Finance immobilière : ma maison, mes enfants et l’EMS

27 octobre 2020 - Dans le contexte actuel de vieillissement de la population, le nombre de résidants en établissement médico-social (EMS) tend à augmenter. Ils étaient près de 150 000 durant l’année 2018. Quels conseils donner aux propriétaires concernés ?

Finance immobilière : ma maison, mes enfants et l’EMS

Dans la mesure où l’hébergement en EMS coûte généralement plus de CHF 5000.- par mois, les rentes AVS et LPP cumulées ne sont pas toujours suffisantes et ce sont alors les prestations complémentaires du premier pilier qui sont sollicitées. Mais attention, les calculs du droit aux prestations complémentaires tiennent compte d’une éventuelle donation d’un bien immobilier, quelle que soit la date à laquelle la donation a été effectuée. Dans ce cas, c’est le bénéficiaire de la donation qui doit participer aux frais générés par un hébergement en EMS, à concurrence du montant de la donation. Dans le canton de Vaud, un amortissement de CHF 10 000.- par année peut être déduit de la valeur fixée au moment de la donation.

Prenons par exemple M. Ducommun, vivant à Nyon. Il devient veuf en 2008 et fait ensuite don de sa maison (valeur CHF 900 000.-, prêt hypothécaire résiduel CHF 300 000.-) à sa fille unique. En 2017, il entre en EMS et utilise sa fortune pour payer les charges supérieures à ses rentes. Aujourd’hui, ayant épuisé sa fortune, il n’arrive plus à payer ses frais d’EMS.

Dans ce cas, compte tenu de la donation effectuée par le passé, c’est sa fille qui sera sollicitée pour le financement des coûts d’hébergement en EMS. Elle sera engagée à concurrence d’un montant égal à la valeur vénale de la villa, diminuée de la dette hypothécaire résiduelle et de l’amortissement de CHF 10 000.- par année de propriété, soit:

  • Valeur fiscale du bien lors de la donation          CHF 900 000.-
  • Prêt hypothécaire                                           CHF 300 000.-
  • Amortissement (CHF 10 000.- x 10 ans)           CHF 100 000.-
  • Total de la fortune donnée                               CHF 500 000.-

La fille de M. Ducommun devrait donc assumer et contribuer aux frais d’EMS non couverts jusqu’à concurrence d’un demi-million. Dans ce cas, nous n’avons pas tenu compte de contreparties telles que le droit d’habitation, l’usufruit ou encore un versement de prestations viagères, qui sont capitalisés et déduits de la valeur du bien.

Compte tenu de ces éléments, il peut s’avérer plus judicieux de vendre son bien à ses enfants. En effet, la vente du bien par les parents aux descendants procure une situation claire des fortunes mobilières et immobilières respectives. Les parents obtiennent le produit de la vente, qui leur permettra d’assumer les frais d’EMS, et les enfants ne seront pas redevables puisqu’ils auront acheté l’objet comme l’aurait fait n’importe quel autre acquéreur.

En tout état de cause, il est primordial de consulter son notaire pour évaluer les avantages et inconvénients des différentes possibilités, avant de prendre une quelconque décision.

par Céline Tétaz-Renaud, responsable de succursale chez DL MoneyPark

Article paru dans le Magazine immobilier.ch d’octobre 2020