La copropriété, un modèle qui vacille
Pilier de l’accès à la propriété depuis 1965, le régime des PPE montre aujourd’hui ses limites face à une accumulation de défis à la fois énergétiques, humains et légaux.
Chez les Suisses, le désir d’acquérir son propre logement reste intact. Inébranlable, il résiste aux obstacles, alors même que le taux de propriétaires stagne et que l’âge moyen du premier achat ne cesse de reculer, repoussant toujours plus loin ce rêve immobilier… L’introduction de la «propriété par étages» (PPE) dans le Code civil en 1965 a pourtant aidé certains à le concrétiser, répartissant les risques et les coûts du bien entre copropriétaires.
Mais victime de son succès, ce modèle devient à son tour inabordable. Pour preuve: au cours des deux dernières décennies, le prix des appartements en propriété s’est accru de 136,2% (contre 116,6% pour les maisons individuelles). Une inflation qui n’a pas pour autant freiné leur attractivité, dopant l’offre au passage. Ainsi, entre 2010 et 2022, le taux de croissance moyen du parc de PPE à l’échelle du pays a dépassé les 22%, faisant grimper le nombre d’objets d’environ 373 000 à 480 000 sur le marché.
Une réforme attendue
Constatant cet essor massif des PPE, des voix se sont donc élevées au niveau politique afin de moderniser ce régime n’ayant connu aucune révision en soixante ans. Le Conseil fédéral a lancé en septembre 2024 une consultation visant à combler ces lacunes, souhaitant par ce biais renforcer la protection des copropriétaires qui achètent un logement sur plan, clarifier les droits d’usage particuliers, rendre obligatoire un plan de répartition, faciliter la prolongation d’un droit de superficie ou encore donner la possibilité de créer un fond de rénovation via une décision judiciaire. Une vaste refonte qui risque de bouleverser plus d’une PPE mais qui aura le mérite d’accroître la sécurité du droit, de fluidifier la gestion collective et de répondre à nombre de problématiques devenues récurrentes au fil du temps.
Des sources de tensions
Parmi elles, les questions de rénovation énergétique, justement. Avec le durcissement rapide et drastique des normes, de nombreux immeubles en PPE se retrouvent confrontés à un assainissement obligatoire et une planification en urgence de leurs travaux, sans avoir pu anticiper les investissements qui en découlent. «Or, il n’est techniquement pas possible de solliciter un emprunt hypothécaire sur l’ensemble de la PPE. Le financement doit être assuré par chaque copropriétaire individuellement», souligne Christophe Aumeunier, secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière – qui s’est battue à Genève pour que la législation prévoie des solutions de cautionnement et de prêts de l’Etat. «Ceci afin d’éviter potentiellement que l’immeuble ne puisse être rénové et que des tensions apparaissent entre voisins parce que l’un d’entre eux n’a pas les moyens financiers d’honorer les apports décrétés», ajoute-t-il. Des dispositifs similaires sont par ailleurs à l’étude dans d’autres cantons romands, en particulier Vaud.
L’aspect financier n’est cependant pas le seul frein qui pèse aujourd’hui sur le fonctionnement des PPE. Les attentes et exigences des copropriétaires se sont elles aussi renforcées. Fabien Anex, président de l’USPI Vaud, explique cela par trois tendances: «Un individualisme croissant qui fragilise l’esprit de compromis. De même qu’une surabondance d’informations menant les copropriétaires à contester davantage les propositions et à prolonger les débats.
Quantité de copropriétaires arrivent désormais en assemblée avec une opinion, la recommandation d’un ami ou une interprétation juridique trouvée en ligne. Les propositions de l’administrateur sont donc régulièrement remises en question. Enfin, le besoin de transparence, de suivi et de communication (en particulier chez les nouvelles générations) s’est accentué.» En résultent, d’après lui, des durées de réunions et des volumes de procès-verbaux qui ont explosé, rendant la gestion des copropriétés bien plus exigeante qu’il y a 25 ans.
Un métier devenu ingrat
Dès lors, nombre d’administrateurs jettent l’éponge. En raison de démissions à la pelle, ce poste ô combien indispensable à la pérennité des PPE vient à manquer de candidats. Les régies se retrouvent elles-mêmes contraintes de renoncer, pour certaines, à ce service. «Les honoraires ont augmenté à la hauteur de la croissance des tâches et de l’implication attendue. Plusieurs prestataires historiques ont préféré réduire la voilure ou limiter leurs mandats du fait de ce recrutement difficile», appuie Fabien Anex. Il faut dire qu’un administrateur travaille dans un contexte fondamentalement différent de celui du courtier en immobilier ou du gérant (qui traitent avec un seul client dont la logique est celle du rendement).
Au contraire, l’administrateur PPE doit, quant à lui, concilier les intérêts de plusieurs copropriétaires aux motivations, connaissances et revenus variés. Et si le gérant ou le courtier apparaissent comme des sources de revenus pour leurs mandataires, l’administrateur représente surtout un générateur de coûts. D’autant que valser avec les casquettes de psychologue, de diplomate, d’avocat, de comptable, de technicien, de secrétaire et de modérateur d’assemblée fait partie de son quotidien.
«C’est un métier passionnant mais qui ne s’improvise pas. Il faut avoir de solides compétences en immobilier et un savoir-être indispensable. Etant donné que les contraintes ne vont pas changer, il serait nécessaire de promouvoir la vocation, de mieux l’expliquer et de former les personnes qui souhaitent débuter», commente Guillaume Baumgartner, associé et fondateur de LaRégieBaum, spécialiste dans cette branche.
L’innovation en soutien
En attendant de réelles avancées à ce niveau-là, les acteurs du domaine s’appuient donc sur des technologies fraîchement élaborées, telles que IGère, une application web créée il y a 3 ans pour faciliter la communication et l’échange d’informations entre copropriétaires et administrateurs de PPE. «Sous forme d’espace de conversation 24h/24, 7j/7, pannes, factures, convocations, historique de l’immeuble… tout est à portée de clic sur cette plateforme qui compte près de 15 000 utilisateurs», détaille sa fondatrice, Nathalie Berli.
Toujours pour ce qui est chronophage, la solution d’intelligence artificielle Notezilla.Immob, développée ce début d’année, retranscrit pour sa part les séances de PPE de manière automatique. Et «la demande des régies a déjà doublé avec plusieurs milliers de documents générés», estime Noël Gilliéron, son cofondateur. Mieux régulé, administré et outillé, le modèle des PPE devrait ainsi redresser la barre tant bien que mal.