« Nous visons une quinzaine d’acquisitions par an »
LakeRock Capital triple la taille de son véhicule immobilier résidentiel premium suisse : près de CHF 300 millions à déployer et trois premières acquisitions.
Sursouscrite, la levée de capitaux dans le véhicule LakeRock II SCmPC porte sa capacité de déploiement à près de CHF 300 millions, soit trois fois la taille du premier véhicule. Plus de 70 investisseurs privés, familles fortunées et family offices participent à LakeRock II — une base d’investisseurs sensiblement élargie, avec un ticket moyen deux fois supérieur à celui du premier fonds. Notre interview de Léonard Cohen, co-fondateur de LakeRock Capital.
Avec des prix dans l'immobilier résidentiel premium déjà très élevés et une offre de biens relativement rare sur le marché, où trouvez-vous encore des opportunités et de la valeur à créer sur le marché immobilier romand ?
Beaucoup de biens sont déjà à des prix élevés, mais ils ne se vendent pas, malgré un marché sec. Ceci est dû au décalage entre les prestations offertes et les attentes des acheteurs. Plutôt que d'acheter un bien parfaitement abouti à son prix plafond, LakeRock intervient en amont, sur des actifs ayant justement besoin de ce savoir-faire d'exécution et de cette expertise marché sur les attentes de la demande : réaménagement, optimisation des descriptifs, réinterprétation architecturale, et ce pour révéler leur valeur. C'est ce positionnement, plus que la conjoncture des prix, qui reste la véritable source de création de valeur.
2. Comment sélectionnez-vous les projets sur lesquels vous vous positionnez, et comment pouvez-vous être sûrs qu'ils se revendront dans des délais courts ?
Le point de départ, c'est plus de 20 ans de présence et d'expertise sur ce marché précis. Nous connaissons les quartiers, les acheteurs types, les prix au mètre carré à la parcelle près. Cette connaissance fine permet d'acheter juste et de calibrer chaque projet pour un profil d'acheteur identifié dès le départ, plutôt que de rénover puis chercher preneur. Le premier véhicule en est la meilleure preuve : sur 9 biens acquis, 7 ont déjà été revendus en moins de deux ans et demi. Ce n'est pas le fruit du hasard ni d'un marché porteur en général, c'est la validation d'une méthode de sélection et d’exécution.
3. Vous êtes en contact permanent avec les acheteurs de biens haut de gamme au moment de la revente. Qu'est-ce que cette proximité vous apprend sur la façon dont leurs attentes ont évolué ces dernières années ?
Ce qu'on observe très clairement, c'est une demande de produits clés en main, l'acheteur premium ne veut plus piloter un chantier ou attendre deux ans une livraison, il veut emménager directement dans un bien fini. Les matériaux et équipements doivent être d'un standing irréprochable, et la localisation reste non négociable : il faut être sur des adresses AAA, pas seulement de bons quartiers.
4. LakeRock est structuré comme un véhicule soumis à la surveillance de la FINMA. Pourquoi ce choix, et qu'est-ce que cela apporte concrètement à vos investisseurs par rapport à des montages moins encadrés ?
Le choix d'un véhicule réglementé n'est pas neutre : il impose un cadre de gouvernance, de reporting et de contrôle qui protège l'investisseur, bien au-delà de ce qu'offre un montage privé ou un club deal. C'est une contrainte plus lourde à opérer, mais elle donne à l'investisseur institutionnel ou privé un niveau de sérieux et de transparence qu'il ne trouverait pas ailleurs sur ce type de stratégie de niche. Un autre point crucial réside dans les avantages fiscaux que ce type de véhicule offre aux investisseurs en direct (pas d’impôt sur la fortune et le bénéfice est assimilé à du gain en capital).
5. On évoque souvent l'alignement d'intérêts entre gérants et investisseurs sans que cela se traduise toujours dans les faits. Chez LakeRock, quelle est l'implication personnelle de la direction et des actionnaires dans le fonds lui-même ?
Ce n'est pas qu'un argument marketing : la direction et les actionnaires de LakeRock ont eux-mêmes investi dans le fonds plus de 10% du volume du fonds, aux côtés des investisseurs externes. Ils prennent le même risque, sur le même horizon. C'est cet alignement — gagner seulement quand les investisseurs gagnent — qui est un signal fort transmis.
6. Avec près de CHF 300 millions de capacité d'investissement pour votre nouveau véhicule, comment voyez-vous évoluer le marché résidentiel romand ces prochaines années : les prix peuvent-ils continuer à progresser et quelles régions pourraient encore prendre de la valeur ?
Nous anticipons une poursuite de la hausse des prix, portée par une nouvelle vague d'acheteurs disposant de liquidités importantes qui vont arriver sur le marché dans les prochaines années.
Sur le déploiement de nos CHF 300 millions, notre stratégie se concentre sur le résidentiel haut de gamme entre ville et montagne, avec un objectif d'une quinzaine d'acquisitions par an, soit environ 7 à 8% du marché cible (arc lémanique et stations alpines) et environ 2% du marché suisse des transactions de luxe au-dessus de CHF 5 millions.