Quand le locataire est-il en droit de consigner son loyer ?
« Je suis propriétaire d’un appartement que je loue depuis plusieurs années à des locataires. Mes locataires ont cessé de payer le loyer depuis trois mois dans la mesure où ils estiment que l’appartement est affecté de défauts. Lors d’une discussion, ils m’ont informé qu’ils allaient consigner leur loyer. J’ai demandé à diverses reprises une visite de l’appartement pour constater les défauts, visite qui m’a toujours été refusée. Que puis-je faire ? ». Maître Christelle Andersen, avocate CGI Conseils, répond à Catherine L., Genève.
La loi prévoit effectivement la possibilité pour le locataire de consigner son loyer lorsque la chose louée est affectée d’un défaut. Le bail doit porter sur un immeuble, c’est-à-dire un logement, un local commercial ou une autre chose immobilière (par exemple un terrain nu ou un garage loué séparément).
Pour que le droit à la consignation soit ouvert, il faut que la chose louée soit affectée d’un défaut dont la réparation incombe au bailleur. En outre, le locataire doit avoir informé le bailleur du défaut et lui avoir fixé par écrit un délai raisonnable pour procéder aux travaux de réparation nécessaires. Il peut également lui signifier qu’à défaut d’exécution dans le délai imparti, les loyers à échoir seront consignés. Le locataire doit aviser par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers, lesquels devront être consignés auprès d’un office désigné par le canton. A Genève,la direction des finances du pouvoir judiciaire est l'office compétent. La consignation des loyers ne sera possible que si, après toutes ces démarches, le bailleur n’a pas remédié au défaut.
La consignation des loyers n’est en revanche pas possible lorsque la réparation du défaut incombe au locataire, que le défaut a déjà été supprimé (par le bailleur ou le locataire), que le bailleur est en train de procéder à sa réparation ou encore lorsqu’il est irréparable.
En effet, l’objectif de la consignation est d’offrir au locataire un moyen de pression sur le bailleur pour amener ce dernier à remédier à un défaut dont la réparation lui incombe. La consignation n’a pas pour but de permettre au locataire de prélever un certain montant sur le loyer qu’il estime, à tort ou à raison, dû en raison de ce défaut. Le loyer doit être intégralement payé à l’office désigné par le canton. A défaut, le locataire commet un défaut de paiement et s’expose alors à une résiliation anticipée de son contrat de bail à loyer.
Comme mentionné précédemment, seuls les loyers à échoir peuvent être consignés. Par conséquent, si le loyer doit être payé par mois d’avance, seul le loyer du mois suivant pourra être consigné et non celui du mois en cours. Le loyer à échoir devra être payé au même moment que s’il était payé directement au bailleur. Ainsi, le locataire qui paye tardivement le loyer consigné s’expose également à une résiliation anticipée de son bail pour demeure.
L’office de consignation informe par ailleurs régulièrement le bailleur des montants consignés.
Compte tenu du caractère provisoire de la consignation, le locataire doit saisir d’une requête la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, dans les trente jours suivant l’échéance du loyer consigné, afin de faire valoir ses prétentions à l’encontre du bailleur. Si ce délai n’est pas respecté, les loyers sont acquis au bailleur. S’il ne souhaite pas attendre et considère que les loyers ont été consignés à tort par le locataire, le bailleur a la possibilité de prendre les devants et de saisir de suite l’autorité de conciliation à compter du moment où il a été avisé de la consignation. Il demandera alors que les loyers consignés lui soient restitués.
Si aucun accord n’est trouvé lors de la procédure de conciliation, le demandeur pourra agir au fond. Si le juge constate que les conditions de la consignation ne sont pas réalisées, que la chose louée n’est pas affectée d’un défaut, que le bailleur n’a pas eu de délai raisonnable pour remédier au défaut ou encore que des loyers échus ont été consignés, les loyers consignés seront libérés en faveur du bailleur.
Finalement, la loi prévoit que le locataire est tenu d’autoriser le bailleur à inspecter la chose louée dès que cet examen est nécessaire à l’entretien du bien loué.
Ainsi, dans votre cas, le locataire doit tolérer votre visite pour que vous constatiez les défauts qui affectent l’appartement loué. A ce jour, vos locataires n’ont en outre plus payé leur loyer depuis trois mois, ne vous ont pas informé par écrit de leur intention de consigner les loyers et ne vous ont pas octroyé de délai raisonnable pour remédier au défaut. En l’état, ils ne pourront donc pas procéder valablement à la consignation des loyers.
par Christelle ANDERSEN, Titulaire du brevet d’avocat
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Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER