Bureaux: une disponibilité à relativiser
Bien que le taux d'offre de surfaces soit globalement en augmentation sur ce segment en Suisse, la dernière étude du cabinet Jones Lang LaSalle (JLL) fait état de situations contrastées mais réjouissantes.
Au sortir d’une pandémie aussi révélatrice que dévastatrice dans nos modes de fonctionnement, certains prédisaient un cataclysme sur le marché immobilier de bureaux suisse. Pointant le télétravail dans le viseur, ces experts avaient fait un à un des pronostics que le temps a finalement déjoués...
Pour preuve, dans la dernière étude du cabinet de conseil et d’investissement en immobilier d’entreprise Jones Lang LaSalle (JLL), le taux d’offre de surfaces de bureaux semble effectivement en hausse mais cette augmentation se veut toute relative lorsque l’on regarde dans le détail et en comparaison européenne. Des variations que l’on peut imputer davantage à une demande changeante et des critères de durabilité plus déterminants qu’auparavant. Alors pour mieux comprendre la situation, voici ce qu’il faut retenir de cette étude JLL parue en début d’année.
L’offre augmente raisonnablement
Tout d’abord, afin de dresser un rapide état des lieux, les cinq plus gros marchés de l’immobilier de bureaux en Suisse (à savoir Zurich, Genève, Berne, Bâle et Lausanne) affichent un taux d’offre de surfaces disponibles en augmentation de 4,5% à 4,6% sur douze mois. Le cabinet fait alors un comparatif avec le taux de logements vacants qui se hisse pour sa part seulement à 1,15% (et tend encore à baisser) mais rappelle néanmoins qu’il est usuel d’avoir une différence entre ces segments. «Des taux de disponibilités plus élevés sur le marché des bureaux sont courants et même une condition préalable fondamentale à la croissance des entreprises/de l’économie», nous précise Daniel Stocker, auteur de l’étude.
Par ailleurs, les taux de vacance des surfaces de bureaux en Suisse sont en réalité faibles par rapport au reste de l’Europe. Chez nos voisins, celui-ci s’élevait dernièrement à 7,7% en 2023 (contre 7,2% fin 2022) dans 24 villes européennes. En Suisse, seules des zones comme la région de l’aéroport de Genève ou Lausanne Ouest/Crissier ont fait figure de «mauvais élèves» avec des taux de vacance supérieurs à 10%.
Les investisseurs se font plus petits
Il n’en reste pas moins qu’une chute brutale de la demande a été observée pendant les confinements, mais «avec un certain délai, une reprise a suivi et un affaiblissement de la demande dû aux nouveaux concepts de lieu de travail n’a pas encore été mesurable», nous confirme Daniel Stocker. Le taux d’offre en hausse ne serait donc pas dû à un attrait soudain des entreprises pour le télétravail, et ce, même si la demande se veut changeante. Changeante à l’image du cas de Genève, où la situation de l’approvisionnement a été extrêmement tendue pendant une longue période. L’auteur de l’étude développe: «La surface de bureaux disponibles pour l’ensemble de la région genevoise évoluait entre 25’000 et 50’000 m2 avant 2012 et le taux de disponibilité variait entre 0 et 1,5%. Dorénavant, davantage de surfaces sont aujourd’hui vacantes.»
Une variation notable s’observe surtout au niveau de l’activité d’investissement et du comportement des acheteurs qui ont considérablement évolué au cours des derniers trimestres. Alors que, des années durant, les assurances et les fonds dominaient le marché des acquisitions, le contexte actuel s’est montré plutôt propice aux Family Offices, UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals) ou aux coopératives immobilières, à présent plus actives dans les transactions. De ce fait, l’univers des acheteurs actifs ne s’est pas seulement réduit mais est aussi devenu plus volatil.
La durabilité prend de l’ampleur
Autre facteur ayant eu un impact sur le marché des bureaux: la part des surfaces répondant aux critères ESG (environne- mentaux, sociaux et de gouvernance). Étudié pour la première fois dans le rapport JLL, le critère de durabilité est généralement d’une importance capitale pour les entreprises à la recherche d’un site (les exigences ne cessent d’ailleurs de croître à cet égard). Toutefois, l’expérience montre qu’une situation centrale, le prix de la location et le concept d’utilisation ont encore et toujours la primeur sur la conformité ESG lors du choix d’un bâtiment.
Malheureusement, «actuellement il y a peu ou pas de bureaux conformes aux normes ESG disponibles dans les centres-villes», ajoute Daniel Stocker. Alors que 30,8% de l’espace de bureaux fourni en Suisse répond aux critères de durabilité, la proportion dans les centres- villes et les CBD (Central Business District) s’abaisse à seulement 6,5%. C’est néanmoins dans les deux plus grands marchés de bureaux, Zurich et Genève, que l’on compte le plus de surfaces de bureaux conformes aux normes ESG.
Un marché genevois encore tendu
En s’attardant sur le marché spécifique de Genève, on relève une offre de bureaux en augmentation de 69% au sein de son CBD. L’offre s’est donc quelque peu détendue par rapport à l’année précédente, avec un taux passant de 1,9% à 3,3% au centre de Genève. Les utilisateurs se retrouvent surtout confrontés à deux problématiques. D’une part, la rareté des surfaces contiguës supérieures à 1000 m2 et des plateaux supérieurs à 250 m2. D’autre part, le respect des critères de durabilité manque encore cruellement en ville, comme évoqué précédemment.
Ce qui pousse de plus en plus d’utilisateurs à chercher des locaux en périphérie pour répondre à ces deux problématiques. Véritable figure d’exemple, le secteur en plein développement de Praille/Acacias/Lancy a pu enregistrer fin 2023 un taux d’offre de 4,9%. Jugé «excellent» pour une zone périphérique, il avait pourtant vu récemment son stock de bureaux augmenter de 65’000 m2 avec la livraison de divers projets tels que Alto et Esplanade 3 dans le quartier de Pont-Rouge et de Trèfle d’Or. Dans le même genre, le secteur de Plan-les-Ouates a vu son taux de vacance se dresser à 7,2% contre 9,1% l’an passé.
Lausanne absorbe la demande
Dans le canton de Vaud, contrairement à son homologue lémanique, le taux de vacance s’est quant à lui réduit, passant de 3,5 à 3,2% sur douze mois à Lausanne. Aucun projet majeur n’ayant été livré en 2023, le marché a ainsi pu absorber le grand nombre de surfaces qui avaient été livrées les années précédentes. Alors, même si la pénurie se fait encore sentir dans le CBD de Lausanne, où il y a seulement 10’900 m2 de surfaces disponibles et un taux de vacance de 1,4%, autour, dans le district de Vidy, l’offre reste stable mais à des niveaux très bas (2% de taux de vacance). Tout comme plus loin, dans la commune de Pully, où seuls 500 m2 de surfaces de bureaux sont encore disponibles (taux de vacance de 0,6%). Les bureaux se sont donc transformés en réelles denrées rares dans cette région, ce qui tient aussi au fait qu’à Lausanne et aux alentours, la concentration de l’extension des surfaces dans des parcs scientifiques semble avoir porté ses fruits.
À l’image du bâtiment Leucine, situé sur le parc scientifique vaudois qui a été livré en juillet dernier et qui propose environ 10’000 m2 de bureaux, des laboratoires ainsi que des services de parkings souterrains. D’autant que ce n’est pas encore fini, du nouveau est attendu à l’horizon 2025 avec les bâtiments Arginine, Valine et Trypto (en cours de construction) qui porteront le site du Biopôle à une surface totale de 130’000 m2.