Logements en propriété: des hausses de prix soutenues
Porté par une forte croissance démographique, des taux d'intérêt attractifs et une offre restreinte, le marché immobilier fribourgeois affiche début 2025 une vigueur remarquable. La raréfaction de l’offre locative continue de pousser les loyers à la hausse, mais 2025 pourrait apporter un certain répit pour les locataires en place.
Le marché de la propriété en Suisse est particulièrement dynamique, et le canton de Fribourg se distingue par une vigueur supérieure à la moyenne nationale. Cette tendance se reflète dans l'évolution des prix: au cours des dix dernières années, le prix moyen des maisons individuelles fribourgeoises a bondi de 44%, atteignant 1,35 million de francs au 1er trimestre 2025 (villa moyenne de 170 m2, 5 ans d'âge). Pour les appartements en PPE, la hausse a été de 30% sur la même période, avec un prix moyen de 840'000 francs (logement de 110 m2, 5 ans d'âge). La dynamique s’est encore accentuée récemment: entre le 1er trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025, les prix des villas ont progressé de 7,1% et ceux des PPE de 5,1%, surpassant la moyenne suisse (+4,7% et +4,4% respectivement).
Plusieurs facteurs alimentent cet engouement pour le logement en propriété fribourgeois:
TAUX D'INTÉRÊT ATTRACTIFS: malgré une légère remontée des hypothèques à long terme début 2025, les taux des hypothèques SARON poursuivent leur baisse, renforçant l’attrait de la propriété face à la location, et ce d’autant plus que les loyers augmentent et que l’offre locative se raréfie.
CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE SOUTENUE: Fribourg est le deuxième canton le plus dynamique de Suisse, avec une hausse de population de 1,5% en 2024, soit environ 5000 nouveaux résidents, accentuant la demande de logements.
PRIX COMPÉTITIFS: Fribourg reste plus abordable que ses voisins vaudois et bernois, tout en bénéficiant d’excellentes connexions vers les grandes villes de Lausanne et Berne. Le prix moyen d’une villa fribourgeoise est en effet inférieur de respectivement 6% et 25% à ceux observés dans les cantons de Berne (1,44 million) et Vaud (1,8 million).
VALEUR REFUGE: dans un contexte mondial incertain, l’acquisition de son logement propre est perçue comme un investissement sécurisant.
À cela s’ajoute une situation de déséquilibre structurel entre offre et demande: bien que la construction de logements neufs ait repris, elle demeure insuffisante pour couvrir les besoins croissants. Les projets de construction sont souvent ralentis, voire bloqués, en raison de procédures administratives complexes et de nombreuses oppositions locales. Cette rareté de l'offre limite l’ajustement du marché et entretient la pression sur les prix. Dans ce contexte, le dynamisme devrait se maintenir au cours de l'année 2025: nous prévoyons une nouvelle hausse des prix de 3,7%, tant pour les maisons individuelles que pour les appartements en PPE dans la région de Fribourg.
Logements locatifs: offre sous tension
Le marché locatif fribourgeois connaît une forte tension: les loyers de l'offre ont augmenté de 12% en trois ans. Le loyer médian pour un appartement de 4 pièces atteint désormais 1880 francs par mois. Malgré la hausse des dernières années, cela reste plus abordable qu’ailleurs en Suisse (loyer médian pour un 4 pièces en Suisse: 2100 francs par mois).
Cette hausse s’explique par un assèchement marqué de l’offre: le nombre d'annonces locatives a chuté de 60% en quatre ans, passant de 10'400 logements disponibles au 1er trimestre 2021 à seulement 4100 début 2025. Cette tension est amplifiée par la croissance démographique, qui continue de stimuler la demande. Pour les locataires en place, 2025 pourrait offrir un peu de répit. La baisse du taux de référence hypothécaire, passé de 1,75% à 1,5% en mars 2025, permettra à de nombreux ménages de demander une réduction de loyer. Une nouvelle baisse du taux de référence n’est pas prévue pour le moment: elle n'interviendrait que si la Banque nationale suisse abaissait son taux directeur à 0%. Sur l’ensemble de l’année, une diminution moyenne modérée de 0,9% des loyers des baux en cours est ainsi attendue.
En revanche, pour les ménages cherchant à s’installer, aucune baisse notable des loyers du marché n’est prévue en 2025. Le marché restera tendu en raison de la rareté des logements disponibles. Toutefois, l’attrait croissant pour la propriété pourrait progressivement détourner une partie de la demande du marché locatif, contribuant à une stabilisation des loyers de l’offre. De plus, la baisse progressive des loyers des baux en cours exercera un effet modérateur indirect sur les loyers de l'offre.