Naviguer dans l’incertitude, un nouveau défi structurel
À l’occasion de sa 5e édition en Suisse romande, le congrès du CIFI a dressé un panorama complet des bouleversements économiques, financiers et immobiliers qui redéfinissent le marché helvétique. Entre incertitude mondiale record, résilience du résidentiel et durcissement prudentiel, le secteur entre dans une nouvelle phase de maturité.
Cinq ans, dans l’immobilier, représentent presque un cycle complet. C’est aussi le temps qu’il faut parfois pour passer d’un premier préavis communal au démarrage effectif d’un chantier. Ce symbole n’a pas échappé aux organisateurs de la cinquième édition du Congrès immobilier et financier CIFI en Suisse romande, qui ont profité de cet anniversaire pour prendre du recul sur l’évolution rapide du secteur.
Lors de la première édition en 2021, le contexte était radicalement différent: la sortie progressive de la crise sanitaire, des taux d’intérêt historiquement bas (voire négatifs), des prix immobiliers à des sommets et des enjeux climatiques encore peu contraignants sur le plan réglementaire.
Depuis, tout s’est accéléré. Inflation inattendue, guerre en Ukraine, remontée brutale des taux, montée en puissance des critères ESG, tensions géopolitiques persistantes, essor de l’intelligence artificielle et disparition du Crédit Suisse en tant qu’institution indépendante ont profondément modifié le paysage...
L’incertitude devient la norme économique mondiale
Le fil conducteur de cette matinée était clair: l’incertitude n’est plus conjoncturelle, elle est désormais structurelle. Marcelo Olarreaga, professeur d’économie à l’Université de Genève et ancien expert de la Banque mondiale et de l’OMC, a posé un diagnostic sans équivoque. Les indicateurs d’incertitude économique mondiale atteignent aujourd’hui des niveaux inédits depuis le début des années 2000, bien supérieurs à ceux observés lors de la crise financière de 2008 ou pendant la pandémie de Covid-19.
Cette incertitude est largement alimentée par les politiques commerciales américaines, marquées par une instabilité permanente des droits de douane et une remise en cause du multilatéralisme. Les données montrent que ce climat pèse principalement sur l’investissement, qui se contracte fortement lorsque la visibilité disparaît, tandis que la consommation résiste davantage. Résultat, la croissance ralentit mais sans basculer dans une crise systémique.
Un ralentissement économique contenu en Suisse
Pour la Suisse, les prévisions restent relativement rassurantes. Les institutions économiques anticipent un ralentissement progressif de la croissance à partir de 2026, avec un PIB attendu autour de 0,9%, après une meilleure résistance en 2025. Cette résilience s’explique notamment par la solidité des entreprises suisses, leur capacité d’adaptation face aux chocs externes et la diversification de leurs marchés d’exportation.
Toutefois, cette incertitude freine les décisions à long terme, incitant les acteurs économiques à différer leurs investissements. Une situation qui n’est pas sans conséquence pour l’immobilier, secteur particulièrement sensible aux anticipations économiques et aux conditions de financement.
Immobilier résidentiel: une hausse des prix jamais interrompue
Malgré ce contexte troublé, le marché immobilier résidentiel suisse continue d’afficher une remarquable stabilité. La hausse des taux d’intérêt observée en 2022 n’a pas provoqué de correction généralisée des prix. Au contraire, la dynamique est restée positive, même si elle a temporairement ralenti.
Avec la récente baisse des taux directeurs de la Banque nationale suisse, la tendance s’est de nouveau accélérée. Les taux hypothécaires à long terme, oscillant entre 1,5% et 2%, rendent l’accession à la propriété à nouveau attractive par rapport à la location. Sur dix ans, les prix résidentiels ont progressé d’environ 35%, avec une hausse annuelle moyenne proche de 2,5%.
Cette évolution est largement portée par un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. La pénurie de logements, notamment dans les zones urbaines et les régions économiquement dynamiques, soutient durablement les prix.
Une accessibilité de plus en plus contrainte
Si la demande reste forte, l’accession à la propriété devient néanmoins plus difficile. Les exigences en fonds propres demeurent élevées et constituent un frein majeur pour de nombreux ménages. Les revenus progressent moins vite que les prix immobiliers, obligeant les acheteurs à arbitrer finement entre rester locataires ou mobiliser une part importante de leur épargne (parfois familiale) pour devenir propriétaires. Cette tension pose une question centrale: l’accession à la propriété reste-t-elle réaliste pour la classe moyenne suisse? Un débat largement partagé lors du congrès.
Des risques de surévaluation clairement identifiés
Du point de vue de la stabilité financière, les signaux de vigilance sont bien présents. Les modèles de la Banque nationale suisse indiquent que les prix de l’immobilier s’écartent de 20 à 40% des valeurs justifiées par les fondamentaux économiques (revenus, richesse, loyers, démographie). Une surévaluation qui accroît le risque de correction, sans pour autant rendre celle-ci inévitable.
Les autorités comparent volontiers la situation à un risque d’avalanche en montagne. Le danger est accru mais il ne se matérialise pas systématiquement. L’enjeu est donc de s’équiper (autrement dit de renforcer les mécanismes de prévention) plutôt que de renoncer à toute activité.
Des crédits plus sélectifs mais sans «credit crunch»
Sur le terrain du financement, le message est nuancé. Contrairement à certaines craintes relayées dans les médias, aucun véritable «credit crunch» n’est observé en Suisse. Le crédit reste largement disponible pour les résidences principales, soutenues par des exigences en fonds propres légèrement allégées dans le cadre de Bâle III.
En revanche, les immeubles de rendement sont nettement plus touchés. Les banques se montrent beaucoup plus prudentes sur ces actifs, en particulier lorsque les niveaux d’endettement sont élevés. La disparition du Crédit Suisse, acteur majeur du financement immobilier, a renforcé cette sélectivité, même si le système bancaire suisse a globalement absorbé le choc avec une étonnante fluidité.
Un secteur mieux armé face aux chocs futurs
En filigrane, une conviction s’est imposée tout au long du congrès. En effet, l’incertitude n’affaiblit pas nécessairement le secteur immobilier, elle l’oblige à se professionnaliser davantage. Stress tests, règles prudentielles renforcées, analyses de risque plus fines et arbitrages plus rigoureux constituent aujourd’hui les nouveaux standards du marché.
Dans un monde devenu imprévisible, l’immobilier suisse ne peut plus se reposer sur la seule hausse des prix. Il doit désormais composer avec la complexité, intégrer le risque et ainsi transformer l’incertitude en décisions solides et durables.