2021 a enregistré une explosion de multimillionnaires. Quid de 2022?
Le monde a connu une forte hausse de la richesse globale en 2021, avec des prix de l'immobilier qui ont explosé selon le Wealth Report présenté par Naef Prestige Knight Frank. Que risque le secteur immobilier à l'heure de la guerre en Ukraine?
C’est un fait établi depuis plusieurs années déjà: le monde compte de plus en plus de riches à travers les continents. En effet, malgré la pandémie de Covid qui a frappé les économies de nombreux pays durant près de deux ans, les multimillionnaires ont augmenté de 9,3% en 2021, soit une forte hausse par rapport à 2020 qui en n'enregistrait que 2,4% de plus. Selon la 16e étude du Wealth Report sur la richesse mondiale publiée par Knight Frank, la population d’UHNWIs (Ultra-high-net-worth individuals, ceux qui possèdent 30 millions de dollars ou plus, y compris leur résidence principale) a connu, l’an dernier, la plus grande croissance depuis 2017. L’augmentation de la richesse a été la plus forte en Amérique du Nord (+12,2%), en Russie (+11,2%), en Australie/Nouvelle-Zélande (+9,8%), au Moyen-Orient (+8,8%), en Amérique latine (+7,6%), en Europe (+7,4%) et en Asie (+7,2%). L’Afrique, en revanche, a connu une baisse des UHNWIs (-0,8%). En termes de pays, les cinq premiers gagnants ont été les Etats-Unis, le Royaume-Uni, la France, le Japon et la Chine continentale. Le marché des actions a joué un rôle important dans la création de richesse. Rien qu’en France, le CAC 40 a augmenté d’environ 30% au cours de l’année 2021 et le S&P 500 américain de plus de 25%.
L’immobilier: valeur refuge?
Le foncier, la plus ancienne des classes d’actifs, domine depuis plusieurs années les investissements des personnes fortunées. En effet, près d’un tiers du patrimoine des UHNWIs est détenu dans leurs résidences principales et/ou secondaires. La hausse ou la baisse de la valeur de ces actifs a des répercussions sur le flux de la richesse dans le monde. La pierre est et a toujours été une valeur refuge, il n’y a aucun doute là-dessus, confirme John Plassard, directeur à la banque Mirabaud. «Cependant, avec les événements actuels, il est possible que les investisseurs se montrent de plus en plus «exigeants» lorsqu’il s’agira d’acheter un bien immobilier en n’acceptant plus de payer «n’importe quel prix». On pourrait ainsi voir le nombre de logements vacants devenir plus important, ce qui bien évidemment rendrait le marché plus fluide et plus naturellement régulé. La spéculation pourrait ainsi se réduire et un logement devenir un foyer où l’on vit, mais aussi un 4e pilier.»
La guerre en Europe pourrait pousser les propriétaires à songer à vendre leurs biens alors que les prix de l'immobilier sont au sommet
En effet, l’invasion de l’Ukraine pourrait avoir un impact sur les prix de l’immobilier, estiment plusieurs experts interrogés. «Il y a déjà une augmentation [du prix] des énergies qui va impacter le budget des ménages et leur capacité d’achats», explique Jacques Emery, directeur des ventes chez Naef Prestige. Selon John Plassard, les crises ont toujours eu des différents effets sur l’évolution des prix de l’immobilier. «Lors de [la pandémie] du Covid, on a constaté, contrairement aux précédentes crises économiques, que les personnes s’étaient «attachées» à la pierre d’une manière quasi instinctive. Malgré la hausse du taux de chômage, le seul bien qui importait était l’immobilier ou l’acquisition d’un bien immobilier pour sa sécurité.» La guerre en Ukraine revêt un autre profil, selon l’expert. En effet, elle impacte les Suisses d’une autre manière. «Tout d’abord au niveau du renchérissement des prix qui a une influence sur notre vie de tous les jours (hausse des prix à la pompe, du chauffage, de l’alimentation) et grève notre consommation. Ensuite, au niveau de la confiance des consommateurs puisque la guerre se déroule en Europe et pourrait avoir des conséquences sur notre futur proche. Ces deux éléments pourraient pousser les propriétaires à songer à vendre leurs biens alors que les prix de l’immobilier sont au sommet, ajoute John Plassard. Ainsi, «le niveau actuel des prix de l’immobilier face à une nouvelle incertitude (la guerre en Europe) pourrait amener les prix à consolider un peu. Consolider et non corriger», précise l’expert.
Flambée à Dubaï, Moscou et Miami
Afin de connaître l’évolution des prix des principaux marchés résidentiels haut de gamme dans le monde, Knight Frank a développé le Prime International Residential Index (PIRI). PIRI analyse 100 villes clés, aussi bien des métropoles que des stations balnéaires et de ski. En 2021, les marchés résidentiels de luxe du monde entier ont connu une période de forte activité. La valeur de l’indice PIRI a augmenté de 8,4%, soit sa plus forte augmentation depuis son lancement en 2008 (un peu moins de 2% en 2020). Sur les 100 marchés du luxe, seuls sept ont vu leurs prix baisser en 2021 et 35% ont vu leurs prix augmenter de 10% ou plus. En tête de classement: Dubaï avec 44% d’augmentation en un an. Avec une croissance des prix de 42%, Moscou arrive en deuxième position. San Diego (+28,3%), Miami (+28,2%) et les Hamptons (près de New York, +21,3%) constituent le reste du top cinq.
Saint-Moritz, Verbier et Zurich
En Europe, la station grisonne Saint-Moritz se situe dans le top 5 de l’indice avec une augmentation de 16,5%. Parmi les autres villes suisses analysées, Verbier et Zurich sont aussi dans le haut du classement avec respectivement 10,2% et 10% d’augmentation. Genève suit de près avec + 9%, Lausanne +6% et Gstaad +3,8%.
Ventes de prestige: bond à Genève
4,97 milliards de francs environ, c’est le montant des transactions des ventes «résidentiel» et «prestige» en 2021 dans le canton de Genève, soit plus de 20% de croissance entre 2020 et 2021 (36% pour les ventes «prestige»). Le marché du luxe (biens supérieurs à 4 millions) a subi une forte croissance entre 2020 et 2021 avec 20% en volume et +46% en nombre de transactions. Quant au secteur résidentiel, le marché a été relativement stable avec une croissance de +8,8% en nombre de transactions. Avec une augmentation des ventes de 84%, le segment de l’hyperluxe (biens entre 10 et 20 millions) enregistre la plus forte croissance par rapport à 2020. Parmi les transactions effectuées dans le canton de Genève, trois d’entre elles dépassent les 50 millions de francs et représentent à elles seules un montant total des ventes de 169 millions de francs. Au niveau communal, Cologny prend la tête des communes ayant enregistré le plus de transactions, avec 43 ventes en 2021, devant Genève et Collonge-Bellerive.
Ruée sur l’immobilier commercial
Selon The Wealth Report, les investissements de capitaux privés dans l’immobilier commercial ont totalisé 405 milliards de dollars en 2021 (380 milliards de francs), marquant une augmentation de 52% par rapport à l’année précédente et de 38% par rapport à la moyenne des cinq années précédant la pandémie. L’enquête Knight Frank a révélé – avant qu’il n’y ait le début du conflit en Ukraine – ses perspectives pour 2022. Soit un quart des personnes très fortunées (UHNWI) prévoyaient d’investir directement dans l’immobilier commercial. Parallèlement, 20% des personnes interrogées ont indiqué qu’elles investiront indirectement par le biais de fonds de placements immobiliers, de financement par la dette et d’éco-financement. En termes de secteurs, les capitaux privés seront principalement dirigés vers les bureaux (43%), suivis par les secteurs industriels et logistique (17%) et résidentiel (16%). Les UHNWI chercheront aussi à diversifier leurs portefeuilles en se tournant vers des secteurs spécialisés tels que les soins de santé (40%), la vie des seniors (28%), les data-centers (26%) et la bioscience (23%).
Verbier: toujours à la hausse
Quels sont les 12 «hot spots» qui vont connaître une augmentation de leurs prix supérieure à la moyenne au cours de ces cinq prochaines années? Verbier se distingue des autres stations alpines notamment grâce à son offre éducative. Selon les experts de Knight Frank, la station devrait voir ses prix augmenter entre 10% et 20%. Pour Annabelle Common, responsable ventes Alpes, «avec son accès facile à l’aéroport, sa situation et ses excellentes écoles, Verbier est très demandée par les acheteurs locaux et internationaux». Par ailleurs, la tendance à fuir la ville, stimulée par la pandémie, a entraîné une forte augmentation de la demande dans les Alpes. Les décisions suisses – uniques en Europe – de rouvrir les stations de ski en décembre 2020 ont encore renforcé l’attrait des cimes helvétiques. Au niveau de l’augmentation des prix en 2021, Saint-Moritz occupe la première place de l’indice avec une hausse de 16,5%, suivi de Klosters, Davos et Verbier qui ont toutes vu les prix des biens immobiliers bondir de plus de 10%.
Fort attrait pour les montres et le vin
Les montres de collection et les vins fins ont conduit l’indice Knight Frank Luxury Investment Index (KFLII) à sa plus forte performance annuelle depuis 2018. Avec une croissance moyenne de 16%, les deux classes d’actifs reflètent une année forte pour les investissements de luxe qui a vu le KFLII, qui suit la valeur de 10 objets de collection de luxe, augmenter de 9%. Parmi les autres produits les plus performants de l’indice, citons l’art (+12%), le whisky rare (9%) et les pièces de monnaies (+9%).
La principauté de Monaco
L’étude de Knight Frank sur la richesse mondiale analyse aussi quelles sont les villes les plus chères, notamment au niveau de l’immobilier. Monaco hérite, à nouveau, du titre de la ville la plus chère au monde. En moyenne, on peut en effet acquérir 14,6 m2 pour 1 million de francs. Hongkong occupe la deuxième place, suivi de Londres. Le Wealth Report met en lumière la place croissante de l’Asie, portée notamment par Singapour, Shanghai, Pékin et Tokyo. Quant à Genève, elle se place à la 6e position avec 37,1 m2 pour un million de francs. La ville du bout du lac a également connu une année record dans le segment immeubles avec un volume de vente bien plus élevé que ces cinq dernières années.