Des prix qui montent, qui montent...

Le rêve de devenir propriétaire d’une PPE ou d’une villa reste un mirage pour la plupart des résidents suisses, constate le groupe de conseil du secteur immobilier CIFI (IAZI en allemand). Les obstacles pour entrer au paradis des propriétaires sont nombreux, à commencer par les taux théoriques de 4 à 5% pour calculer la charge supportable lors de l’octroi d’un prêt hypothécaire. Et aussi par le prix des logements qui a considérablement grimpé. Le CIFI indique une hausse de 5,5 % en moyenne en Suisse en 2020, voire 7,9% à Genève, 4,6% en Valais et 4,5% dans le Pays de Vaud.

L’exemple fribourgeois

Outre le canton de Neuchâtel qui s’en sort bien avec une hausse limitée à 1,6 % (mais gare aux impôts!), les Fribourgeois ne sont pas trop mal lotis avec seulement 5,3 % d’augmentation sur un an, alors que le canton affiche une croissance de sa population la plus plus rapide de Suisse avec 40% depuis 1988. La ville de Bulle en est un exemple. La Suisse ne compte que 8% de son territoire pour y construire de l’habitat et ses infrastructures, alors que l’agriculture représente 36%, la forêt 31% et les lacs rochers et glaciers près de 25% du territoire. Sur une carte, l’habitat total représente une petite partie des Grisons! La perspective d’une Suisse à 10,5 millions d’habitants à l’horizon 2040 n’est pas rassurante.

Ne pas acheter n’importe quoi

Qui dit plus d’habitants devrait dire hausse des prix du logement. Pas partout et pour plusieurs bonnes raisons: ainsi le canton de Fribourg dispose d’un terrain non-construit encore vaste et cela a permis l’activité de construction la plus forte. Le marché immobilier a pu ainsi absorber la croissance de la population sans trop faire grimper les prix. «Les montagnes ne montent pas jusqu’au ciel», dit le proverbe chinois. Tout montagnard sait qu’on finit par redescendre, une fois le sommet atteint. Reste à savoir quand il faudra aborder une descente que l’on ne souhaite pas vertigineuse! Depuis l’apparition du coronavirus en 2020, les villas ont enregistré une hausse des prix de 5,8%: «Il s’agit de la plus forte croissance annuelle depuis début 2013, note le CIFI lors de son premier congrès financier et immobilier organisé en Suisse romande, au Musée cantonal à Lausanne. Les appartements par étage sont à peu près au même niveau avec 5,1%. La croissance des prix a été particulièrement marquée dans les régions périphériques de la Suisse, soit dans les Grisons et le Jura (+ 8% à Delémont), mais aussi à Genève. Dans le canton du bout du lac, il faut compter 29 revenus annuels moyens pour devenir propriétaire (sans aucune hypothèque). A Sion, il en faut 12.

diaporama

Evolution des prix des logements

Le rêve d’une petite maison à la campagne a été boosté par le Covid. Dans le même temps, les propriétaires plus âgés n’ont pas trop envie de quitter leur logement. De nombreuses villas disparaissent aussi du marché pour construire un immeuble de rapport plus rentable. D’où une forte demande confrontée à une offre limitée et les prix prennent l’ascenseur: «Les régions où il n’est plus possible d’acquérir une maison de 140 m2, âgée de dix ans et en bon état, pour moins d’un million de francs ne cessent de s’agrandir, commente le professeur Donato Scognamiglio, CEO de CIFI. On y trouve la vaste région zurichoise, Berne, Genève, la région lémanique et celle entourant les stations les plus renommées: «Mais les acheteurs nagent souvent en plein brouillard. Ils sont prêts à acquérir un bien immobilier n’importe où, plutôt que de devoir payer des taux négatifs à leur banquier. Quand le brouillard se sera dissipé, ils réaliseront que leur maison est... en Thurgovie», ironise le professeur de l’Université de Berne qui vit à Zurich.

Mieux vaut être propriétaire que locataire

La Suisse est un pays de locataires. Et pourtant avec les taux hypothécaires historiquement bas, l’achat d’un logement est bien plus avantageux que sa location. Une fois surmontés les nombreux obstacles avant d’apposer sa signature chez le notaire, il est possible d’économiser des centaines de francs chaque mois. Avec une hypothèque à taux fixe d’environ 1,3%, un financement à 80%, les frais d’entretien et l’impôt sur la valeur locative, un appartement en PPE de 115 m2 situé à Genève coûte 2,05 millions de francs. Les frais d’hypothèque, d’entretien et l’imposition s’élèvent à 2483 francs par mois. La location d’une surface comparable coûterait 3150 francs, ce qui correspond à une économie pour le propriétaire de 667 francs par mois: «Actuellement les particuliers sont doublement frappés par l’inflation, relève le CIFI. A la fois par les taux négatifs qu’ils doivent payer sur leur épargne au-delà d’un certain montant et par l’argent qui perd de son pouvoir d’achat. C’est là que le marché immobilier s’impose comme une valeur refuge. »