1er trimestre 2026: Terrains qui dorment, logements qui manquent
Malgré une conjoncture financière plutôt favorable, le marché immobilier suisse souffre d’une pénurie structurelle de logements. L’étude trimestrielle de Raiffeisen met en lumière un paradoxe inquiétant: alors que les terrains constructibles sont nombreux, les investisseurs préfèrent conserver ces parcelles plutôt que les bâtir, exacerbant la hausse des prix et la difficulté d’accès à la propriété.
L’économie suisse aborde 2026 dans un environnement relativement stable. La croissance du produit intérieur brut devrait avoisiner 1%, tandis que la politique monétaire demeure accommodante avec un taux directeur proche de zéro. Ces conditions soutiennent le financement hypothécaire et renforcent l’attrait de l’immobilier comme valeur refuge. En théorie, un tel cadre devrait encourager la construction et détendre le marché. En pratique, il alimente surtout une demande déjà soutenue.
Les taux bas facilitent l’accès au crédit et incitent les ménages comme les investisseurs à se positionner sur le marché résidentiel. Mais lorsque l’offre ne suit pas, cet afflux de demande se traduit principalement par une hausse des prix.
Des prix en nette progression
En 2025, les prix des logements en propriété ont poursuivi leur progression. Les appartements en propriété par étage (PPE) ont enregistré une hausse moyenne d’environ 3,8%, tandis que les maisons individuelles ont vu leurs prix grimper d’environ 5,7%. En valeur absolue, cela représente près de 36'000 francs supplémentaires pour un appartement type et environ 55'000 francs pour une maison individuelle en une seule année.
Cette évolution confirme que la pression reste forte sur le segment de la propriété résidentielle, notamment dans les régions attractives et les centres économiques. Malgré un contexte plus stable qu’en période de taux élevés, la tendance reste orientée à la hausse.
L’accession à la propriété s’éloigne
La progression continue des prix a un impact direct sur les ménages. Les exigences en fonds propres augmentent plus rapidement que les revenus, ce qui complique l’accès à la propriété pour une grande partie de la population. Selon l’analyse de Raiffeisen, alors qu’une dizaine d’années d’épargne suffisait encore dans les années 2010 pour acquérir une maison moyenne, il faut aujourd’hui près de 28 ans pour réunir le capital nécessaire.
Cette évolution illustre le décalage croissant entre le marché immobilier et la capacité financière des ménages. L’accession à la propriété devient un objectif de long terme, voire inaccessible pour certains profils.
Des réserves foncières importantes mais peu mobilisées
Le paradoxe du marché suisse apparaît clairement du côté de l’offre. Le pays dispose encore de réserves substantielles de terrains à bâtir. Selon les estimations, ces surfaces permettraient de construire des logements pour accueillir entre un et 1,6 million de personnes supplémentaires si elles étaient pleinement exploitées.
Pourtant, la mobilisation de ces terrains reste limitée. Dans le canton de Zurich, environ 3% seulement des terrains non bâtis ont été développés entre 2023 et 2024. À l’échelle nationale, moins d’un tiers des nouveaux logements sont réalisés sur des parcelles précédemment non construites. À ce rythme, il faudrait plus de trente ans pour utiliser l’ensemble des zones à bâtir disponibles.
Quand conserver un terrain rapporte plus que construire
Cette inertie s’explique en grande partie par des incitations économiques défavorables à la construction. La hausse continue des prix du foncier rend souvent plus rentable la conservation d’un terrain que son développement immédiat. En gardant une parcelle, son propriétaire bénéficie de son appréciation sans supporter les coûts, les délais administratifs et les risques liés à un projet immobilier. À l’inverse, construire implique des investissements importants, des incertitudes réglementaires et des marges parfois plus restreintes. Cette logique de thésaurisation freine l’augmentation de l’offre et entretient la rareté sur le marché résidentiel.
Un marché locatif toujours sous pression
Sur le segment locatif, la dynamique est légèrement différente mais reste tendue. La progression des loyers a récemment montré des signes de ralentissement, notamment en raison d’une immigration un peu plus modérée. Toutefois, le taux de vacance demeure très bas, ce qui continue de soutenir les loyers proposés, en particulier dans les centres urbains et les régions économiquement dynamiques. La pénurie de logements disponibles limite la mobilité résidentielle et maintient une pression constante sur les ménages locataires.
Des placements immobiliers toujours attractifs
Dans le même temps, les placements immobiliers indirects ont affiché des performances remarquables ces deux dernières années. Les fonds immobiliers suisses ont généré des rendements cumulés proches de 30%, tandis que les actions immobilières cotées ont progressé d’environ 44%. L’immobilier conserve ainsi son statut de valeur refuge dans un environnement financier marqué par l’incertitude. Cependant, ces flux de capitaux vers les produits financiers immobiliers ne se traduisent pas automatiquement par une augmentation proportionnelle de la construction de logements.
Un équilibre fragile pour les années à venir
Au final, le marché immobilier suisse évolue dans un équilibre délicat. Les conditions de financement sont favorables et la demande reste soutenue, mais la mobilisation insuffisante des terrains constructibles limite l’expansion de l’offre. Tant que la conservation des parcelles restera économiquement plus attractive que leur développement, la pénurie de logements devrait persister. Dans ce contexte, la pression sur les prix et sur l’accès à la propriété risque de se maintenir, voire de s’intensifier, faisant de la question foncière l’un des enjeux centraux du marché immobilier suisse en 2026.