Le conseil du notaire : la garantie en raison des défauts d’un immeuble

Comme les parties peuvent déroger à la garantie prévue par la loi, il faut, pour déterminer les droits de l’acheteur, commencer par consulter le contrat de vente pour s’assurer que la garantie n’a pas été exclue. Si tel n’est pas le cas, le vendeur répond des défauts selon les principes suivants.

La garantie pour les qualités promises vise l’hypothèse où le vendeur donne l’assurance que l’immeuble (peu importe qu’il s’agisse d’une construction, d’un terrain, d’une unité PPE ou d’une part de copropriété) présente certaines qualités. Si ces qualités n’existent pas, l’immeuble présente un défaut. Il n’est pas nécessaire que l’absence de ces qualités entraîne une diminution de la valeur ou de l’utilité de l’immeuble. Ce que sanctionne la loi, c’est la divergence entre l’état promis et l’état réel de l’immeuble.

La garantie pour les défauts s’applique également lorsque l’immeuble ne présente pas les qualités sur lesquelles l’acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Cela signifie notamment que les exigences de l’acheteur sur les qualités attendues seront moindres si le bâtiment n’est pas neuf. En effet, il ne peut y avoir de défaut qu’en comparant l’état effectif de l’immeuble vendu et l’état auquel l’acheteur pouvait s’attendre pour un immeuble de ce type, avec les mêmes caractéristiques. C’est ainsi que celui qui connaît l’état d’ancienneté de l’immeuble ne peut raisonnablement s’attendre qu’à l’état d’un immeuble usagé du même type et ne peut pas s’attendre à ce qu’il présente les mêmes caractéristiques qu’un objet neuf ou plus récent. Pour que le vendeur soit tenu à garantie, il faut que l’absence des qualités attendues enlève à l’immeuble soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou les diminue dans une notable mesure. Contrairement à la garantie pour les qualités promises, la garantie pour les qualités attendues suppose donc une diminution de valeur ou d’utilité. C’est le cas lorsque l’acheteur n’aurait pas conclu le contrat, ou lorsqu’il l’aurait conclu à d’autres conditions s’il avait connu le défaut.

Les défauts résultant de l’absence des qualités promises ou attendues peuvent être de nature matérielle, économique ou juridique. Les défauts matériels affectent les propriétés physiques de l’immeuble, par exemple la différence entre la surface promise (193 m²) et la surface réelle (151 m²) d’un appartement, l’isolation phonique insuffisante, l’absence d’une installation de drainage, la mauvaise étanchéité d’un toit plat, l’humidité excessive du sous-sol, des infiltrations de mazout ou une poutraison attaquée par des insectes. Les défauts économiques ont trait au rendement, en particulier lorsque le revenu locatif est inférieur à celui promis ou attendu lors de l’achat de l’immeuble. Enfin, il y a défauts juridiques lorsque l’immeuble ne satisfait pas aux exigences légales, ce qui est le cas d’une auberge sans patente, d’un terrain affecté de restrictions de bâtir ou d’un bâtiment privé de l’autorisation d’être habité en permanence.

Délais légaux

Le vendeur ne répond pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente ou dont l’acheteur aurait pu s’apercevoir en examinant l’immeuble avec une attention suffisante. Il est donc important que l’acheteur, avant la conclusion de l’acte de vente, vérifie avec soin l’immeuble; à défaut, il ne pourra pas se plaindre d’un vice décelable lors d’un examen attentif. Le vendeur n’est cependant pas libéré s’il a promis l’absence du défaut ou l’a frauduleusement caché.

Pour que l’acheteur puisse faire valoir son droit à la garantie avec succès, il doit impérativement vérifier l’immeuble aussitôt qu’il le peut et signaler immédiatement les défauts qu’il constate au vendeur. A défaut, on considère que l’acheteur a accepté l’immeuble; il perd alors son droit à la garantie. En cas de défauts cachés, à savoir les défauts qui ne sont pas perceptibles par des vérifications usuelles à la prise de possession de l’immeuble, mais ne se révèlent qu’ultérieurement, l’acheteur avisera le vendeur dès qu’il les aura constatés. Compte tenu de l’importance de l’avis des défauts, il est vivement conseillé de le donner en forme écrite. Le délai de garantie est de cinq ans dès le transfert de propriété; il est porté à dix ans si le vendeur a intentionnellement induit l’acheteur en erreur.

En cas de défaut ou d’absence de qualité promise, l’acheteur a le choix entre la résolution du contrat et la réduction du prix. Il peut résoudre le contrat si le défaut est tel que l’on ne peut pas raisonnablement exiger de lui qu’il conserve l’immeuble. S’il opte pour la résolution du contrat, les prestations déjà effectuées doivent être restituées et celles qui ne l’ont pas encore été ne sont plus dues. Si la vente a déjà été exécutée, l’acquéreur rétrocédera l’immeuble au vendeur, lequel lui remboursera le prix. Le droit de résoudre le contrat est toutefois exclu si le bâtiment a été détruit ou que l’acheteur a aliéné ou transformé l’immeuble; l’acheteur ne peut alors que réduire le prix. La réduction du prix correspondra généralement au coût de remise en état de l’immeuble pour éliminer les défauts (factures des entreprises) ou à la moins-value de l’immeuble résultant du défaut, souvent établie par expertise. Enfin, dans l’une ou l’autre hypothèse, l’acheteur a droit à des dommages-intérêts s’il a subi un préjudice consécutif au défaut.

par Grégoire Piller, Avocat et Notaire à Fribourg

Article paru dans le Magazine immobilier.ch de décembre 2019 – janvier 2020