Logement neuf : quelles sont les attentes des jeunes?

17 mai 2021 - La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI-France) et Deloitte Conseil ont récemment dévoilé les résultats d’une étude sur «La jeune génération et le logement neuf». Près de 600 jeunes actifs et étudiants, âgés de 20 à 30 ans, ont répondu. Des comportements parfois contradictoires caractérisent cette nouvelle génération à la fois militante et individualiste, écologiste et consumériste, ouverte aux expériences collectives et fan de numérique.

Logement neuf : quelles sont les attentes des jeunes?

Un attachement des jeunes à la pierre

Le premier constat – typiquement latin – est un attachement des jeunes à la pierre. L’arrivée à l’âge adulte de la jeune génération est accompagnée par la montée en puissance de l’économie de l’usage, à savoir remplacer l’acquisition d’un bien en pleine propriété par l’achat d’un usage temporaire. Cette tendance bouscule des secteurs comme l’automobile, mais reste marginale dans l’immobilier. Quand les jeunes sont locataires, c'est moins par choix que par contrainte. Pour 94% des répondants à l’étude, l’acquisition d’un logement est une dépense prioritaire, confirmant ainsi l’attachement des Français à la pierre (ils sont 64% de propriétaires, trois fois plus que les Genevois et deux fois plus que les Suisses). Vue par les jeunes comme un gage de sécurité face à un avenir incertain (mobilité professionnelle, longueur des carrières, évolutions rapides du monde du travail et du modèle de retraites…), l’acquisition immobilière serait un moyen de préparer l’avenir. Considérée par une minorité comme une marque de réussite sociale, elle ne constitue pas un risque financier aux yeux de la jeune génération.

Un engouement pour le neuf

Si cette génération est sensibilisée à l’économie circulaire, elle préfère le neuf quand il s’agit d’acquérir un logement. Et ce pour trois raisons. • Pour 20% des répondants, le neuf est synonyme de confort et de qualité (acoustique, isolation thermique, agencement des espaces…). Dans la même proportion, les jeunes mettent en avant l’absence de travaux à l’entrée. • Dans un souci d’économie budgétaire, le neuf rassure également sur la maîtrise des charges de copropriété (pas de travaux d’entretien ou de rénovation des parties communes). Une attitude cohérente avec l’image d’une génération habituée à la simplicité d’usage. • Enfin, la jeune génération met en avant l’atout de pouvoir personnaliser son logement. Cette projection dans le futur a été facilitée par l’émergence, chez les promoteurs, de plates-formes numériques (configuration et visualisation), la mise en avant des produits en espace de vente ainsi que la commercialisation de «packs» de produits ou services.

L’obligation de rénover

Paradoxalement, s’ils préfèrent le logement neuf pour eux-mêmes, une nette majorité de jeunes préconisent la rénovation de l’ancien. Cette position résulte clairement d’une conviction écologique qui combine la protection des sols, la réduction de l’impact carbone et, pour les deux tiers d’entre eux, la sobriété dans l’utilisation de ressources. Même à un âge qui se projette vers l’avenir, les jeunes manifestent un net attachement au patrimoine existant. Dans le même temps, les jeunes sont conscients que le parc de logements anciens reste limité et que la rénovation seule ne suffira pas à satisfaire les besoins, surtout en zones tendues. Ils s’accordent donc majoritairement sur la nécessité de continuer à construire des logements, surtout pour proposer des logements de qualité à un prix plus abordable en augmentant l’offre disponible. Ainsi, le panel étudié se divise en trois blocs: un quart pense qu’il ne faut pas construire moins; un tiers qu’il faut arrêter de construire; une petite moitié qu’il faut à la fois construire et rénover.

Une démarche traditionnelle d’achat du logement

La hausse de la précarité et du taux de chômage créent un besoin chez les jeunes d’être rassurés. Avec le coup de frein à l’ascenseur social et l’accès à l’indépendance de plus en plus difficile, les jeunes perçoivent l’investissement dans l’immobilier comme un moyen rassurant de sécuriser leur avenir. La «flexibilisation» du marché du travail a entraîné une forme d’incertitude permanente. En France, les 15 à 29 ans représentent la moitié des personnes précaires. Pour eux, l’acquisition d’un logement est un objectif prioritaire, facteur de stabilité.

Prix et localisation

Le prix du logement reste l’élément fort. Ces dix dernières années, le coût du foncier a progressé de 71% en moyenne en France, tandis que les coûts de construction progressaient de 24%. Le prix a donc un poids de plus en plus significatif dans les critères de choix du logement. Dans un budget contraint, la jeune génération privilégie l’aménagement des espaces, la disposition des pièces et surtout la localisation, point d’entrée de la recherche de logement. Les jeunes plébiscitent les plates-formes de recherche en ligne qui facilitent la géolocalisation du bien et la comparaison entre annonces. Ils déclarent passer également par des agences immobilières, mais sont plus circonspects sur les sites des promoteurs. Les jeunes favorisent la sécurité dans l’ensemble du processus d’acquisition. Cette attitude se concrétise dans la nature des services annexes, pour lesquels ils se déclarent prêts à supporter une charge supplémentaire comme la télésurveillance ou le gardiennage.

Une vision toujours idéalisée du logement

Le rêve reste apparemment une maison dans une ville moyenne. Malgré un attrait des jeunes pour les villes relativement petites (villages ou petites villes), une part importante se projette dans une ville moyenne, ou même dans une métropole régionale qui offre davantage de services, d’opportunités d’emploi et d’accès aux études supérieures. Entre prix raisonnables et qualité de vie, les villes moyennes semblent s’inscrire dans le style de vie rêvé de la jeune génération, qui plébiscite la maison individuelle à 73%. Cependant, seulement 30% d’entre eux s’y projettent dans la réalité. Cet écart peut notamment s’expliquer par une offre abordable limitée dans les marchés tendus. De même, seulement 27% de la population souhaite habiter en appartement, alors qu’en réalité 48% d’entre eux pensent qu’ils y habiteront. La jeune génération accorde une grande importance à l’emplacement du logement, qui doit être à la fois proche du lieu de travail et des transports en commun, près de la nature et des commerces. Les jeunes se montrent peu enclins à faire des concessions concernant la localisation. Plus de 80% des répondants souhaitent habiter dans une copropriété de moins de 50 logements. Les grandes copropriétés souffrent d’une mauvaise image, souvent perçues comme peu qualitatives, impersonnelles, vieillissantes et nécessitant un niveau de charges élevé.

Environnement et mixité

La jeune génération est largement sensibilisée aux enjeux environnementaux et l’immobilier ne fait pas exception.
Si la jeune génération se montre sensible aux aspects écologiques du neuf, c’est d’abord sous l’angle de l’énergie: baisse de la consommation et production sur site. Deux raisons pour cela: la diminution des charges et le fait que les autres thématiques environnementales (sobriété foncière, biodiversité…) ont émergé plus récemment dans le débat public. L’étude révèle que, pour 74% des jeunes, la mixité sociale constitue un avantage. Pour eux, la ville doit être accessible à toutes les catégories de personnes, le mélange des populations issues de divers horizons étant vecteur d’une meilleure cohésion sociale. C’est probablement l’indicateur qui marque la différence la plus nette avec les générations précédentes. Face à l’essor de l’économie participative et collaborative, les modes de vie de la population évoluent. Les nouveaux logements prennent désormais en considération les besoins des occupants en proposant des espaces partagés. Objectif de cette évolution: instaurer des relations de voisinage basées sur la notion du «vivre ensemble». La jeune génération est prête à partager de nombreux services, tant qu’ils ne relèvent pas de l’espace privé du logement. Ce résultat n’est étonnant qu’en apparence pour une génération habituée à la colocation.

Des choix pragmatiques

Face à la montée des prix, les acquéreurs doivent faire des concessions par rapport à leur vision idéalisée du logement. Ainsi la jeune génération se dit prête à renoncer à des éléments qui ne concernent pas l’intérieur du logement (parties communes, espaces verts…) pour réduire son coût d’acquisition.
Pas moins de 29% des répondants se déclarent prêts à renoncer à des mètres carrés de parties communes. La même proportion est prête à faire des concessions sur une copropriété de petite taille, si la densité et la construction en hauteur permettent de construire une ville plus durable. Quelque 28% des jeunes privilégient les espaces verts publics, si cela permet de réduire le coût d’acquisition. La même proportion est prête à renoncer à l’utilisation de matériaux biosourcés au profit de matériaux plus carbonés, mais moins chers. La production d’énergie sur site s’analyse à la fois comme une qualité environnementale du logement et un levier de maîtrise des charges. S’ils plébiscitent l’autopartage pour eux-mêmes, seuls 22% sont prêts à se passer d’une place de stationnement associée au logement. La contradiction n’est qu’apparente, car un stationnement inoccupé par son propriétaire est une réserve de valeur et reste un argument de poids lors de la revente. Par ailleurs, 75% des répondants refusent de renoncer à des mètres carrés de leur logement au profit de mètres carrés partagés. Ainsi, les jeunes, lorsqu’ils se projettent sur la propriété, privilégient leur espace privatif aux espaces partagés. Dans un contexte en tension, de nouvelles réflexions émergent pour permettre à une part plus importante de la population d’accéder au logement. Parmi ces réflexions, deux tendances semblent se détacher: la diversification des produits (logement intermédiaire, construction modulaire…); la diversification des modes d’acquisition (séparation du foncier et du bâti, séparation de la nue-propriété et de l’usufruit locatif…). Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France, «cette étude montre que la nouvelle génération définit en réalité ses propres codes, entre ruptures et continuité, pour relever les deux défis majeurs qui l’attendent: la contrainte économique et le changement climatique».

Michel Levron - Paris