Les bâtiments efficients, mieux valorisés que ceux qui polluent ?
En Europe, on parle de la « décote du polluant ». En Suisse aussi, bientôt, les bâtiments aux normes environnementales plus élevées pourraient revendiquer des loyers et des prix plus élevés. Décryptage.
L'accord de Paris : quel impact pour l'immobilier ?
L’impact de l’accord de Paris est tangible sur le marché immobilier et les investissements dans la pierre, en Europe et en Suisse. L’accord exige que la plupart des bâtiments existants respectent davantage l’environnement, ce qui nécessite des travaux. S’il est admis que les rénovations nécessaires pèseront sur les rendements, l’inverse serait pire. « Le coût d’une inaction prolongée pourrait être encore beaucoup plus lourd», estime une étude de Fidelity International citée par le site investir.ch. Dès lors, ajoute l’étude, les investisseurs devraient accepter de renoncer à quelques bénéfices à court terme pour assurer la valeur de leurs biens à long terme.
Se penchant sur le marché européen, Fidelity note qu’« environ 97% des bâtiments commerciaux existants ne pourront atteindre une consommation énergétique neutre dans leur état actuel. S’ils sont laissés tels quels, ils seront de plus en plus difficiles à vendre ou à louer ». L’asset manager tire de ce constat la théorie de la «décote du polluant» : difficile à calculer précisément, il s’agit de la sanction qui peut être infligée aux valorisations des immeubles peu efficients par les investisseurs.
Sur le marché locatif suisse, « le critère d’efficience énergétique n’a pas encore d’impact significatif sur la valeur de rendement des bâtiments », estime Assimina Walther, architecte-experte à Morges. Elle rappelle par exemple qu’il n’y a pas de lien automatique concernant la défiscalisation pour tous les travaux destinés à réduire l’impact énergétique d’un bâtiment. D’autre part, il n’y a pas de participation directe des locataires à ces coûts qui allègent considérablement la facture des frais de chauffage, ventilation, sanitaires et électricité. Ainsi les éventuelles exigences des locataires n’ont pas encore un impact visible par rapport au loyer selon que le bâtiment affiche un classement énergétique bon (vert) ou moins bon (rouge). Les certificats énergétiques vont en effet du rouge, à l’orange, au jaune, au vert clair et au vert foncé.
Rendre son bâtiment plus efficient : intéressant pour le propriétaire
« Reste que le propriétaire immobilier a un intérêt à rendre son bâtiment plus efficient », estime Alain Farrugia, président de Novusvia, spécialiste des solutions en énergie renouvelable. En effet, le propriétaire est tenu de répercuter les charges sur le locataire ; or, si les prix des carburants fossiles augmentent, les charges monteront, et le propriétaire devra baisser le loyer car le cumul avec les charges serait trop élevé. Mieux vaut donc rendre le bâtiment efficient et baisser les charges. « Un bâtiment efficient sera mieux valorisé », estime Alain Farrugia. Assimina Walther n’exclut pas non plus que, dans un proche avenir, les locataires puissent négocier des loyers inférieurs au marché en raison du risque de charges supplémentaires d’un bâtiment classé rouge. « Cela produirait une vraie décote, explique Assimina Walther, car la valeur de rendement brute serait péjorée par les facteurs de risque qu’il faudrait appliquer au taux de capitalisation ». Si l’on en croit les calculs de Fidelity pour le marché européen, entre un bâtiment non décarboné et un autre écologique, à loyer et valeur de départ identiques, le second peut demander 15% à 20% de loyer en plus. « À terme, le propriétaire peut réaliser un bénéfice s’il a investi dans sa propre centrale pour installer des énergies renouvelables, estime Alain Farrugia. Mais si c’est du contracting avec une société externe, le propriétaire n’y gagnera pas, car il devra louer la centrale ».
Une influence sur les prix encore faible en Suisse
Sur le marché de l’investissement immobilier, les prix des objets en Suisse romande restent malgré tout peu influencés par le degré d’efficience du bâtiment, estime Assimina Walther. « Les priorités des gros investisseurs institutionnels semblent se situer d’abord sur le plan de la performance », constate l’experte. Un constat partagé par Alain Farrugia. « À Genève, on n’observe pas de décote du polluant. Un ami a vendu un immeuble locatif à 20 millions, et cela s’est fait dans la minute. Pour un rendement brut de 3,5%, l’arbitrage était vite fait avec les placements à intérêts négatifs » témoigne-t-il.
Cependant, les choses, là aussi, sont peut-être en train de changer. « À Genève, un immeuble qui est efficient énergétiquement parlant ne va peut-être pas se vendre plus cher, mais il se vendra probablement mieux », note Alain Faruggia. Lui-même fait actuellement la promotion de PPE 100% «fossil free », « à un prix bien valorisé, dans la moyenne supérieure du marché », et il observe une forte demande des investisseurs.
Si les prix de l’immobilier devaient tenir davantage compte du critère vert, Assimina Walther estime que ce serait positif car les coûts d’entretien diminueraient. « Avec des rendements à 3,5% ou 3,75%, l’investisseur ne fera pas beaucoup d’entretien pour le maintien de la valeur du bâtiment. Les frais baisseraient chez les objets bien classés ».
C’est sur le long terme que la différence se joue. « Si la différence n’est pas encore trop grande entre les bâtiments qui sont prêts à accomplir la transition vers des économies d’énergie (plus faible émission de carbone) et ceux qui ne le sont pas, cela ne durera pas et les propriétaires qui rechignent à rénover pourraient à terme le regretter » estime le rapport de Fidelity.