La chronique de CGI Conseils: non-paiement du loyer et Covid-19

13 juillet 2021 - Je suis propriétaire d'un appartement que je loue depuis le mois de novembre. Mon locataire a payé les premiers mois de loyer, mais ne me paie plus rien depuis le mois de mars. Je lui ai envoyé des rappels, mais cela n’a servi à rien. Que puis-je faire ? (Jérôme D., Avusy)

La chronique de CGI Conseils: non-paiement du loyer et Covid-19

L’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer. Si le locataire manque à son obligation de payer le loyer, le bailleur dispose de plusieurs moyens légaux d’action. Il peut tout d’abord faire notifier des poursuites à son locataire. Il peut en outre résilier le bail de manière anticipée. Pour des locaux commerciaux, le bailleur peut exercer son droit de rétention sur les meubles du locataire. Enfin, le bailleur peut faire réaliser les sûretés (la garantie bancaire). Usuellement, le loyer et les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d’avance. Le locataire qui prend du retard dans le paiement de son loyer s’expose à une résiliation anticipée de son bail. Cette résiliation intervient en deux étapes. Dans un premier temps, le bailleur doit impartir au locataire un délai pour rattraper l’arriéré, en le menaçant de résilier le bail (ce que l’on appelle communément la mise en demeure). A l’expiration de ce délai, si le locataire n’a pas payé son dû, le bailleur peut résilier le contrat. Ainsi, dès que le locataire est en retard dans le paiement de son loyer, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui doit être de 30 jours au moins, sauf si le contrat prévoit un délai plus long. Ce délai comminatoire doit être imparti par écrit, par pli recommandé.

Conséquences claires

Lorsque le bail porte sur un logement de la famille, le délai comminatoire doit être donné sous pli séparé à chacun des deux époux, même si seul l’un d’eux est titulaire du bail. Ce courrier contenant l’avis comminatoire doit expressément mentionner qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Le locataire doit en effet clairement pouvoir comprendre que le bailleur se réserve le droit de mettre un terme au contrat de bail si l’arriéré de loyer n’est pas réglé dans le délai. Si le locataire s’acquitte de la totalité du loyer réclamé pendant ce délai comminatoire, voire même le dernier jour, il sera alors à l’abri d’une résiliation anticipée. Si, en revanche, à l’expiration du délai, le locataire ne s’est pas acquitté en tout ou partie du loyer réclamé, le bailleur peut résilier le contrat de manière anticipée (et même si l’entier de l’arriéré est réglé ultérieurement). A noter que le paiement doit parvenir au bailleur dans le délai de 30 jours. Le seul fait de donner l’ordre à la banque dans ce même délai ne suffit pas. A défaut de paiement dans le délai imparti, le bailleur peut ainsi résilier le contrat moyennant un préavis de 30 jours, pour la fin d’un mois, le délai étant le même qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial. Si le bailleur entend résilier le contrat de bail qui porte sur un logement de la famille, il devra adresser un formulaire officiel sous pli séparé à chacun des deux époux. Dans tous les cas, le bailleur devra utiliser une formule officielle ad hoc (avis de résiliation en cas de demeure). Le bailleur n’est pas tenu de le faire sitôt le délai comminatoire expiré. Il ne saurait toutefois attendre trop longtemps, dès lors qu’une résiliation qui interviendrait de nombreuses semaines après l’expiration du délai comminatoire pourrait paraître abusive (la question s’examine toutefois différemment selon que le locataire a payé ou non son loyer après la fin du délai comminatoire).

Rares cas d’annulation

Par ailleurs, quand bien même les conditions légales sont respectées, il se pourrait que la résiliation du bail soit annulable, car contraire aux règles de la bonne foi, mais ce uniquement dans certains cas bien précis. Le Tribunal fédéral a jugé que le congé pouvait être annulé dans les cas où le bailleur avait réclamé au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, ou lorsque l’arriéré était insignifiant, ou encore lorsque l’arriéré avait été réglé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire alors que le locataire s’était toujours acquitté à temps du loyer, ou enfin lorsque le bailleur ne résiliait le contrat que longtemps après l’expiration de ce même délai.
Dans votre situation, vous pouvez ainsi d’une part initier une procédure de poursuite à l’encontre de votre locataire et, d’autre part, le mettre en demeure de s’acquitter de l’entier de l’arriéré dans un délai de 30 jours, en le menaçant de résilier son bail à défaut de paiement dans le délai imparti. Si le paiement n’intervient pas dans les 30 jours suivant la réception de votre lettre de mise en demeure, vous pourrez alors résilier le bail, moyennant un préavis de 30 jours, pour la fin d’un mois. Enfin, si le locataire ne quitte pas votre appartement après la fin du bail, il vous faudra requérir son évacuation en saisissant les tribunaux compétents.

Brèves
Irrecevabilité d’une requête en évacuation pour un défaut de paiement durant la
pandémie de Covid-19 Dans cet arrêt (ACJC/722/2021), un contrat de bail a été résilié pour défaut de paiement suite au non-paiement des loyers durant les mois d’avril 2020 à septembre 2020. Les locaux n’ayant pas été restitués à la date convenue, le bailleur a interjeté une requête en évacuation en cas clair contre son locataire. Le Tribunal des baux et loyers a prononcé l’évacuation. Sur appel, la Cour de Justice considère que la question du paiement du loyer des établissements dont la fermeture a été ordonnée par les autorités cantonales et fédérales durant la pandémie n’a pas été tranchée à ce jour. Cette question doit définitivement être jugée, que ce soit sous l’angle de la réduction de loyer, de l’impossibilité subséquente, de l’exorbitance ou de la clausula rebus sic stantibus, si le loyer reste dû – totalement ou partiellement – durant cette période ou non. Il est rappelé que la doctrine diverge très largement sur cette question. Dans le cas d’espèce, le bail a été résilié pour défaut de paiement. Le locataire fait valoir qu’il avait été dans l’impossibilité d’exploiter ses locaux durant les fermetures ordonnées par les autorités. La doctrine étant partagée sur les conséquences à donner à un tel défaut de paiement, les conditions de recevabilité d’une procédure en cas clair ne sont manifestement pas remplies, dans la mesure où cette question est loin d’être éprouvée selon l’art. 257 CPC. La situation juridique n’étant pas claire, c’est à tort que le Tribunal des baux et loyers a prononcé l’évacuation du locataire. La requête est ainsi déclarée irrecevable.

Géraldine Schmidt, Avocate

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