Les difficultés du changement d'affectation d'un logement
Je suis propriétaire d’un immeuble destiné au logement à Genève. L’immeuble est actuellement vide de tout occupant car il subit d’importants travaux. Je souhaite profiter de ces travaux pour changer l’affectation des deux premiers étages du bâtiment afin d’en faire des locaux commerciaux. Est-ce possible? Marina Z, Genève.
L’affectation des immeubles est figée depuis le 17 octobre 1962. On entend notamment par changement d’affectation toute modification, même en l’absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel. Que le bâtiment soit occupé ou non, le principe est l’interdiction du changement d’affectation, laquelle peut être levée par une autorisation de politique sociale à caractère discrétionnaire.
Autrement dit, toute volonté de changer l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment doit faire l’objet d’une autorisation de construire requise auprès du département du territoire. Une dérogation pourra être accordée si elle est souhaitable, compatible avec les conditions de vie du quartier et si les circonstances le justifient. Ce sera par exemple le cas lorsque le bâtiment est déjà principalement affecté à d’autres buts que le logement, que le maintien ou le développement des activités existantes dans un immeuble le justifie ou que les conditions d’habitations précaires de l’immeuble le justifient.
Le département prendra sa décision en se fondant sur des motifs objectifs. Le seul intérêt du propriétaire n’est pas suffisant. Les deux conditions mentionnées ci-dessus font donc l’objet d’une appréciation par le département, qui jouit d’un important pouvoir d’appréciation. Une troisième condition est requise et peut se révéler la plus compliquée à remplir. Chaque surface de logement supprimée doit être compensée par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales ou administratives en logement. Les locaux réaffectés au logement devront correspondre à une surface ainsi qu’à des conditions de logement au moins équivalentes. Ils devront en outre avoir des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population et être situés à proximité immédiate. Il sera précisé que la compensation avec des surfaces obtenue après la surélévation d’un bâtiment n’est pas permise.
En cas de changement d’affectation sans autorisation, le bailleur s’expose notamment à une obligation de remise en état ainsi qu’à une amende d’un montant maximum de CHF 150’000.-.
Bien que la demande de changement d’affectation ne soit pas un long fleuve tranquille, nous pouvons répondre à notre lectrice que sa démarche est envisageable si les conditions décrites sont respectées. Elle devra préalablement obtenir l’autorisation auprès du département du territoire.
Conseils juridiques en droit immobilier
Géraldine Schmidt et Elena Boluda sont toutes deux titulaires du brevet d’avocat et spécialisées en droit immobilier (droit du bail, de la construction, droit foncier et droit de la PPE). Elles vous reçoivent sur rendez-vous pour des conseils personnalisés dans les bureaux de CGI Conseils. Elles sont en mesure de vous conseiller, de vous assister et de vous représenter devant les juridictions en matière administrative (construction, LDTR, etc.) et en matière de baux et loyers.