Résiliation pour besoin propre urgent dans les 3 ans qui suivent une procédure

5 juin 2020 - « Je suis propriétaire d’un appartement dont j’ai récemment hérité. Je souhaite m’y installer mais cet appartement est loué. J’ai entendu que je ne pouvais pas résilier le bail car mon père a eu un litige avec les locataires il y a moins de 3 ans. Qu’en est-il ? ». Maître Anne HILTPOLD, avocate CGI Conseils, répond à Simone P., Bernex.

Résiliation pour besoin propre urgent dans les 3 ans qui suivent une procédure

Le droit du bail prévoit une protection pour les locataires dans les 3 ans qui suivent la fin d’une procédure, pour autant qu’ils aient obtenu gain de cause. Les locataires sont aussi protégés si la procédure s’est terminée par une transaction. En revanche, si les locataires ont saisi les tribunaux sans raison ou s’ils ont obtenu une baisse de loyer avant de saisir les tribunaux, ils ne sont pas protégés.

Cela étant, cette règle n’est pas applicable dans le cas où un congé est donné en raison du besoin urgent du bailleur ou de ses proches d’utiliser eux-mêmes le bien loué, ou encore si le locataire est en défaut de paiement ou viole les règles du contrat de bail.

Dans le cas du besoin propre urgent du bailleur, ce dernier devra établir son besoin et son urgence. Pour admettre qu’un besoin est propre, il faut que l’utilisation des locaux soit nécessaire pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Pour admettre l’urgence, il faut que le besoin soit immédiat et actuel. D’après la jurisprudence, le besoin est immédiat lorsqu’il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance en comparaison avec la date indiquée et la date pour laquelle une nouvelle résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de protection. Il a par exemple été jugé que le bailleur revenant d'un séjour à l'étranger et propriétaire de deux appartements n'avait pas à chasser sa fille habitant l'un de ceux-ci ni à cohabiter avec elle dans un espace restreint, plutôt que de congédier les locataires occupant l'autre appartement.

Le besoin doit être actuel en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Ainsi, il a été jugé que, lorsque l'utilisation des locaux ne nécessite pas de grandes transformations, l'urgence du besoin doit être admise dès que la personne morale a un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les locaux. Tel est le cas lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble et qu'il doit aussi payer un loyer pour occuper d'autres locaux. En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l'urgence dépend de l'état d'avancement de son projet de transformation: il n'est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives, mais il suffit qu'il soit susceptible d'obtenir leur autorisation.

Le besoin urgent doit également être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il renonce à utiliser les locaux loués mais il n'est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité.

Le Tribunal a récemment jugé d’une affaire où la bailleresse avait résilié le bail en février pour l’échéance survenant en juin, en invoquant un besoin qui surviendrait plusieurs mois plus tard (mai de l’année suivante). Elle souhaitait habiter cet appartement et revenir dans la région, après la fin de son stage. Le congé a été validé et tant le besoin que son urgence ont été admis. Quand bien même elle s’était logée ailleurs dans l’intervalle et elle avait donné le congé plusieurs mois avant la survenance du besoin, le Tribunal fédéral a admis que ce besoin était immédiat. Le bail n’étant résiliable qu’une fois par an, elle n’avait pas eu d’autre choix que résilier à cette date et les faits survenus postérieurement au congé n’avaient pas à être pris en considération.

Dans votre cas, il s’agira de voir votre situation en particulier et de vérifier que votre besoin est urgent dans le sens décrit ci-dessous. Le seul fait que vous veniez d’hériter de ce bien ne sera peut-être pas suffisant, si vous êtes déjà logée ailleurs, mais il faudra vraiment voir les circonstances de votre situation particulière.

par Anne HILTPOLD, Avocate CGI Conseils

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