portes ne portaient pas leurs noms et un service de nettoyage était proposé. Le prix du logement était par ailleurs fixé « sur demande ». Pris séparément, ces éléments auraient pu paraître anodins. Ensemble, ils ont été considérés comme les indices d’une activité d’hébergement organisée.
Le contrat ne suffit pas
Pour un propriétaire, l’enseignement est important : un bail d’une année ne garantit pas à lui seul que le bien sera considéré comme un logement.
Le Tribunal fédéral avait déjà adopté cette approche dans un arrêt de 2024. Dans cette affaire, la courte durée des séjours, la location à la nuitée, l’absence de garantie de loyer et plusieurs autres caractéristiques avaient conduit à qualifier les appartements de résidences meublées. Et cela alors même que l’immeuble ne disposait ni de réception, ni de restaurant, ni de locaux communs.
Autrement dit, il n’est pas nécessaire d’exploiter un hôtel traditionnel pour entrer dans la catégorie des résidences meublées.
Ce qui compte, c’est le modèle d’exploitation
Pour distinguer les deux situations, il faut donc regarder l’ensemble du dispositif : durée et conditions de location, manière de commercialiser les appartements, profil des occupants, services proposés, organisation de l’immeuble ou encore degré de contrôle conservé par le propriétaire.
Un ménage ponctuel ou un appartement entièrement équipé ne posent pas, en eux-mêmes, de problème. En revanche, lorsque plusieurs éléments donnent au bien les caractéristiques d’un hébergement temporaire et organisé, le risque de requalification augmente.
Cette distinction est particulièrement importante à Genève. La transformation d’un logement en résidence meublée constitue un changement d’affectation soumis aux règles de la LDTR. Une exploitation considérée comme irrégulière peut donc conduire le propriétaire à devoir revenir à une location résidentielle classique, avec des conséquences financières et administratives importantes.
Pour les propriétaires, le message est donc simple : la location meublée reste parfaitement possible, mais c’est son mode d’exploitation qui doit retenir l’attention. Avant de privilégier une formule flexible ou de proposer des services supplémentaires, mieux vaut vérifier que l’activité conserve bien les caractéristiques d’une location résidentielle. À défaut, quelques détails apparemment anodins peuvent, mis bout à bout, faire basculer le bien dans le régime des résidences meublées.
Le bon réflexe pour un propriétaire
Avant de lancer une activité de location meublée, mieux vaut donc ne pas se demander uniquement « ai-je conclu un bail d’habitation ? », mais plutôt « comment mon bien sera-t-il réellement utilisé et exploité ? »
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Conseils juridiques en droit immobilier
Géraldine Schmidt et Elena Boluda sont toutes deux titulaires du brevet d’avocat et spécialisées en droit immobilier (droit du bail, de la construction, droit foncier et droit de la PPE). Elles vous reçoivent sur rendez-vous pour des conseils personnalisés dans les bureaux de CGI Conseils. Elles sont en mesure de vous conseiller, de vous assister et de vous représenter devant les juridictions en matière administrative (construction, LDTR, etc.) et en matière de baux et loyers.