L'immobilier industriel suisse: une opportunité prometteuse pour les investisseurs

Depuis la fin des taux d’intérêt négatifs, l’immobilier industriel suisse affiche des performances remarquables. Avec un rendement cash-flow moyen de 5,5% entre 2008 et 2023, il surpasse les actifs résidentiels (3,6%) et bureaux (4%), devenant une option prisée pour les investisseurs.

Cette performance s’explique par les caractéristiques du secteur. Contrairement au résidentiel, l’immobilier industriel comprend des actifs variés: entrepôts, centres logistiques, usines, souvent loués à long terme avec des contrats dépassant 10 ans, offrant une visibilité sur les cash-flows.

Les loyers y sont stables e t la solidité des entreprises industrielles suisses limite les pertes sur loyer. La volatilité des rendements est inférieure à 1% entre 2008 et 2022, un avantage pour ceux cherchant à diversifier tout en limitant les risques. Moins sensible aux cycles économiques, l’immobilier industriel suisse est attractif dans un marché incertain.

Bien que la Suisse possède une industrie solide, ce secteur reste sous-investi, ne représentant que 4% de la valeur des fonds immobiliers suisses, offrant des opportunités.

Le taux de vacance des surfaces industrielles est en baisse. En 2020, il atteignait 8%, mais il est tombé à 6% en 2023. La demande pour des infrastructures modernes dans des secteurs comme la logistique, la mécanique de précision, l’électronique ou l’horlogerie continue de croître.

Les rendements cash-flow des actifs industriels suisses, stables et compétitifs, attirent aussi les investisseurs internationaux. En comparaison avec ses voisins européens, le marché immobilier industriel est bon marché en Suisse avec une forte prime de rendement par rapport aux actifs résidentiels ou de bureau.

Ajouter des actifs industriels à un portefeuille immobilier améliore le rapport risque/rendement et accroît la diversification. Porter la part des actifs industriels à 15% dans un portefeuille réduit la volatilité et améliore les performances.

Cependant, investir dans l’immobilier industriel nécessite une expertise spécifique. Ces actifs sont plus complexes à évaluer que les bureaux ou résidences. Il est crucial d’anticiper les coûts d’entretien ou de transformation, surtout en cas de départ d’un locataire.

Certains risques, comme la pollution des sols ou les normes de sécurité, doivent être pris en compte. L’appui de professionnels spécialisés est essentiel pour une gestion efficace.

En conclusion, l’immobilier industriel suisse offre une opportunité d’investissement unique. Ce secteur, encore sous-investi, présente un potentiel diversifiant. Avec la demande croissante et la rareté des nouveaux développements, l’immobilier industriel devrait gagner en attractivité.

Hugo Debreczeny, Portfolio Manager Realstone SA
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