L'Arc lémanique se relocalise-t-il en Valais?
Petites et grandes communes du Chablais accueillent régulièrement des résidents issus de l’Arc lémanique. Faut-il y voir une mode passagère ou une tendance de fond?
«Nous travaillons à proximité de Montreux. Après y avoir été plusieurs années locataires, nous avons souhaité devenir propriétaires. Nous avons été rapidement découragés par le peu d’offres et, surtout, par les prix pratiqués. Aucune maison n’était en effet affichée à moins d’un million de francs. Nous avons fini par opter pour le Chablais», témoigne Christian Nahal, qui est enseignant et dont l’épouse est psychologue-orientatrice. Ce mouvement de l’Arc lémanique en direction du Bas-Valais est une réalité quantifiable (lire encadré). Il est vrai que les prix des logements en propriété ont particulièrement augmenté l’an dernier dans la région du Léman. La crise du coronavirus a en outre incité les locataires à emménager dans plus grand, entraînant des prix à la hausse dans cette zone. Un effet domino en a résulté, les Genevois s’établissent dans les communes vaudoises proches et les Vaudois se reportant, quant à eux, vers l’est de leur canton d’abord, puis vers le Bas-Valais.
Terrains et maisons rares
«Globalement, les marchés genevois et vaudois se sont détendus. Il convient cependant d’opérer un distinguo entre achat et location. Si le marché des logements en propriété reste tendu, le taux d’objets en location a, lui, tendance à croître, ce qui stabilise et même réduit le montant des loyers dans la plupart des régions», nuance François Yenny qui est Senior Director auprès de la société de conseil en immobilier CBRE Switzerland, à Lausanne. En ce qui concerne l’acquisition de biens, un taux de vacance global stable à environ 1,5% (mais qui devrait augmenter en cas de faiblesse de l’économie) se dessine à court terme. Si les scénarios démographiques hauts ou moyens devaient se concrétiser, la situation redeviendrait en revanche critique d’ici dix à quinze ans. Il serait alors nécessaire de réalimenter la réserve de terrains constructibles pour continuer à faire face à la croissance de la population et éviter une nouvelle pénurie de logements. Or, le canton de Vaud vient de dévoiler son très restrictif Plan directeur cantonal qui définit les réserves de zones à bâtir disponibles. Résultat: les communes se voient confrontées à une forte limitation des possibilités de développement au profit d’une meilleure utilisation des ressources existantes. Toutes ont lancé la révision de leurs plans d’affectation afin de diminuer les zones à bâtir excédentaires. Bon nombre de projets ont été freinés par des oppositions, y compris à l’échelle des plans d’aménagement. Ces procédures ont été plus élevées que prévu et la production de logements s’en est trouvée ralentie.
Offre large en Valais
Pour le Chablais, ce contexte vaudois a pour conséquence d’augmenter l’attractivité de son offre immobilière. Car le Valais est notoirement bien pourvu en propriétés disponibles à la vente (il en va de même pour les locations d’ailleurs). En 2020, le taux de vacance cantonal était déjà reparti à la hausse. Il était passé de 2,1% à 2,4% en un an, soit l’un des plus élevés de Suisse (1,7% en moyenne nationale); 6251 logements étaient vides en Valais le 1er juin 2020 (jour de référence du pointage), soit près de 900 de plus qu’en 2019. Comme le suggère le cas de Massongex (lire encadré), on devrait au final assister à une tendance persistante à l’installation d’arrivants issus de l’Arc lémanique. De façon prévisible, une villa standard (160 m2 habitables, 600 m2 de terrain et une bonne situation) qui s’échangeait auparavant à 750’000 francs atteint désormais 850’000 francs dans de nombreuses régions du canton. Sur un an, le renchérissement varie entre 6,9% et 7,2%, selon les types de logements (sur vingt ans, il se monte à 80%!).
Entre vigilance et soulagement
Facteur connexe, le coronavirus a renforcé le recours au télétravail. Le fait de ne plus devoir effectuer de déplacements quotidiens a réduit l’inconvénient de vivre dans une zone excentrée. «L’un des effets de la pandémie a été que les acquéreurs de biens tiendront compte du risque d’une épidémie dans leurs futurs critères de choix résidentiel. Le Valais a une carte à jouer grâce à son environnement naturel et à ses prix de l’immobilier modérés», confirme François Yenny. Quant à l’enseignant dont le cas a été évoqué au début de cet article, il a fini par trouver un appartement à rénover... à La Tour-de-Peilz. Après une interminable phase de travaux, il a enfin pu emménager ce printemps: épuisé, mais heureux.
Le cas de Massongex
Massongex compte aujourd’hui 2255 habitants, ce qui signifie une augmentation de près de 34% en un peu plus de dix ans. Cette croissance inédite frappe par sa rapidité. Durant plusieurs années, la commune avait stagné autour de 1700-1800 résidents. Depuis 2015, la progression s’est accrue chaque année. Sur place, les nouvelles constructions se multiplient. Entre appartements et maisons individuelles, une centaine de logements avaient été créés en 2020; 26 ont vu le jour cette année. Un projet de quatre immeubles dotés de 70 appartements est également attendu à moyen terme. Au total, le village devrait compter pas moins de 500 habitants supplémentaires en l’espace de trois ans. Massongex est en fait idéalement située entre les centres urbains régionaux et les sorties d’autoroute. Calme, cette agglomération possède de nombreux atouts plébiscités par les ménages, tels qu’une école, une crèche-garderie, des commerces, des restaurants et de multiples sociétés très actives. La commune a devancé les besoins qui ont résulté de cet afflux. Le réseau d’eau a été entièrement transformé, de même que la déchetterie. L’école primaire a été rehaussée pour intégrer une quarantaine d’élèves supplémentaires. En termes de capacités, le village pourrait encore accueillir jusqu’à 2500 personnes, même si, désormais, il ne reste pratiquement plus de terrains disponibles.
Méthodologie
Notre enquête repose d’une part sur l’étude publiée début novembre «Logements vaudois: entre équilibre et excédents» (CBRE Switzerland, Observatoire BCV de l’économie vaudoise, l’Etat de Vaud, BCV, Fédération vaudoise des entrepreneurs et Société coopérative d’habitation Lausanne) et, d’autre part, sur l’indicateur du marché immobilier valaisan 2020, car l’édition 2021 reste à paraître (BCVs, association des propriétaires CIV et société de conseil immobilier CIFI).