Le fossé ville-campagne s'estompe peu à peu
Au lendemain d'une pandémie qui aura bousculé nos habitudes, le marché immobilier voit sa demande muer durablement et glisser vers des biens de plus en plus éloignés des centres. Explications.
Telle une tradition qui revient chaque printemps depuis plus de vingt ans, l’étude du marché immobilier de Credit Suisse réserve pourtant toujours son lot de surprises. Cette fois-ci l’analyse relevait un phénomène nouveau, consécutif à la pandémie, faisant des centres-villes habituellement pris d’assaut, des localisations moins attractives par rapport aux régions périphériques. Et ce, tant pour les logements en propriété, les résidences secondaires que la location. Véritable frein à l’urbanisation, cette tendance se répercute désormais sur le marché suisse de l’immobilier à différents niveaux. Etat des lieux de ces évolutions avec la responsable analyse politico-économique du Credit Suisse, Sara Carnazzi-Weber.
Des exigences en mouvement
Qu’elle soit derrière nous ou pas, la pandémie aura laissé des traces indélébiles dans nos modes de vie. Au point qu’une majorité des Suisses ait décidé de revoir ses priorités en termes de logement et de lieu de résidence. «Toujours plus grand, toujours plus loin» est donc le nouveau credo des Helvètes. En effet, en 2020 déjà, l’émigration des grands centres avait doublé par rapport aux années précédentes et les premiers chiffres de 2021 confirment cette tendance. «Nous avons des mouvements migratoires internes au pays, sortants des grands centres, qui vont en premier lieu en direction des communes d’agglomérations et des communes périurbaines mais également des communes rurales», précise Sara Carnazzi-Weber. Parmi les communes romandes ayant enregistré le plus grand nombre d’arrivées figurent Brigue-Glis (VS), Estavayer (FR) ou encore Leysin (VD).
Cette même faiblesse démographique des zones urbaines étant également observée à l’international, une question se pose: la course à l’urbanisation connue ces dernières décennies toucherait-elle à sa fin? L’analyste de Credit Suisse tempère: «Selon nous, il est encore prématuré d’annoncer un retournement de tendance mais on voit clairement l’urbanisation ralentir et cela changera la donne sur le marché immobilier.» Si l’experte ne s’attend pas à voir les centres-villes d’un coup en grandes difficultés d’absorption de leur offre, car ceux-ci demeurent aujourd’hui tendus, elle prédit cependant une certaine détente sur ces marchés et de nouvelles opportunités pour les investisseurs immobiliers.
Le fossé entre ville et campagne se creusant depuis 2020, les logements excentrés sont à présent plus facile à vendre, «surtout s’ils correspondent aux nouvelles exigences telles que la taille du logement qui doit être importante afin d’aménager un bureau pour le travail par exemple», précise Sara Carnazzi-Weber. Une évolution vers un élargissement du rayon de recherche qui ne devrait pas se tarir pour l’année en cours selon l’étude.
Un contexte propice à la ruralité
Mais si les attentes des ménages ont fait évoluer la demande en termes de logements, les contraintes externes y sont également pour beaucoup. Malgré des taux d’intérêts toujours avantageux et le fait que la propriété (en raison des coûts courants qui sont plus bas) reste du point de vue financier plus avantageuse que la location, le problème d’accessibilité à la propriété du logement s’aggrave. Selon Credit Suisse, cette accessibilité s’est une fois de plus détériorée avec une part d’objets accessibles pour un ménage doté d’un revenu moyen qui a diminué de 34% à 31% sur la dernière année. «Pour réaliser ce rêve de propriété croissant, les ménages sont de plus en plus forcés de s’éloigner des centres», constate la spécialiste. Ce à quoi s’ajoutent les chiffres de l’offre qui ont chuté de près d’un tiers pour la propriété de logement depuis fin 2019. Un marché extrêmement asséché qui a fait aussi baisser les taux de vacance qui se situent en moyenne suisse à environ 0,5% pour les appartements en propriété et les maisons individuelles. «Il s’agit là de la plus forte baisse depuis 2013, autant en pourcentage qu’en termes absolus de nombres de logements vacants. Là aussi c’est une tendance qui à notre avis va se poursuivre en 2022», assure l’analyste. Derrière cette évolution se cache également une activité de construction trop faible qui n’est plus en mesure de satisfaire la demande depuis 2011. La construction de logements en propriété ayant chuté de 40% depuis lors, seulement 12’500 nouveaux appartements en propriété et 6250 nouvelles maisons individuelles seraient arrivés sur le marché l’an dernier. Au niveau régional toutefois, une augmentation de l’activité de construction est attendue dans 41 des 110 régions économiques analysées, en particulier en Suisse romande avec Nyon qui a la plus forte expansion prévue de la Suisse (+2%).
Des résidences secondaires prisées
Le besoin de s’éloigner des zones urbaines s’est lui aussi fait ressentir au niveau de la demande en résidences secondaires. Réveillé de son sommeil dans lequel l’avait plongé l’initiative de 2012, imposant aux communes avec une part de résidences secondaires de plus de 20% de ne plus en construire de nouvelles, ce marché a connu une demande fulgurante en appartements de vacances. Ces communes jusque-là marquées par un effondrement des prix, avaient cédé environ 16% dans les années 2014 à 2019 pour trois raisons: le torrent de projets de construction de dernière minute qui ont provoqué une suroffre alpine, les incertitudes juridiques jusqu’à l’adoption de la loi sur les résidences secondaires en 2015 ainsi que la situation économique difficile liée au recul des chiffres d’affaires du secteur de la construction. Des raisons contrebalancées à présent par une hausse remarquable de la demande.
Elle-même stimulée d’abord par la redécouverte de la beauté de la Suisse pendant ces deux années de pandémie et grâce à une utilisation renforcée et rentabilisée des appartements de vacances dans le cadre du télétravail. «Ces communes touristiques de résidences secondaires sont devenues une option d’investissement très intéressante pour les propriétaires ou les personnes assez fortunées qui sont à l’heure actuelle obligées de payer des taux d’intérêts négatifs sur leur liquidités», commente Sara Carnazzi-Weber. Cette reprise de la demande ayant permis d’absorber l’excédent d’offre et le gel légal prévu par l’initiative empêchant toute nouvelle construction, il est à prévoir une situation de «pénurie au cours des prochaines années» d’après l’étude.
La location n’est pas épargnée
Du côté du marché de la location, qui s’est redressé l’an dernier après des années de difficultés où se conjuguaient suroffre et taux de vacance élevés, pas d’exception à cet exode urbain. Comme en 2020 déjà, l’immigration qui est un important facteur de la demande de logement locatif, a dépassé les niveaux prépandémiques et devrait se mesurer à environ 60'000 personnes cette année. Si dans le passé, cette immigration depuis l’étranger se concentrait de manière très importante dans les grands centres, elle affiche depuis deux ans une distribution plus homogène, notamment au profit des communes touristiques ou rurales, des agglomérations et des centres de moyenne taille. «Presque toutes les régions ont observé une baisse des taux de vacance. Les diminutions les plus importantes concernent une fois de plus les appartements plus grands et ceux qui se situent dans des régions plus excentrées», décrit l’analyste de Credit Suisse.
Etant miroir de l’évolution des taux de vacance, on constate aussi que la hausse des loyers se décale de plus en plus vers les cantons ruraux. Ainsi, cette demande permet de réabsorber l’excédent d’offre qui était dans ces régions excentrées plus rapidement que ce que l’on constate dans les régions centrales. Pour l’année en cours, une réduction des taux de vacance de 2,49% à 2,30%, de même que du taux d’offre du logement locatif sur le marché de 5,7% à 5,3% et enfin une poursuite de la tendance haussière des loyers pour la Suisse dans son ensemble sont prévus.