Ouvrage de référence très attendu: enfin une vue globale du droit genevois de la construction

15 juin 2021 - Un tel ouvrage n’existait pas. Me Mark Muller l’a inventé! Si, dans d’autres cantons suisses, comme dans celui de Vaud par exemple, des ouvrages présentent le droit cantonal de la construction de manière globale, ce n’était pas le cas à Genève. Des articles (notamment dans nos colonnes) ont été consacrés à certains aspects spécifiques de la matière et les Journées du droit de la propriété (créée à l’époque par... Mark Muller, alors secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière) ont plusieurs fois abordé le droit de la construction. La LDTR a fait l’objet d’un excellent ouvrage (voir Tout l’Immobilier No 728, du 23 juin 2014, accessible sur toutimmo.ch). C’est en revanche la première fois qu’un livre traite, de façon très complète et didactique, l’ensemble des lois et règlements qui s’appliquent à l’acte de construire et à la rénovation d’immeubles à Genève.

Ouvrage de référence très attendu: enfin une vue globale du droit genevois de la construction

Sur la base de la jurisprudence rendue jusqu’au 31 décembre 2020, Droit genevois de la construction expose les règles de l’aménagement du territoire en milieu urbain, dans les zones de développement, en zone villas, dans le périmètre Praille-Acacias-Vernets et dans les divers types de zones industrielles. Il décrit les procédures d’autorisation de construire, le droit du logement social, le régime de contrôle des rénovations ainsi que le dispositif destiné à protéger le patrimoine. Un accent tout particulier a été mis sur les interactions entre les différentes lois applicables. L’avocat et ancien conseiller d’Etat nous a donné des précisions.

- Comment vous est venue l’idée d’écrire ce livre?

- J’ai souvent entendu dire, notamment par les acteurs immobiliers des autres cantons suisses que le système genevois était incompréhensible, trop compliqué, et que cela les dissuadait d’investir à Genève. Je me suis donc dit que cela valait la peine de tenter une présentation globale de notre système. La législation genevoise est en effet complexe, parce que plusieurs lois s’appliquent simultanément. Il n’est pas toujours évident de comprendre comment elles s’articulent entre elles. C’est ce que j’ai essayé d’expliquer.

- Comment vous y êtes-vous pris pour cela?

- Le livre présente les sujets dans un ordre logique qui correspond à l’acte de planifier, de construire, puis de rénover un immeuble. Les relations et les interactions entre les différentes lois qui s’appliquent sont chaque fois mentionnées par des renvois à l’intérieur de l’ouvrage.

- En quoi le canton de Genève se distingue-t-il?

- Il est vrai que Genève a une législation très fournie dans le domaine et que certaines «spécialités» n’existent pas ailleurs. Je pense notamment à la zone de développement, au dispositif du logement social unique en Suisse et à la LDTR, même si quelques cantons disposent d’une version édulcorée de celle-ci.

- A qui s’adresse votre livre?

- A l’origine, mon but était d’expliquer le système aux acteurs professionnels de l’immobilier, voire aux particuliers que cela pourrait intéresser. Au fur et à mesure de la rédaction, le livre s’est enrichi des principales jurisprudences rendues en la matière, si bien que le produit final s’adresse aussi aux juristes. Il reste toutefois d’un abord aisé, je l’espère, pour ceux qui s’intéressent, à titre professionnel ou privé, à la construction.

- Vous consacrez plusieurs passages au périmètre Praille-Acacias-Vernets (PAV). Pourquoi?

- La loi de déclassement du PAV contient une législation ad hoc applicable uniquement dans ce périmètre. Cette réglementation a été innovante, notamment en ce qui concerne le contenu des plans localisés de quartier. Il m’a semblé intéressant de présenter ses spécificités par rapport au régime ordinaire qui s’applique ailleurs à Genève. La loi PAV n’est pas disponible au recueil officiel des lois, raison pour laquelle j’ai choisi de la publier dans les annexes du livre, dans sa version modifiée suite au vote populaire de 2018. La mission de la nouvelle Fondation PAV est également décrite.

- Les lois changent régulièrement. Votre ouvrage ne risque-t-il pas d’être vite dépassé?

- Vous avez raison. J’ai d’ailleurs dû attendre plusieurs mois pour finaliser le livre, en raison des modifications apportées l’année dernière à la loi qui régit la densification de la zone villas, d’une part, et les règles sur les catégories de logements à construire en zone de développement, d’autre part. Pour suivre les évolutions qui ne manqueront pas, je propose aux lecteurs intéressés de s’inscrire, sur le site de l’Etude Muller & Fabjan, à une newsletter qui permettra de suivre les principales évolutions. Une réédition sera certainement nécessaire d’ici quelques années.

- Après avoir pris du recul sur le système genevois de la construction, comment le voyez-vous?

- Je ne fais pas de politique, vous le savez! Je me permets quand même de penser que la législation pourrait gagner en clarté. La loi sur le logement et la loi sur les logements d’utilité publique, qui se contredisent en partie, pourraient être fusionnées et simplifiées. On pourrait aussi réfléchir à mieux structurer les relations entre la loi sur les constructions, celle sur l’aménagement du territoire et les lois sur les zones de développement «ordinaires» et industrielles. Sur le fond, et là cela devient hautement politique, le rôle des communes mériterait d’être repensé. Elles n’ont que peu de compétences et font donc valoir leur avis par des moyens comme les recours ou le référendum. Je suis partisan d’un certain rééquilibrage, tout en laissant la haute main au Canton, qui doit avoir le dernier mot dans un territoire comme le nôtre. Un pas dans ce sens a été fait pour les densifications en zone villas, ce que je salue.

Propos recueillis par Vincent Naville