Le syndrome de la pénurie
Face à une situation de plus en plus tendue entre l’offre et la demande de résidentiel, les mesures se multiplient mais rien ne change concrètement. Un panel d’experts a dressé le «bilan» romand lors du 4e Congrès immobilier et financier CIFI.
Plus de 210 acteurs de la branche à Lausanne pour le 4e Congrès immobilier et financier CIFI. Plein à craquer, l’auditorium du Musée cantonal des Beaux-Arts (MCBA) a déplacé les foules avec une thématique centrale qui ne cesse de préoccuper tout un chacun: la pénurie de logements. L’espace d’une matinée, une poignée de spécialistes s’est donc succédé afin de faire le point sur ce mal qui frappe notre pays et tenter d’entrevoir le bout du tunnel. Résumé.
Un double défi à relever
Le premier à avoir mis les pieds dans le plat n’est autre que Fabien Nussbaum, consultant associé senior et responsable du Congrès CIFI: «Soyons clairs, si vous avez connu moins d’obstacles que certains grands projets immobiliers du canton de Vaud et vécu la même croissance que Bulle, c’est que votre année 2024 aura été prospère.» Deux enjeux de taille auxquels les professionnels du secteur ont dû se confronter cette année et qui risquent de perdurer encore un moment d’après l’orateur. Puisqu’en effet, outre les questions de rénovations énergétiques du bâti et celles du réemploi qui sont désormais omniprésentes dans nos discussions, deux enjeux majeurs bousculent plus que jamais le marché, freinant le développement du parc immobilier suisse (et a fortiori romand).
Tout d’abord l’acceptation de la densification, voulue par la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) et votée par le peuple lui-même, mais qui peine à être acceptée. Ce qui se traduit par des rejets de projets pourtant modèles et durables, à l’image du refus du quartier de Valleyre au Mont-sur-Lausanne en septembre dernier. «Le marché de la construction se heurte de plus en plus à ce qu’on appelle le phénomène du NIMBY (acronyme tiré de l’anglais Not in my backyard, se traduisant par «pas dans mon jardin»). Des oppositions récurrentes et quasi automatiques aux développements alors que l’on manque cruellement de logements», souligne Fabien Nussbaum. Ce qui nous mène à notre deuxième enjeu actuel: la tension sur le marché résidentiel, dont la ville de Bulle (FR) se veut la parfaite illustration au passage. Ayant connu une explosion de son attractivité et de sa population (qui a plus que doublé ces vingt dernières années), Bulle affichait un taux de logements vacants de 6,5% en 2021 contre 0,6% il y a quelques mois...Une situation que l’activité de construction n’arrive pas à désengorger et qui entraîne une hausse des loyers, avec les conséquences que l’on imagine. Alors que faire?
Des réponses multiples et variées
Sommes-nous fichus? En tout cas, «nous avons toujours eu des changements sur le marché du logement, avec des pics de pénurie mais depuis 2020, l’évolution rapide du manque d’offre est préoccupante», confirme Martin Tschirren, directeur de l’Office fédéral du logement. Une crise que toute personne en recherche d’un bien à la location, à l’achat ou pour de l’investissement voit et vit tous les jours selon Jessica Jaccoud, avocate membre de l’Asloca et conseillère nationale socialiste. «Pas besoin de chiffres pour s’en rendre compte. Cette pénurie est systémique et plus les années passent, plus l’éclatement familial (ménages d’une personne) et l’absence de mobilité résidentielle des seniors (les locataires de longue date n’ayant aucun intérêt à déménager car ils paieront plus cher pour plus petit), font que le nombre de m2 par habitant augmente alors que l’offre diminue. L’équation est forcément mauvaise», poursuit-elle.
Pire encore, le contexte devient critique pour certaines villes comme Genève où le taux de vacance s’élève à 0,46%... Alors en clair, il faut prendre des dispositions. Mais à nouveau, les experts sont unanimes: peu importe la solution choisie, il faut agir vite. «Il faut impérativement des actions qui vont se répartir dans le temps car si on se limite à l’unique option de la construction de logements, nous nous dirigerons vers un exercice périlleux», ajoute Jessica Jaccoud. Cette dernière cite par ailleurs le projet pilote mené par la Ville de Lausanne, consistant à mettre en relation des locataires au sein de son parc immobilier pour échanger des appartements devenus respectivement trop petits ou trop grands. Mais il y a un écueil omniprésent: les loyers. Cécile Berger Meyer, avocate et vice-présidente du SVIT Suisse, croit pour sa part davantage à la transformation de bureaux en logements, bien que pour elle, le seul et unique levier efficace reste d’agir sur l’offre en construisant. «Il va falloir trouver un moyen de conjuguer la LAT qui nous pousse à bâtir dans les centres, à densifier en hauteur, et la volonté des Suisses qui ne souhaitent pas que cela se passe derrière chez eux. Pour cela, il faut de la qualité et améliorer drastiquement la concertation en amont des projets», argumente-t-elle.
Qui, quand, quoi, où, comment
Or, développer sur l’existant, vers le ciel, de la qualité, à bas coût, ce n’est pas facile. Sur fond de raréfaction des terrains à bâtir, de renchérissement des matériaux de construction, d’adaptation des plans financiers accusant des retards de l’ordre de 9 à 15 mois, d’incertitude face aux fluctuations des taux d’intérêt et d’une contestation populaire... rien ne sera simple et tout s’annonce compliqué.
L’avocate Jessica Jaccoud relève malgré tout un point important: «J’ai constaté en pratique que dans les petites à moyennes communes, les pouvoirs publics se sont réjouis ces dernières décennies d’accueillir de nouveaux habitants mais n’ont pour la plupart pas su adapter les infrastructures en fonction de ce flux. Ce qui fait qu’aujourd’hui, les écoles, les transports publics et les crèches sont saturés et lorsque l’on doit voter pour accepter 1500 nouveaux résidents, la population se montre méfiante.» Dans la même veine, l’idée de limiter la population à 10 millions d’habitants (objet sur lequel les citoyens seront amenés à se positionner) a été posée sur la table.
Et tout comme le Conseil fédéral, les panelistes se sont montrés peu convaincus par cette solution qui «aurait des répercussions sur le développement économique et politique du pays». En l’occurrence, le fait que la génération des baby-boomers soit prochainement vouée à quitter le mar- ché du travail et que les jeunes suisses ne soient de toute évidence pas assez nombreux obligera, selon eux, à maintenir une certaine migration et à garder de bonnes relations avec nos voisins européens.
Coup de chaud en altitude
D’autant qu’un autre phénomène a été pointé du doigt lors du Congrès CIFI, celui d’une pénurie de logements qui touche également dorénavant les régions de montagne alors que l’on pensait les grandes stations touristiques à l’abri... Roxane Montagner, responsable Suisse romande du CIFI est rentrée dans le détail: «En effet, on voit que le Val de Bagnes, Crans-Montana ou encore Zermatt ont des taux de vacance encore plus bas que ceux de Genève ou Lausanne et que le prix des logements en propriété (appartements et villas) subit une forte tendance à la hausse, plus élevée que la moyenne suisse (+3,8% au niveau suisse contre +10% à Zermatt).»
Ces stations, majoritairement composées de résidences secondaires (75% pour le Val d’Anniviers) sont de ce fait les zones qui ont observé l’augmentation de prix la plus marquée, soit un renchérissement de 20% du prix entre leurs logements secondaires et les principaux en 2024. Au sein d’une même commune, Roxane Montagner a de plus constaté une valse des écarts de prix. «Pour une PPE standard évaluée à 800’000 francs, qui serait d’ailleurs affichée à 677’000 francs à Martigny (l’une des régions les plus chères du canton), on voit le prix monter à 883’000 francs dans le Val de Bagnes ou 2 millions à Verbier, obligeant les locaux et les saisonniers à descendre dans les villages pour trouver à se loger», décrypte-t-elle. Les loyers de ces stations ayant eux aussi gonflé l’an dernier (exemple à Rougemont +26%).
En cause: l’évolution du tourisme post-covid, notamment en 2023 où la Suisse a enregistré plus de 41 millions de nuitées, un record absolu. Le déplacement des résidents helvétiques en périphérie dû principalement à l’essor du télétravail y est aussi pour quelque chose. Enfin, les restrictions de construction (Lex Weber) favorisent également ce déséquilibre entre offre et demande. Fort heureusement, les stations réagissent déjà pour certaines. Le Val d’Anniviers a vu fleurir des projets de crowdfunding (financement participatif) afin de financer des logements pour saisonniers. Ailleurs, des subventions ou réductions fiscales ont été instaurées pour attirer les familles, tandis que Zermatt vient d’imposer à chaque nouvel hôtel de prévoir un toit pour 60% de ses futurs employés. Dernière (r)évolution, mais pas des moindres, un assouplissement de la Lex Weber est entré en vigueur au 1er octobre. Reste à voir si ces mesures auront des retombées plus fructueuses qu’en plaine.