Animaux de compagnie et voisinage font-ils bon ménage ?

16 juillet 2021 - On ne compte pas le nombre de personnes qui ont un jour ou l’autre été incommodées du fait de la détention d’animaux par leurs voisins. Quelles possibilités existent pour éviter ce genre de désagrément ?

Animaux de compagnie et voisinage font-ils bon ménage ?

Trop souvent à l'origine de litiges de voisinage

Les litiges de voisinage sont malheureusement courants et, parfois, ces litiges trouvent leur source en raison de la détention d’un animal. Le sujet touche une grande partie de la population, puisque près d’un tiers des ménages suisses détiennent un animal de compagnie.

Le détenteur d’un animal en est responsable. Par-là, il faut entendre que le détenteur est responsable des éventuels dégâts causés par son animal de compagnie, mais il sera également responsable des autres éventuels désagréments causés par ledit animal, notamment vis-à-vis de ses voisins.

Quelles peuvent donc être les conséquences pour un détenteur d’animal si ce dernier occasionne des nuisances? Est-il possible d’interdire la détention d’animaux domestiques dans une habitation ?

Sous l’angle des règles relatives à la propriété par étages (PPE)

La législation ne pose pas de règle particulière concernant la détention d’animaux de compagnie dans le domaine de la propriété par étages (PPE). La limite à respecter pour tout propriétaire d’immeuble est le respect du voisinage, au sens de l’article 684 du Code civil (CC).

En effet, le propriétaire d’une part d’étage peut pleinement jouir de ses locaux, pour autant qu’il ne restreigne pas l’exercice du droit des autres copropriétaires (articles 712a CC). Partant, moyennant le respect de ses voisins, en n’excédant pas les limites de la tolérance, le propriétaire d’une part d’étage peut en principe détenir un animal domestique de compagnie.

Le terme de tolérance donne un large pouvoir d’appréciation au juge qui serait amené à appliquer la norme légale. Ainsi, afin d’éviter tout risque d’interprétation, certaines communautés de propriétaires d’étages ont opté pour l’adoption de clauses précises réglant la problématique qui nous occupe, par exemple dans le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages.

Il peut notamment être prévu dans un tel règlement de restreindre les droits des copropriétaires quant au type, aux modalités de détention et au nombre d’animaux pouvant être détenus. Ce règlement peut également comporter une clause quant à la possibilité pour l’assemblée des copropriétaires d’étages de prendre certaines mesures pour supprimer les nuisances provenant d’animaux appartenant à un copropriétaire, jusqu’à pouvoir exiger de celui-ci qu’il se sépare de son animal.

Par conséquent, il est conseillé de prévoir, au moment de la constitution de la propriété par étages, une disposition réglant cette problématique, afin d’éviter tout litige par la suite.

Il est également envisageable d’adopter une disposition relative à la détention d’animaux en cours d’existence de la propriété par étages, mais dans ce cas, il faut veiller à respecter les règles relatives à la prise de décision de l’assemblée des copropriétaires d’étages.

La validité de telles clauses règlementaires limitant la possibilité de détenir un animal est en principe entière, à tout le moins lorsque l’interdiction porte sur la détention de certains types d’animaux qui pourraient potentiellement engendrer des nuisances.

En revanche, interdire la détention d’animaux qui ne peuvent objectivement pas engendrer de nuisances ne serait pas justifié et la disposition ne serait pas applicable.

Sous l’angle des règles relatives au contrat de bail à loyer d’habitation

Les dispositions légales relatives au contrat de bail ne règlent pas, en tant que telles, la question de la détention d’animaux domestiques. Ainsi, les règles relatives à la diligence dont doit faire preuve le locataire à l’égard de ses voisins sont applicables par analogie à la détention d’animaux domestiques (article 257f du Code des obligations (CO)).

Il est également admis qu’un contrat de bail puisse prévoir une disposition particulière relative à la détention d’animaux. Il est par exemple envisageable de conditionner la détention d’un animal à l’accord écrit du bailleur. Dans cette hypothèse, le bailleur ne pourra interdire la détention d’un animal que pour des raisons objectives.

Il semble également possible, bien que cela soit remis en cause par une partie de la doctrine, d’interdire tout bonnement la détention d’animaux domestiques, cela sans motif objectif.

Une telle disposition ne serait en revanche pas applicable dans le canton de Vaud. En effet, selon les règles et usages locatifs du canton de Vaud, la détention d’animaux domestiques est tolérée (article 15 RULV). Cette disposition rendrait donc inapplicable une interdiction pure et simple de détention d’animaux contenue dans un contrat de bail portant sur un immeuble vaudois.

Les potentielles sanctions et conséquences en cas de violation des règles prévues

Dans la propriété par étages, en cas de violation des règles relatives à la détention d’animaux ou en cas d’irrespect des règles de comportement à l’égard de ses voisins, le copropriétaire réfractaire peut théoriquement se voir exclure de la propriété par étages, ou à tout le moins doit prendre les mesures adéquates pour supprimer les nuisances, souvent en se séparant de son animal.

En matière de droit du bail, en cas de violation du contrat de bail ou du devoir de diligence vis-à-vis des voisins, le bailleur peut résilier le contrat de bail, de manière ordinaire, voire, dans les cas les plus graves, de manière extraordinaire (article 257f CO).

En conclusion

Les détenteurs ou futurs détenteurs d’animaux doivent veiller à s’informer des éventuelles règles particulières applicables en la matière dans leur logement ou futur logement.

Dans l’hypothèse où les animaux sont autorisés, les détenteurs d’animaux doivent dans tous les cas faire preuve de la diligence requise vis-à-vis de leurs voisins, en évitant toute nuisance potentielle. Le copropriétaire d’étages qui souhaite mettre en location son bien ne doit pas oublier d’intégrer les règles de la propriété par étages au contrat de bail, afin que les règles conventionnelles soient pleinement applicables au locataire.

Finalement, il est relevé que le présent article ne traite que de la détention des animaux domestiques de compagnie. La détention d’animaux exotiques devrait dans tous les cas être conditionnée à l’accord du bailleur, respectivement des autres propriétaires d’étages.

par Johann Piller, notaire et avocat, Secrétaire général de l’USPI Neuchâtel-Jura