Lakerock revoit à la hausse ses ambitions de rendement

Les Genevois de Lake Rock Capital avait lancé en 2022 (voir notre article du 14 février 2022) un fonds régulé par la Finma destiné aux investisseurs qualifiés. Ce premier fonds avait permis de lever 24 millions de francs auprès de 37 investisseurs ce qui a permis à la direction du fonds d’acquérir et valoriser des maisons, des lots en propriété par étage au sein de nouvelles promotions et des parcelles disposant d’un permis en force. La valeur de marché du portefeuille de ce premier fonds a été estimée à environ 90 millions de CHF.« Le dénominateur commun de ces objets est qu’il fallait que l’on puisse démarrer un chantier en quinze jours. Car, les deux obstacles majeurs du marché immobilier sont des durées d’opérations trop longues et une fiscalité pénalisante », a résumé Léonard Cohen, cofondateur de LakeRock Capital (LRC) avec Alexandre Costa.

9 biens achetés

Sur les 9 biens achetés à ce jour, 4 ont déjà été revendus et un bien est en cours d’acquisition. « Notre objectif initial était un IRR (Internal Rate of Return, soit un taux de rendement interne) de 12% annuel. Or, nos performances nettes de frais et taxes au 21 novembre 2025 s’élèvent à 34% (performance nette annualisée). Précisons qu’il s’agit de chiffres non audités.

Comment l’équipe de LRC parvient-elle à de tels rendements ? La réponse est apportée par trois exemples. Tout d’abord l’achat de deux parts dans une PPE à Vandoeuvres devant être livrée au deuxième trimestre 2026. « Nous avons fusionné deux appartements en une seule unité haut de gamme. Nous nous sommes aussi occupés de réaménager les surfaces intérieures, de créer de nouveaux espaces et avons opté pour des finitions et des matériaux de meilleure qualité ». Ce nouveau lot a d’ores et déjà trouvé preneur.

Second exemple, celui d’une parcelle avec un permis de construire en force. Sur une parcelle de 2000 m2, nous avons fait construire une maison de 1000 m2 sur trois niveaux, dotée de six chambres avec salles de bains, piscines intérieure et extérieure, cinéma, fitness, ascenseur et un logement privé pour le personnel. « Nous avons retravaillé les plans, le descriptif de construction a été amélioré, nous avons géré un appel d’offres et réinterprété l’architecture avec SAOTA architecture, une firme sud-africaine très réputée pour la qualité de ses réalisations. » C’est à elle que l’on doit Aman Residences au Maroc, Six Senses Residences à Dubaï, Oculus en Suède, les villas Korach à Zurich ou encore LakeView à Wengen. Cet objet a également déjà été revendu, avec un IRR de 38%.

Un IRR de 52%

Enfin, une villa a été acquise en vue de sa rénovation et de son repositionnement. Offrant une vue à 180° sur le lac, elle offre une surface utile de 450 m2 avec 6 chambres et une piscine extérieure. Lakerock a modifié entièrement les plans, gère le processus du dépôt de permis et supervise l’architecture et le design intérieur. 12 mois à peine après l’acquisition de cette villa, LRC l’a cédée en obtenant un IRR de 52%.

« Les clients potentiels veulent des biens disponibles rapidement. Nous ne sommes pas des promoteurs. Nous sommes sur des cycles courts. Le marchand de biens crée de la valeur en apportant des changements importants sur les lots.

LRC a la forme d’une société en commandite de placements collectifs (SCmPC). « Elle est imposée comme une personne morale, soit avec un taux d’environ 14% sur Genève, comme n’importe quelle société commerciale. Ici, on parle de gain en capital, lequel est exonéré d’impôt. Le fonds paie des impôts pour les porteurs de part », comme le résume Benjamin Rickenbacher, conseiller fiscal.