Rénovation: éviter le pire

Complexe, la rénovation peut faire peur par bien des aspects. Devenue inévitable pour nombre de propriétaires d’immeubles romands, sa mise en œuvre revêt pourtant du domaine de l’inconnu pour la plupart d’entre eux. Afin d’éclairer le parterre venu assister au Real Estate Impuls à Lausanne, la société de conseil en immobilier Drees & Sommer a invité trois experts confrontés au quotidien à ces problématiques pour faire le point.

Le dilemme du maître d’ouvrage

Premier intervenant à prendre la parole, Frederik Dittmann, représentant du maître d’ouvrage chez Pensimo, s’est d’abord attelé à présenter un cas pratique, celui d’une surélévation d’immeuble en cours avenue Wendt, à Genève, et à lister les différentes concessions auxquelles est confronté un chef de projet. «Au niveau économique, cet investissement très coûteux fait certes gagner quelques logements et loyers en plus mais ne sera jamais aussi intéressant qu’une nouvelle construction», souligne-t-il. Côté stratégique, une telle rénovation augmentant la valeur du bien est également à contrebalancer avec la flexibilité réduite qu’elle implique. «Ces travaux partiels bloquent ensuite un projet de reconstruction pour plusieurs années. Dans le cas présent, nous avons hésité à refaire l’enveloppe de l’édifice en même temps mais sa durée de vie étant encore viable, nous avons dû opter pour un étalement des chantiers peu optimal mais plus durable», poursuit Frederik Dittmann.

Ce à quoi s’ajoutent des contraintes légales ou encore sociales qui peuvent longuement freiner un projet. «Même si la rénovation représente une bonne opportunité, il ne faut pas oublier l’impact qu’elle aura sur les locataires ou le voisinage. A l’avenue Wendt, nous avons été retardé de neuf mois à cause d’un recours d’une PPE jouxtant notre immeuble», témoigne le spécialiste.

Une vision globale et à long terme

La preuve à l’appui que «tout projet de rénovation doit être planifié le plus en amont possible», selon Stefanie Schwab, professeure à la Haute école d’architecture et d’ingénierie de Fribourg (HEIA-FR), qui a pris le relais devant l’assemblée. Trop souvent sous-estimée, la complexité d’une rénovation devrait désormais privilégier la qualité plutôt que la quantité des projets, d’après elle. «On doit penser une rénovation comme un concept global, qui répond à des exigences en matière de feu et d’aération, phoniques ou encore d’usage et plus seulement énergétiques. Or, aujourd’hui la majorité des projets se font sans planification, en fonction de la vétusté d'éléments indépendants les uns des autres (isolation fenêtres, puis ravalement de façade), ce qui aggrave parfois la situation», déplore l’architecte.

Prendre son temps

Pointant du doigt une omission des détails techniques et un manque de connaissance des corps de métiers, Stefanie Schwab regrette dès lors le nombre de cas de moisissures intérieures ou de vieillissements accélérés des façades observables à la suite de projets réalisés à la hâte, sans réflexion poussée. Elle ajoute: «Malheureusement, les législations actuelles n’ont pas encore compris cela et se dirigent au contraire vers un durcissement normatif pour obliger les propriétaires à passer à l’action au plus vite.»

Fermant la marche, Cosima Trabichet-Castan, avocate associée chez MLL, a à son tour insisté sur la nécessité de prendre son temps avant de se lancer dans une rénovation. «Les systèmes d’autorisation et la législation sont de plus en plus stricts, d’autant plus qu’il y a beaucoup d’éléments à considérer (LDTR ou LPPL, droit du bail, droit du voisinage, règlement PPE), il est donc primordial de planifier soigneusement son projet à l’avance et de faire appel à des mandataires spécialisés qui sauront conseiller sur une approche plus large», conclut-elle.