Des outils pour améliorer la transparence du marché
Pour déterminer quels quartiers ou quels types d’appartements sont les plus demandés en ville de Fribourg, un observatoire a développé des indicateurs adaptés à la commune et aux besoins des spécialistes du domaine. Explications.
C’est d’abord la capitale du canton de Fribourg qui a servi de zone d’essai à l’Observatoire du logement et immobilier.
Depuis sa création il y a trois ans à la Haute école de gestion Fribourg (HEG- FR), le centre décortique le marché de l’immobilier en ville de Fribourg. Il fournit notamment des indicateurs sur la durée d’occupation des lieux, le nombre de logements libres ou encore la durée d’absorption des locatifs, c’est-à-dire l’intervalle de temps avant qu’un logement soit à nouveau loué.
L’équipe menée par Marilyne Pasquier, professeure à la HEG-FR, peut ainsi confirmer ou infirmer les ressentis des professionnels de l’immobilier, grâce à des analyses approfondies et étayées. «Nous avons par exemple constaté que 58% des 4 pièces en ville de Fribourg étaient reloués immédiatement. Grâce à nos relevés, nous arrivons à la conclusion que les logements de ce type sont vraiment très prisés.»
Servir à l’aménagement du territoire
L’observatoire a permis de répondre à un autre grand besoin de la capitale fribourgeoise: la granularité des observations, soit leur précision géographique à l’échelle du quartier. «Il y avait cette impression que des quartiers comme celui du Schoenberg étaient en train de se vider. Une intuition que nos données permettent de confirmer au travers d’éléments précis», explique la directrice.
Cette photographie de l’immobilier et du logement en ville de Fribourg est un prototype qui peut être modulé et étendu selon les besoins. Connaître la répartition et l’évolution des biens immobiliers sur un territoire donné vise à servir d’outil pour les plans d’aménagement du territoire des cantons, des villes et même des petites communes. «L’idée est de déployer ce système d’informations dans les régions urbaines et dans les agglomérations. Le souhait du comité de pilotage de l’observatoire est d’aider à créer le débat et de pousser les différentes régions fribourgeoises, lorsque leurs préoccupations sont partagées, à trouver des solutions immobilières de concert avec les acteurs privés. L’objectif est de contribuer à mettre en place une politique dynamique du logement, avec des solutions au niveau local, régional et cantonal.»
Cette livraison d’informations «fiables, ciblées et directes sur la réalité immobilière du canton de Fribourg» est rendue possible grâce à une collaboration de différents acteurs. «Les observatoires de l’immobilier sont généralement soit très ancrés au niveau étatique, soit privés, relève Marilyne Pasquier. Dans notre cas, il s’agit d’une association à but non lucratif regroupant des acteurs publics comme privés. Le but est d’être le plus souple possible et de coller aux préoccupations de tous les acteurs du marché.»
Ainsi, l’Association des locataires (Asloca), l’Union patronale (UPCF), la branche fribourgeoise de l’Union suisse des professionnels de l'immobilier (USPI), la Chambre fribourgeoise de l’immobilier (CFI), la Chambre de commerce et d’industrie (CCIF), la Banque cantonale (BCF) ou la Raiffeisen participent au projet. Du côté des acteurs étatiques, figurent aussi bien le service du logement de la Direction de l’économie et de l’emploi (DEE) que les communes de Fribourg, Bulle ou Estavayer.
Des relevés à la source
Pour récolter des données qui décrivent vraiment ce qu’est la réalité du terrain, les chercheurs évitent de puiser dans les données directement issues des portails immobiliers, accessibles en grandes quantités mais moins fiables. Ainsi au total, 16 régies immobilières transmettent leurs données au centre de compétences, via un système sécurisé. Cette façon de prélever des informations à la source constitue une autre singularité de l’observatoire fribourgeois vis-à-vis des structures de ce type en Suisse. Des relevés trimestriels présentent le marché, actuellement très détendu au vu du haut taux de logements vacants.
Plus de la moitié du parc locatif de la ville de Fribourg est déjà analysée de cette manière. «Après avoir obtenu ces relevés, nous les comparons avec les chiffres du registre des bâtiments et des logements ainsi que du registre des habitants. Cela nous permet d’avoir une base de données solide et de générer les indicateurs souhaités par les acteurs du marché immobilier.»
Les chercheurs dévoileront très prochainement les résultats concernant la deuxième ville du canton: Bulle. Leur méthode leur a permis de couvrir 58% du parc locatif situé sur le territoire du chef-lieu gruérien.