Droit de préemption: la loi qui divise les secteurs public et privé

L’Etat prioritaire dans l’achat d’un bien immobilier sur tous ses concurrents en lice est la possibilité qu’offre le droit de préemption inscrit dans la loi genevoise. Une disposition légale dont les élus de gauche souhaitent désormais faire activement usage à en croire les textes qu’ils ont soumis à leurs Exécutifs en septembre dernier. Bâtir plus de logements sociaux ou encore mettre ces terrains à disposition des organismes étatiques est l’objectif des socialistes et des Verts des communes d’Onex et de Lancy. Des projets qui, sans surprise, ne sont pas au goût du secteur privé, représenté par Romain Lavizzari, président de l’Association des promoteurs constructeurs genevois (APCG). Contacté, l’entrepreneur de 41 ans explique leur positionnement.

Quels sont vos arguments contre cette initiative?

Qu’une commune achète une parcelle ne nous pose sur le principe pas de problème à condition qu’elle mène elle-même les tractations avec le propriétaire concerné. Or, convaincre un propriétaire de vendre sa parcelle nécessite souvent des efforts considérables dont la durée se chiffre en mois, voire en années. Et une fois que ce travail est fait par le développeur immobilier qui a longuement œuvré pour établir une relation de confiance avec son interlocuteur, l’Etat dans un premier temps et les communes dans un second ont légalement la possibilité d’utiliser un droit de préemption. Ainsi, lors de la vente finale, ils se substituent à celui qui a travaillé sur le projet depuis le début. Ce faisant, l’Etat s’accapare le travail du développeur pour thésauriser des terrains et construire des logements en propriété étatique. Le souhait donc de certaines communes d’avoir une politique foncière active pour développer à leur guise les terrains acquis n’est pas ce qui dérange en soi. C’est la concurrence déloyale avec le secteur privé que nous ne pouvons accepter.

Que répondez-vous à ces élus qui invoquent leur initiative comme un moyen de lutte contre les prix spéculatifs du marché immobilier?

Il faut rappeler qu’en zone de développement, la spéculation n’est tout simplement pas possible, puisque tout est encadré et contrôlé par l’Etat: le prix d’achat des parcelles, le prix de construction des immeubles ainsi que le barème des loyers, les marges, etc. Cette disposition est régie par la loi générale sur les zones de développement (LGZD), c’est-à-dire le périmètre géographique destiné aux nouvelles constructions. Même les prix de vente de ces immeubles sont contrôlés par l’Etat.

N’empêche que trouver un logement à un prix abordable reste très problématique à Genève et ce recours au droit de préemption pourrait améliorer la situation grâce à une offre plus diversifiée en termes de catégories d’habitation…

C’est tout le contraire, puisque les communes faisant usage du droit de préemption sont contraintes de développer des logements d’utilité publique. Parmi eux, les logements subventionnés avec un contrôle des revenus et du taux d’occupation de l’habitat auxquels la majeure partie de la population ne peut accéder car elle ne remplit pas les conditions requises. D’autre part, la diversité des catégories d’habitation est déjà actée depuis l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2021, du nouvel article 4A de la LGZD que le Conseil d’Etat a modifié et qui met l’accent sur la mixité sociale et le droit universel au logement. Y compris pour la classe moyenne qui n’a pas accès aux logements sociaux.

Quelle est la teneur de cet article?

Il précise les trois catégories d’habitations à réaliser à parts égales et qui s’adressent respectivement aux bas revenus, aux revenus moyens inférieurs et aux revenus moyens supérieurs. Ainsi, chaque porteur de projet qu’il soit privé ou public doit construire ces trois catégories, à savoir, un tiers de logements d’utilité publique (LUP), un tiers d’habitats locatifs à prix contrôlés et le dernier tiers laissé à la libre appréciation du développeur de projet, mais toujours avec un strict contrôle des prix par l’Etat. C’est pourquoi nous avons du mal à comprendre pourquoi une commune devrait se substituer aux acteurs de l’immobilier du secteur privé, puisque les règles du respect de la mixité sociale sont les mêmes pour tous. A noter que cette initiative des élus souhaite se focaliser davantage sur la construction de LUP alors que la population a besoin de toutes les classes de logements. C’est ainsi une approche qui va à l’inverse d’une mixité sociale du logement.

Dans un tout autre registre, cette initiative ne serait-elle pas susceptible de venir en aide aux autochtones qui ne trouvent pas à se loger, puisque la priorité est souvent accordée aux étrangers fortunés sans que les statistiques concernant leur nationalité soient clairement assumées?

Ne nous trompons pas de sujet. La zone de développement ne concerne pas l’achat de parcelles pour la construction de grandes villas, mais l’acquisition de terrains dans des zones spécifiques vouées à la densification dans le Plan directeur cantonal où les prix sont intégralement contrôlés par l’Etat. Par ailleurs, concernant les étrangers, aujourd’hui, pour qu’ils puissent acheter une propriété par étages (PPE), dans ces périmètres géographiques en développement, ils doivent impérativement y être domiciliés. Quant à la vente d’immeubles locatifs, leurs acquéreurs sont souvent de grandes institutions, comme les caisses de prévoyance donc des acteurs suisses, qui investissent dans ces biens, mais pour pouvoir assurer une retraite à leurs employés.

Au fond, ce droit de préemption, ne serait-il pas un garde-fou contre les dérives financières des acteurs du secteur privé?

Initialement, le droit de préemption avait été adopté pour éviter que dans des zones vouées à la densification, la vente de villas entre deux privés ne bloque un périmètre durant de longues années, empêchant ainsi le développement de logements. Aujourd’hui nous assistons à une dérive inverse, avec un usage abusif de cette loi et une volonté marquée, comme le démontrent les motions de ces deux communes (Onex et Lancy) de se substituer à l’initiative privée.

Si les motions des deux communes passaient la rampe, quel serait leur impact à long terme?

Si les communes par l’usage massif du droit de préemption deviennent des acteurs majeurs du développement, on assisterait à une forme d’étatisation du sol. Comme conséquence, cela contribuerait à la perte de la mixité sociale sous nos latitudes ainsi qu’à l’exportation de notre classe moyenne au-delà de nos frontières. Mais pour adopter une telle politique, il faut énormément de moyens, avec l’engagement de nouveaux fonctionnaires et donc une pression sur les budgets et sur la fiscalité des communes.