La démocratie, un frein au développement immobilier?
A l'image du mégaprojet des Grands-Prés, recalé aux urnes par les Montreusiens en juin dernier, les blocages par voie de vote populaire soulèvent certaines interrogations dans les milieux immobiliers.
Se lancer dans la construction de logements dans l’Arc lémanique n’est pas une mince affaire. Bien au contraire. Une fois la parcelle trouvée, la hausse des taux digérée ou encore les considérations énergétiques intégrées (malgré un contexte en constante évolution), voici qu’à présent, les développeurs immobiliers se voient confrontés à un frein d’une autre dimension: celui des votations populaires. Refus de la proposition d’En Chise à Crissier ou prochaine remise en question des Grand-Chênes à Céligny et d’En Praz-Grisoud à Blonay... Tel un couperet auquel on ne peut échapper, ce mode de contestation citoyenne, autrefois capable de retarder des projets immobiliers, se montre désormais plus radical. Exemple le 18 juin dernier, où le destin des Grands-Prés (vaste terrain de 25’000 m2 prévu par la commune comme quartier d’habitation) s’est finalement vu avorté à la dernière minute par la population de Montreux à l’issue d’une initiative populaire (la zone est devenue inconstructible). De quoi créer un précédent et alerter les milieux immobiliers.
Le détournement d’un outil démocratique
«Cette situation m’interroge et m’inquiète fortement puisque cela signifie qu’il n’y a plus d’acquis pour des projets qui ont pourtant suivi tout le processus administratif, démocratique et juridique. Processus qui prend plusieurs années, qui implique une pesée d’intérêts, une prise de risque et un investissement conséquent aux développeurs immobiliers ainsi qu’aux contribuables», commente Robert Ischer, président de l’Association des développeurs immobiliers vaudois (ADIV). Dans le cas de Montreux, l’écoquartier de onze immeubles dotés de 232 appartements initialement prévu sur les hauts de la commune sera donc remplacé par un parc. Une abrogation du plan d’affectation souhaitée à 71% des votants qui débouchera alors sur une nouvelle procédure d’affectation du sol et engendrera plusieurs années d’attente ainsi que de nouveaux frais à la charge du contribuable. «Ce détournement d’un outil démocratique pour supprimer des droits à bâtir planifiés et légalisés porte une atteinte à la sécurité juridique, à la planification territoriale dans son ensemble et renforce la pénurie de logements dans la région. Ce qui exerce une pression haussière sur les loyers et touche directement de manière négative le secteur de la construction», ajoute Robert Ischer, rappelant que cette industrie emploie plus de 20’000 personnes dans le canton de Vaud.
La problématique du cercle vicieux
Une inquiétude partagée par Frédéric Dovat, secrétaire général de l’USPI Vaud (Union suisse des professionnels de l’immobilier): «Le peuple a voté et le peuple est souverain, il faut respecter cette décision mais nous avons affaire ici à un projet de construction légalisé, qui a fait l’objet d’un plan de quartier, dont le permis de construire avait été délivré, donc les opposants avaient eu tout le loisir de prendre part à cette procédure administrative pour exprimer leurs remarques et mécontentement auparavant. Ici, au fond, l’initiative populaire vient s’immiscer dans ce processus et le court-circuite en bout de course, ce qui soulève passablement de questions.» Parmi elles, l’utilisation de l’initiative populaire comme outil de planification territoriale est une habitude à reconsidérer. «On ne peut pas commencer à planifier le territoire parcelle par parcelle. Il faut une vue globale et la concertation d’une multitude d’acteurs (urbanistes, milieux économiques, promoteurs etc.) pour effectuer une pesée des intérêts et des paramètres. Autrement dit, l'aménagement du territoire implique d'avoir une vue générale et de ne pas se concentrer sur un projet en particulier, sur une parcelle particulière avec des enjeux bien particuliers», décrit Frédéric Dovat. D’autant que, selon le spécialiste en immobilier, la population doit se montrer plus cohérente avec ses choix. Avoir une économie florissante et le plein emploi sans aucune densification n’étant pas réalisable, la solution idéale pour tous n’existe pas.
«En 2013, le peuple suisse a accepté une révision de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire visant à densifier en milieu urbain et à arrêter le mitage en campagne, mais dans ce cas-là il ne faut plus refuser des projets de construction dans les centres. Sinon, il faut alors accepter que nos enfants ne trouveront pas de logement ou paieront extrêmement cher leur loyer», souligne le secrétaire général de l’USPI Vaud. Un phénomène de «densification, oui mais pas chez moi» qui se généralise... A l’image du projet de quartier de la Rasude, à Lausanne, où il est prévu de réaliser une tour de quinze étages à côté de la gare (non loin de la tour Edipresse) mais qui soulève déjà des contestations populaires. «Si l’on ne peut construire suffisamment ni en ville, ni en campagne, que fait-on?», se questionne Frédéric Dovat.
Avant de compléter: «Le risque avec ces votes, c’est de créer un cercle vicieux. On crée de l’instabilité juridique et un effet dissuasif pour les développeurs immobiliers qui ne voudront plus investir leur temps et leur argent dans la pierre. Fatalement, le taux de logements vacants va fondre comme neige au soleil et la situation ne sera pas plus enviable, il y aura de ce fait des contestations contre la pénurie de logements et ainsi de suite.»
Un cycle positif pour Genève
De son côté, Philippe Angelozzi, secrétaire général de l'Association des promoteurs constructeurs genevois (APCG), est plus contrasté sur la conjoncture du canton genevois, pourtant moins vaste et d’autant plus limité dans ses zones à bâtir. «On connaît aujourd’hui une certaine méfiance par rapport à la densification, au vu du nombre de grues actuel, mais cela s’inscrit dans un phénomène totalement cyclique d’acceptation ou de refus de projets immobiliers», décrit-il. Avec un nombre record de constructions à Genève (plus de 3500 nouveaux logements construits ou transformés en douze mois), la population semble s’être néanmoins faite à l’idée, contrairement à ses voisins vaudois.
«Trop souvent, la densification est présentée comme synonyme de baisse de qualité, ce qui est totalement faux. Ce message, porté par certains groupuscules associatifs de protection du patrimoine ou des arbres, est fallacieux. Il n’y a qu’à regarder Champel et ses nombreux immeubles entourés de ver- dure. Mais ce qui est intéressant, c’est qu’en quelques mois, nous avons eu l’acceptation de deux Plans localisés de quartier (PLQ) majeurs, celui de «Bourgogne» et d’«Acacias 1», ce qui est un signal politique très fort, prouvant que la population comprend l'intérêt de densifier en ville dans le but de combattre la pénurie de logements, puisque l'on ne peut plus toucher aux zones agricoles», se réjouit Philippe Angelozzi.
Une loi fédérale à réviser avant tout
Du point de vue de la Fédération romande immobilière (FRI) et son secrétaire général Olivier Feller, la solution dépasse en réalité la volonté populaire et se situerait davantage au niveau de la Loi fédérale de l’aménagement du territoire (LAT). «Acceptée il y a dix ans par le peuple, cette loi pose problème car on se rend compte qu’elle réduit de façon obligatoire les zones constructibles excédentaires, sans pour autant garantir la construction de logements dans les agglomérations. De quoi créer des déséquilibres et renforcer la pénurie», souligne Olivier Feller. Il s’explique: «La LAT prévoit de sauvegarder les paysages à l’aide de déclassements impératifs de terrains constructibles excédentaires, afin d’éviter le mitage du territoire, mais dans le même temps, demande de densifier les zones urbaines, sans contrainte, alors qu’il est clair que la population locale ne souhaite pas forcément de projets de constructions, perçus à tort ou à raison comme détériorant les paysages urbains.»
Pour le politicien vaudois, il s’agirait donc de revoir la réduction massive des terrains constructibles de la LAT (souvent taboue), ensuite de voir si des moyens contraignants pour imposer des densifications peuvent être trouvés, enfin, de ne plus laisser se reproduire des cas exemplaires comme celui des Grands-Prés, où «des droits populaires peuvent être exercés tout au long du processus, des recours peuvent être faits en justice ou encore des référendums peuvent être lancés et finalement, c’est une fois le processus terminé qu’une initiative populaire vient tout chambouler». Le message est passé.
Deux projets prochainement sur la sellette
Du jamais vu depuis 1994 à Céligny (GE), un référendum vient d’aboutir pour un projet immobilier combattu visant à accueillir trois nouveaux immeubles de logements. Bien que le Conseil communal l’ait accepté à l’unanimité, les habitants ne sont pas du même avis et pourront voter sur le sujet en novembre prochain, voire au printemps 2024. A Blonay (VD), même combat, puisqu’une procédure de référendum vient d’être déclenchée pour un projet de huit immeubles à En Praz-Grisoud qui fait actuellement grincer des dents et devrait à son tour faire couler beaucoup d’encre.