Le parc immobilier vaut 8,5 milliards
Une étude de L3M partners présentée lors du 1er Nyon Real Estate Forum évalue à 8,5 milliards de francs la valeur de l’ensemble des immeubles de rendement de la 4e plus grande ville vaudoise.
La Banque Raiffeisen Nyon – La Vallée a organisé son premier «Nyon Real Estate Forum» dans ses locaux de l’avenue Alfred-Cortot. Devant une salle comble, Jean-Baptiste Rogasik, directeur associé de L3M partners, a présenté les résultats d’une enquête passionnante.
542 immeubles
Au final, voici les chiffres dévoilés le mardi 5 novembre. Le marché nyonnais des immeubles de rendement représente au total 542 biens, soit 261 immeubles résidentiels, 118 à usage commercial et 163 à usage mixte. Une majorité de ces immeubles (224) appartient toujours à des privés, suit la catégorie des institutionnels qui, avec les fonds de placement, possède 149 allées, enfin il y a les sociétés immobilières (104) et la catégorie «autre» (c’est-à-dire la Ville de Nyon, la Confédération, etc.), avec 65 biens.
La méthodologie
À partir de là, il restait à savoir comment les experts de L3M partners s’y sont pris pour parvenir à définir la valeur du parc immobilier en question. «Nous nous sommes demandés quelle était la valeur des immeubles de rendement (ndlr. Cela signifie qu’il faut exclure les immeubles en PPE, ainsi que les immeubles des collectivités utilisés pour leur propre usage, tel un hôpital) à Nyon. Pour y parvenir, nous avons choisi la méthode consistant à estimer l’état locatif de chaque immeuble, puis à capitaliser cet état locatif pour déterminer la valeur de chaque immeuble concerné», a expliqué Jean-Baptiste Rogasik. «Nous avons utilisé la base de données du Registre fédéral des bâtiments et des logements pour déterminer la surface locative. Cela a bien fonctionné pour 95% du parc locatif. Et pour connaître les loyers, nous avons utilisé les données relatives à Nyon communiquées par Wuest Partner.»
Valeur de 8,5 milliards
Dans un second temps, L3M partners a ainsi estimé l’état locatif des 542 immeubles de rendement nyonnais: 389,9 millions de francs (avec un loyer/m2/an variant entre CHF 310.- et CHF 334.- selon l’affectation). C’est ainsi que ces derniers arrivent à une valorisation de 8496,1 millions de francs, soit 8,5 milliards. «Il s’agit bien entendu d’une représentation globale de ce marché nyonnais». Pour arriver à ces 8,5 milliards, le rendement moyen des surfaces résidentielles a été estimé à 3,91%, celui des surfaces commerciales à 5,46% et celui des surfaces mixtes à 4,22%.
Marché dynamique
Pour rendre compte du dynamisme de ce marché, et avant que Daniel Borges, responsable de la clientèle entreprise de la banque ne présente quelques perspectives économiques, Jean Baptiste Rogasik a rappelé quelques récentes transactions: l’achat pour 70 millions du bâtiment loué par la biotech Cytiva à Chéserex par Schroders Immo Plus; l’achat par Solvalor 61 du quartier de la Levratte pour 140 millions; l’immeuble 26-28 chemin d’Eysins acquis par la Vaudoise auprès de la SICAV Comunus pour 22 millions; ou encore, le bâtiment Terre-Bonne Z2 acquis pour 21 millions par ERRES (Edmond de Rothschild Real Estate SICAV). Enfin, Daniel Borges a rappelé que la Banque Raiffeisen Nyon-La Vallée emploie 49 personnes, qu’elle appartient à plus de 8400 sociétaires et que la taille de son bilan dépasse 1,2 milliard de francs.