Logements en propriété: un marché en pleine expansion
D’après une analyse de Wüest Partner réalisée pour immobilier.ch, la demande de logements en propriété en Valais serait stimulée par la baisse des taux d’intérêt et la croissance démographique, entraînant une forte progression des prix. Côté locatif, la pénurie continue d’exercer une pression haussière sur les loyers, bien que 2025 puisse apporter un léger répit.
Le marché du logement en propriété valaisan connaît actuellement un essor important, avec une demande robuste et une forte dynamique des prix. Entre le 4e trimestre 2023 et le 4e trimestre 2024, les prix des villas et PPE ont augmenté de 5,1%, une progression plus marquée qu’au niveau national (+3,4% pour les villas et +4,2% pour les PPE).
Le principal moteur de cette dynamique est la baisse des taux d’intérêt: la Banque nationale suisse (BNS) a réduit son taux directeur en quatre étapes en 2024, le faisant passer de 1,75% à 0,5%, ce qui a entraîné une diminution significative des taux hypothécaires. Les taux fixes sur 10 ans sont ainsi passés de 2,5% en janvier 2024 à 1,7% en décembre, rendant l’achat plus attractif malgré la hausse des prix. Un ménage finançant son acquisition avec une hypothèque à 80% pourrait réaliser une économie d’environ 20% sur ses coûts de financement annuel par rapport à fin 2023. Il est par ailleurs plausible que certains ménages aient reporté leur achat lorsque les taux étaient élevés, créant aujourd’hui un effet de rattrapage.
De multiples facteurs en cause
D’autres facteurs propres au Valais expliquent également cette hausse de la demande. Depuis la crise sanitaire, le canton a gagné en attractivité. Entre possibilité de télétravail, expansion des espaces de coworking, envie de se rapprocher de la nature et d’éviter les épisodes caniculaires dans les villes, les Alpes valaisannes séduisent de plus en plus. Les prix des logements en propriété ont ainsi bondi de près de 20% depuis 2021, contre +11% pour les villas et +13% pour les PPE au niveau national.
La croissance démographique renforce cette tendance. Entre le 3e trimestre 2023 et le 3e trimestre 2024, 6500 résidents permanents supplémentaires se sont installés en Valais. Cela représente une croissance de +1,8%, un rythme supérieur à la moyenne nationale (+1,1%), ce qui stimule davantage encore la demande de logements. Toutefois, le marché demeure très hétérogène: un appartement PPE de 110 m2 coûte moins de 500’000 francs à Bourg-Saint-Pierre, Saint-Martin ou Isérables, contre 1,2 à 1,3 million à Saas-Fee ou Anniviers, et plus de 2 millions dans les stations huppées de Zermatt et Verbier (Val de Bagnes).
Nouvelle hausse des prix en 2025
Les prix devraient poursuivre leur hausse en 2025, portés par plusieurs facteurs. Une inflation faible pourrait inciter la BNS à abaisser encore ses taux directeurs, potentiellement jusqu’à 0%, rendant les hypothèques (surtout les hypothèques SARON) encore plus attractives. Néanmoins, l’évolution des taux reste incertaine en raison du contexte géopolitique et des politiques douanières américaines. L’offre de logements, quant à elle, devrait demeurer restreinte: en 2024, seuls 2200 nouveaux logements ont été autorisés à la construction en Valais, soit une baisse de 10% par rapport à 2023. Dans ce contexte de forte demande et d’offre limitée, nous anticipons une hausse des prix de 3,0% pour les PPE et de 3,7% pour les villas en Valais en 2025.
Locatifs entre pénurie et hausse des loyers
Le marché locatif reste extrêmement tendu en Suisse et le canton du Valais ne fait pas exception. Au 4e trimestre 2024, environ 3800 logements étaient proposés à la location en Valais, soit une baisse de plus de 40% en cinq ans. Le taux d’offre (nombre de logements proposés à la location en pourcentage du parc locatif), qui s’établit à 4,2%, est à présent aligné sur la moyenne nationale, alors que le canton bénéficiait traditionnellement d’une offre plus abondante. Les causes de cette tension sont bien identifiées: recul de la construction en raison de la hausse des coûts de construction et de financement, croissance démographique et réduction de la taille des ménages, due à l’individualisation croissante et au vieillissement de la population. Conséquence directe: les loyers augmentent. En Valais, la hausse atteint 5,3% sur un an et avoisine les 20% sur trois ans, inversant la tendance baissière observée entre 2016 et 2020.
Un marché à deux vitesses est attendu
Le marché locatif devrait évoluer de façon contrastée cette année:
- Baisse des loyers pour les locataires en place: avec la baisse du taux de référence hypothécaire attendue début mars, de nombreux ménages locataires pourront prétendre à une réduction de loyer. En théorie, la baisse pourrait atteindre 2,9%, mais les bailleurs ont le droit de répercuter une partie de l’inflation. De plus, seuls les contrats indexés sur un taux de référence de 1,75% ou plus élevé pourront en bénéficier. En tenant compte de ces ajustements, nous estimons que la baisse effective des loyers des baux en cours ne sera en moyenne que de 0,9% en 2025.
- Hausse des loyers pour les nouveaux locataires: la tension sur le marché locatif devrait persister en 2025. Si la baisse des taux hypothécaires permet à certains ménages d’accéder à la propriété et de quitter le marché locatif, l’offre restreinte et la croissance démographique continueront d'exercer une pression à la hausse sur les loyers du marché. Nous anticipons ainsi une croissance des loyers de l’offre de 4% en Valais.