«L’exploitation BIM a de l’avenir»
Alors que les maquettes numériques se démocratisent peu à peu dans la conception de projets, la société genevoise Swissbim tente de les appliquer à présent dans la gestion et la maintenance immobilière.
Révolution pour certains, brassage d’air pour d’autres: le BIM (Modélisation des informations du bâtiment) fait encore et toujours débat mais a su s’imposer au fil du temps dans de nombreux projets immobiliers. Plutôt utilisée jusqu’alors pour la partie conception, cette maquette numérique de bâtiment est en réalité tout aussi utile par la suite, lors de sa phase d’exploitation. C’est du moins ce que défend Dylan Martins, directeur de Swissbim, une société genevoise spécialisée dans les services de conseils et d’accompagnement BIM. Explications.
Qu’est-ce que l’exploitation BIM en quelques mots?
Le BIM possède autant de définitions que de cas d’applications. En ce qui nous concerne, il s’agit de figer un état existant en scannant le bien immobilier de A à Z. Par exemple, prenons un bâtiment construit depuis des dizaines d’années, où la base documentaire n’est pas forcément fiable. On numérise les informations techniques, administratives ou autre et par la suite, le family office, la régie ainsi que le propriétaire peuvent accéder directement et virtuellement dans la maquette 3D à tous ces éléments en quelques clics.
A quoi cette fameuse maquette leur sert-elle ensuite?
Cette maquette 3D permet à ses utilisateurs de centraliser toutes les informations d’un bâtiment au même endroit et de le gérer de manière continue, voire directe, depuis une simple tablette. Par le biais de cet outil numérique, on peut suivre l’évolution d’un immeuble et intégrer des capteurs afin d’être alerté en cas de panne. Il est possible tout simplement d’extraire des plans très précis ou de faire visualiser un appartement à un plombier qui doit intervenir. On peut également rentrer les données des locataires en cliquant sur le lieu concerné et mettre à jour facilement les dossiers conservés dans la maquette, etc.
Etonnamment, alors qu’il y a une guerre des coûts, nous sommes encore très peu sollicités par des régies
Concrètement, quelle est la plus-value pour les exploitants et les propriétaires?
Cela représente un coût, mais le jeu en vaut la chandelle, notamment pour trois raisons. Lors de la vente du bien tout d’abord, puisque souvent les surfaces sont calculées avec approximation alors que cela peut avoir un impact non négligeable sur le prix de vente. Pour notre maquette, nous calculons les surfaces au centimètre carré près. Une véracité des surfaces qui peut aussi s’avérer utile dans l’entretien des bâtiments. Enfin, avant d’entamer un processus de restructuration (transformation de bureaux en logements) ou de rénovation, il est judicieux de pouvoir d’abord faire état de l’existant.
En termes d’économies d’énergie, sujet qui agite la toile actuellement, est-ce que votre solution est profitable?
Tout à fait, les possibilités sont multiples. Il suffit par exemple d’installer des thermostats dans les différentes pièces, de les relier à la maquette pour que l’exploitant ait une vision numérique des espaces et puisse, le cas échéant, intervenir sur une pièce surchauffée ou inoccupée. Un contrôle de ce genre est complexe à distance, nous répondons donc à un réel besoin.
Justement, la demande est-elle au rendez-vous pour ce type de services?
Aujourd’hui, les avantages du BIM dans la partie conception ne sont plus à prouver. De plus en plus de projets démarrent de cette manière et bien que ça n’ait pas toujours été facile de l’imposer, le BIM est bien en place à présent, le marché a statué dessus. Pour preuve, les acteurs se multiplient, les ingénieurs, les architectes et même l’Etat de Genève s’y met. Mieux encore, désormais, avec une simple suite autodesk (un logiciel), tout le monde peut se former à l’utiliser et proposer de la conception BIM. Là où les lignes bougent et où l'on observe un nouveau développement, c’est dans la partie suivi d’exécution (sur le chantier) et finalement l’exploitation, où nous sommes encore très peu, et où la demande se fait plus rare aussi. Sur l’année écoulée, nous avons dirigé entre 15 et 20 gestions de projet, allant de l’ensemble de villas à l’institution, en passant par un data center à Gland. Etonnamment, alors qu’il y a une guerre des coûts, nous sommes encore très peu sollicités par des régies.
Comment expliquez-vous cette réticence de la part des régies immobilières?
Malheureusement, l’exploitation BIM est encore méconnue et puis il faut surtout convaincre le client final: le propriétaire, et les régies sont bien souvent elles-mêmes prises en étau. Il est vrai que le retour sur investissement est encore difficile à chiffrer bien que nous ayons matière à convaincre.
Ne craignez-vous pas que les choses restent bloquées ainsi?
Non et heureusement! J’ai bon espoir que cela se débloque rapidement car rien que sur les quelques projets que l’on a en exploitation, les retours sont excellents. Tout comme les banques auparavant (Lombard Odier, Pictet), ou les institutions que nous gérons comme le Centre médical universitaire (CMU), il suffit qu’un premier paquebot se risque en premier, brise la glace, et les autres suivront. Pour le moment, nous sommes majoritairement présents dans les cantons de Genève et Vaud mais nous voyons déjà plus loin. Pour la suite, il n’y a aucun doute que l’exploitation BIM a de l’avenir.