Un locataire un peu trop fêtard, que faire ?

27 mai 2020 - " J’ai loué récemment mon appartement à deux étudiants. Malheureusement, ils organisent régulièrement des fêtes lors desquelles ils mettent la musique très fort jusqu’au petit matin. Leurs voisins se plaignent des nuisances que cela provoque. Comment dois-je réagir? ". Maître Laure Meyer, avocate CGI Conseils, répond à François P., Genève.

Un locataire un peu trop fêtard, que faire ?

Respect du devoir de diligence

De manière générale, le locataire est tenu d’user de la chose louée avec tout le soin nécessaire et en respectant son devoir de diligence. Cela implique, bien entendu, qu’il ne doit pas détériorer le bien mais également qu’il doit se comporter correctement envers ses voisins. Il doit donc respecter leur tranquillité. Le fait de provoquer des nuisances sonores correspond donc à une violation par le locataire de ses obligations. Il en ira de même s'il génère des odeurs nauséabondes, se comporte de manière contraire aux mœurs, injurie les voisins, etc. D’évidence, une certaine marge de tolérance doit être permise.

Cette marge dépendra notamment des circonstances (événement particulier dans la vie du locataire, nouveau-né qui ne fait pas ses nuits, etc.), de la destination des locaux (appartement destiné à une famille nombreuse, café-restaurant, etc.), de l’environnement (immeuble ancien moins bien isolé, quartier bruyant, etc.). De plus, les nuisances devront être évaluées de manière objective et non en fonction de la sensibilité des voisins.

Le locataire risque la résiliation de son bail

Selon ce qu’indique notre lecteur, il semble que ses locataires violent effectivement leur devoir d’égard envers les voisins. Lorsque le locataire viole son devoir de diligence de manière suffisamment grave, rendant ainsi la continuation du bail insupportable pour le bailleur ou les voisins, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée. Il doit tout d’abord faire parvenir un avertissement écrit aux locataires. Il convient de le faire par courrier recommandé. Cette mise en demeure doit être faite peu de temps après la violation du devoir de diligence. Elle doit décrire les faits reprochés au locataire et lui indiquer que ce comportement doit cesser en lui précisant dans quel délai.

Pour des nuisances sonores, il est possible d’exiger que le comportement cesse immédiatement. Le courrier devra encore avertir le locataire que, s’il devait persister dans la violation de son devoir de diligence, son contrat de bail serait résilié. Ce n’est que si, à l’échéance du délai octroyé et nonobstant cet avertissement écrit, les locataires persistent à provoquer des nuisances sonores du même type, que le bailleur pourra résilier le bail de manière anticipée. Ledit congé pourra ainsi être donné, à l’aide d’une formule officielle, moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Cependant, si les conditions décrites ci-dessus ne sont pas remplies, le congé sera nul. La notion de gravité du comportement peut notamment poser quelques difficultés. La validité du congé étant étroitement liée aux circonstances du cas, il conviendra au préalable de s’assurer que les conditions de la résiliation sont bien réunies en l’espèce.

par Laure MEYER, avocate CGI Conseils

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Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER