Investir dans un domaine viticole: la bonne affaire?
Acquérir des parcelles de vignes est un pur investissement financier pour certains, alors que pour d'autres il s'agit d'un rêve, voire d'une volonté de changer de vie.
Depuis quelques années, il existe un véritable engouement pour l’acquisition de vignobles en Europe. Les motivations sont toutefois diverses. Pour certaines personnes, il s’agit de diversifier ses actifs, d’étaler son risque, voire de payer moins d’impôts grâce à la défiscalisation autorisée dans certains pays sur les terrains agricoles. Il y a aussi les financiers qui espèrent opérer une plus-value en revendant leur bien quelques années plus tard. Pour d’autres, il s’agit d’un rêve, celui de changer de vie ou de profiter à titre privé d’un domaine viticole au milieu de la campagne, note Selda Gungor, responsable des ventes internationales chez Naef Prestige Knight Frank. Une propriété viticole offre, en effet, à l’acquéreur un cadre et un certain style de vie.
Parmi les clients, il y a aussi ceux qui veulent renvoyer une image « sympathique » d’eux-mêmes en devenant propriétaire de vignes. Nicolas Parmentier, président et cofondateur de Vinolis/Terra Vitica, confirme : « Acquérir un domaine viticole offre une dimension écologique, cela permet à certaines sociétés ou à des investisseurs de reverdir leur image, d’autant plus quand il s’agit d’un vignoble bio. » Sans compter que la période de la pandémie a insufflé un véritable désir de reconnexion à la nature, ajoute Nicolas Parmentier, dont la société est spécialisée dans la vente de domaines viticoles en Provence : « Depuis la pandémie, on aperçoit un véritable retour de la valorisation du travail agricole. »
RENTABILITÉ SURESTIMÉE
« Faire de l’argent avec du vin s’avère toutefois compliqué », commente Bill Thomson, président du réseau Knight Frank Tuscany. « En Italie, peu de personnes espèrent un véritable retour sur investissement quand ils acquièrent un vignoble. » Pour cette clientèle, les avantages sont autres. « Ils investissent dans le vin par pur plaisir. D’autres veulent être impliqués dans l’industrie viticole car ils ont des intérêts particuliers. Ils sont par exemple propriétaires d’une chaîne de restaurants, d’hôtels ou d’une société de distribution de boissons. » Bill Thomson décourage les personnes d’acheter un vignoble uniquement pour avoir un retour sur investissement. « Il y a beaucoup d’autres manières de gagner de l’argent qu’avec un domaine viticole.»
QUID DE LA CLIENTÈLE ?
Il y a trois types de clients différents, estime Nicolas Parmentier. Ceux qui veulent acquérir une jolie maison au milieu des vignes avec le lifestyle qui va avec. Ceux qui cherchent à faire un investissement financier pur. Et ceux qui sont déjà impliqués dans l’industrie gastronomique ou qui ont déjà un domaine viticole.
Pour les premiers, il s’agit d’acquérir un « vignoble jardin » d’environ quatre hectares avec une très jolie maison qui dispose d’une belle vue. En produisant entre 20’000 et 30’000 bouteilles par an, l’acquéreur peut gérer lui-même le domaine. Le risque financier se monte entre 30’000 et 50’000 francs par an. Il faut compter un budget d’environ 5 millions de francs pour acquérir un tel bien en Provence ou dans la vallée du Rhône, dans des appellations qui sont en train de monter.
Les seconds investisseurs vont acheter un domaine que l’on nomme « résidence du vin ». L’engagement est plus important. Ils acquièrent entre 20 et 25 hectares pour une production qui dépasse les 30’000 bouteilles. L’investisseur doit alors réfléchir à une véritable stratégie de production, de commercialisation, de positionnement sur le marché ou encore d’avantages concurrentiels. Il faut compter entre 5 et 10 millions de francs pour un achat de ce type.
La troisième catégorie d’acquéreurs est celle qui cherche un véritable outil de production industrielle, avec plus de 30 hectares, soit plus de 100’000 bouteilles produites par an. Il s’agit dès lors d’un outil industriel, d’une véritable entreprise en tant que telle. Ce n’est plus un investissement passion plaisir, mais un investissement financier. Il faut compter plus de 10 millions de francs pour un tel achat.
LES RISQUES
Selon Bill Thomson, l’un des risques majeurs pour un investisseur est de savoir vendre son vin et de connaître le marché. « Il faut être très bien conseillé », estime le responsable de Knight Frank en Toscane. « Beaucoup trop de monde pensent que c’est facile de produire et de vendre du vin, ce qui n’est pas le cas. » Le deuxième risque est le climat, car il change en continu à travers le monde. Bill Thomson ajoute : « En Italie, nous avons beaucoup d’Anglais et d’Américains qui s’intéressent à nos investissements. Mais également des clients moyen-orientaux, un Indien, un Singapourien. Les demandes viennent de partout… En France, il y a beaucoup d’investisseurs français. Une partie de notre métier est l’éducation de nos clients. On leur explique la réalité du monde du vin. Beaucoup sont motivés mais ne savent pas ce qui les attend. Nous les accompagnons, expliquons les difficultés. On va leur proposer un projet qui est fait pour eux. C’est d’autant plus difficile avec ceux qui n’ont pas la culture du vin. Le travail de pédagogie va être long et compliqué. On en perd beaucoup en route. »
OÙ ACHETER ?
Comme pour tous biens immobiliers, l’emplacement reste très important, notamment en termes de terroir et de climat. La qualité de la bâtisse et du chai est un critère moins important puisque ces derniers peuvent être réhabilités en intégrant, par exemple, les nouvelles normes réglementaires, ou en adaptant le site aux technologies de vinification et d’élevage les plus modernes. Avec le réchauffement climatique, certaines régions actuellement très prisées risquent de perdre de la valeur, alors que d’autres, beaucoup moins chères, ont un fort potentiel. « En France, beaucoup de régions sont en train de monter comme le Languedoc-Roussillon (aux alentours de Béziers) où la qualité du vin s’est fortement améliorée alors que les prix sont encore corrects, note Nicolas Parmentier. Dans la vallée du Rhône, je conseillerais l’Ardèche. » Avec le réchauffement climatique, il existe un véritable engouement pour des terroirs en Belgique, explique l’expert. « Au nord de la France, la nouvelle appellation qui se nomme les « Hauts de France » offre de belles opportunités avec des terroirs intéressants. La Suisse et l’Autriche sont aussi des pays très prometteurs même si le prix du foncier en Suisse est prohibitif », ajoute Nicolas Parmentier. Ce dernier ne conseille pas d’investir au Portugal ou en Espagne car ces deux pays risquent de souffrir du climat contrairement à l’Italie qui bénéficie de « poches d’eau ». Cependant, en Italie, les Chianti, Brunello Montalcino, Bolgheri, Barolo sont des régions très prisées où les vignobles sont difficiles à trouver, explique Bill Thomson. Aujourd’hui, beaucoup investissent dans des régions comme les Pays- Bas, le Danemark ou l’Angleterre. Comme Mark Dickson, fondateur international du groupe Regus, qui possède 500 hectares de vignes en Provence. Il a pour ambition de planter plus de 1000 hectares de vignes dans le Kent en Grande-Bretagne (il en a déjà planté 500). La maison de champagne Taittinger a aussi déjà planté 400 hectares dans la même région pour y fabriquer du vin pétillant.
Vous êtes intéressés par l'acquisition d'un bien viticole, renseignements auprès de selda.gungor@naefprestige-knightfrank.ch