La chasse aux parcelles constructibles

Nous sommes toujours à l’affût de parcelles et de mandats», témoigne volontiers Nicolas Sabater, membre de la direction générale du Groupe Naef Immobilier. «C’est pour- quoi nous utilisons les fonctionnalités de PilierPublic.com à des fins de prospection. Nous regardons les parcelles qui peuvent nous sembler intéressantes», ajoute Melina Fluhr, une de ses courtières. Chez Naef Immobilier Nyon, il y a deux courtières dédiées aux projets neufs et deux pour la revente résidentielle et la revente prestige. Voici quelques données chiffrées: dans le district de Nyon par exemple, sur un total de 31’531 parcelles, 6263 sont en mains privées et en zone villas. Parmi celles-ci, 905 sont construites mais avec un indice d’utilisation du sol égal ou inférieur à 0,125. Précisons que ne sont comptabilisées que les parcelles d’au moins 500 m2. Parmi les districts vaudois, c’est celui où il y a donc le plus fort potentiel encore constructible, devant le district d’Aigle (733 parcelles potentiellement valorisables), et loin devant celui de Morges (271) ou de l’Ouest lausannois (46). De ces 905 parcelles valorisables, 171 se situent sur Saint-Cergue et 97 à Founex.

Retours des banques retardés

Comme le relève Guilhem Tardy, fondateur de PilierPublic.com: «Parmi les parcelles privées situées en zone villas, 9,2% sont encore constructibles, soit environ 2800 parcelles pour le canton dans son ensemble. Alors que 10,6% (environ 3200 parcelles) sont déjà construites, elles sont encore valorisables parce que le taux d’utilisation du sol est inférieur de moitié à celui autorisé». Rechercher des infrastructures publiques à proximité réduit encore la cible: 13,2% pour les transports (environ 400 parcelles) et 3,5% pour l’enseignement (environ 100 parcelles) avec une distance de 100 mètres». Une chose est sûre: «Le marché reste très soutenu malgré la hausse des taux. C’est juste que la phase de pré-commercialisation s’est rallongée», constate Nicolas Sabater. Et sa collègue d’ajouter: «Le processus est plus long. Avant nous avions les retours des banques après deux semaines en moyenne, désormais il faut plutôt prévoir 5-6 semaines».

Stratégie à définir

Parcelles constructibles estimées dans le canton de Vaud

«Quand une maison occupe 12,5% de la parcelle, si le vendeur potentiel est pressé, mieux vaut alors la démolir et at- teindre le coefficient maximum ensuite. Mais bien évidemment cela dépend beaucoup de l’état de la maison», commente Nicolas Sabater. Est-on libre de construire le nombre de villas que l’on veut sur une parcelle en zone villas? «Il faut au minimum une parcelle de 1500 m2 en moyenne pour pouvoir la diviser ensuite. Cela va dépendre du règlement communal et des plans de quartier», répond Melina Fluhr. «J’ai vu pour ma part à Genève des parcelles de 300 m2», relève Guilhem Tardy. «La villa contigüe est généralement autorisée sur la Côte. Nous avons d’ailleurs en ce moment un projet à Gland», complète Nicolas Sabater. «Nous avons fait une promotion à Nyon où nous avons réuni trois parcelles pour y édifier un petit immeuble de 43 logements». Cela étant, les villas deviennent plus rares, d’où une augmentation régulière des prix. «Cela s’explique aussi par la LAT (ndlr. loi fédérale sur l’aménagement du territoire) qui a tendance à placer les villas en zone de réserve», d’après la courtière. A ce propos, sur les communes concernées dans le canton de Vaud, 16 disposent d’un plan d’affectation révisé qui est entré en vigueur, 14 autres en sont au stade de l’approbation de leur projet par le Département des institutions, du territoire et du sport (DITS). «Les autres communes concernées ont toutes initié les travaux de révision et se trouvent à différents stades (80 préparent leur dossier en vue de l’adoption par le législatif communal, par exemple). Ces révisions de plans d’affectation communaux ont permis de réduire d’environ 42 hectares de surfaces classées en zones à bâtir d’habitation et mixtes (état au 31 décembre 2021)», nous a indiqué Philippe Racine, le délégué à la communication du DITS.