Bien préparer la location de son appartement
« Je suis propriétaire d’un appartement à Genève que je souhaite prochainement mettre en location. Quelles informations et quels documents suis-je en droit de demander à mon futur locataire pour m’assurer qu’il soit solvable et digne de confiance ? Par ailleurs, le contrat doit-il être obligatoirement conclu par écrit ? ». Laure MEYER, Avocate CGI Conseils, répond à Alice F, Genève.
Le contrat de bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage du bien au locataire, moyennant le paiement d’un loyer. La première étape en vue de la conclusion d’un tel contrat est une phase de pourparlers, au cours de laquelle les parties discutent des termes du contrat. Lors de cette étape, le locataire donnera au bailleur les informations le concernant, telles que son identité, son adresse, sa nationalité / son permis de séjour, son état civil, sa profession, son employeur, le nombre de personnes qui occuperont le logement, s’il envisage de procéder à une sous-location, s’il a déjà reçu des congés par le passé et pour quels motifs, son revenu approximatif, sur demande, les poursuites éventuelles etc.
Le bailleur ne peut toutefois demander au locataire que les informations utiles à l’examen de sa candidature. Autrement dit, seules les données nécessaires à la conclusion du contrat peuvent être demandées dans la mesure où ces données sont soumises à la Loi sur la protection des données (LPD). Les questions posées ne doivent ainsi pas empiéter excessivement sur la sphère privée.
Afin de s’assurer de la solvabilité du futur locataire, il est recommandé de solliciter ses trois dernières fiches de salaire ainsi qu’une attestation de non-poursuite datant de moins de trois mois. Vous pouvez également demander des références au sujet du locataire en contactant par exemple, avec son accord, la régie gérant le bien qu’il occupe actuellement.
Afin d’être certain que le loyer puisse être payé par votre futur locataire, il convient de vous assurer que ledit loyer corresponde au maximum à un tiers du revenu du candidat.
A l’issue de cette phase préparatoire, vous choisirez librement le locataire de votre choix et vous n’êtes pas tenu de justifier votre refus aux autres candidats. Il sera alors temps de rédiger le contrat de bail, de le signer et de fixer un état des lieux d’entrée et une date de remise des clés. En sus, vous pouvez solliciter la fourniture d’une garantie de loyer de la part de votre locataire, qui ne peut excéder trois mois de loyer au maximum.
Concernant votre deuxième question, le contrat de bail n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut ainsi être fait par écrit, par oral ou même par actes concluants. Pour qu’un tel contrat soit conclu, il suffit que le bailleur remette la clé au locataire, qui l’accepte, contre paiement d’un loyer. Cependant, il est recommandé de conclure un contrat de bail par écrit. En effet, cela permet d’éviter de nombreux conflits dans la mesure où les parties se sont entendues sur les conditions essentielles de la location et que le montant du loyer, la durée de la location, la destination des locaux, l’établissement d’une garantie de loyer ont été expressément convenus.
Si le bail ne doit pas forcément être fait en la forme écrite, il est toutefois impératif, pour un logement, de transmettre au locataire un avis de fixation du loyer lors de la conclusion du nouveau bail. Ce document est obligatoire, sauf rare exception, pour tous les logements, et a notamment pour but d’indiquer au locataire le montant du précédent. Si ce document n’est pas remis à votre locataire, il est en droit d’agir en nullité du loyer, loyer qui sera alors fixé judiciairement par un juge.
par Laure MEYER, Avocate CGI Conseils
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Article paru dans Tout l’immobilier