"Nous ne sommes pas le bras armé de la politique immobilière du canton"
La Caisse de Prévoyance de l'Etat de Genève (CPEG) est le plus gros propriétaire de logements à Genève, avec environ 10'000 appartements. Nous avons rencontré son directeur général, Christophe Decor, au nouveau siège de la caisse à Lancy-Pont-Rouge.
La Caisse de Prévoyance de l’État de Genève (CPEG) avait inauguré le 6 juin dernier son nouveau siège administratif à Lancy-Pont-Rouge (Esplanade 5). Depuis le 4 avril dernier, ses 130 collaborateurs sont réunis sur un site unique, neuf ans après la création de l’institution (suite à la fusion entre la CIA et la CEH).
Répartis sur deux niveaux (5e et 6e étage), les espaces de travail et de réunion ont été pensés selon les usages du smart office: issu d’un processus participatif, leur aménagement va favoriser les échanges. Les surfaces occupées au 7e étage sont quant à elles réservées à la réception et à l’accueil des visiteurs. Rappelons que ce bâtiment labellisé Minergie a été acquis auprès de m3 Groupe en deux temps, entre 2019 et 2020. Esplanade 5 a été dessiné par le bureau RDR Architectes. Notre interview exclusive du directeur général de la CPEG, Christophe Decor.
Quels sont les principaux défis actuels que la CPEG doit relever?
Christophe Decor: La transition énergétique évidemment, les développements urbains et la performance. Nous travaillons à 100% avec notre argent en fonds propres, sans jamais rien emprunter. Nous gérons des avoirs de près de 21 milliards de francs, dont 5 milliards sont placés dans l’immobilier. Notre fortune doit nous servir à couvrir nos besoins et donc nous cherchons à calculer la façon la plus optimale de placer notre fortune. Lorsque la CPEG a vu le jour, le 1er janvier 2014 (suite à la fusion entre la CIA et la CEH), elle disposait d’une fortune de 11 milliards, dont 30% étaient placés dans la pierre. Nous sommes en permanence à la recherche du meilleur équilibre. Si nous voulons garder ce pourcentage de 25%, cela signifie qu’il nous faut produire davantage de biens immobiliers puisque notre fortune continue de progresser. Le problème vient du fait qu’une partie de nos fonds propres sont immobilisés dans des terrains qui parfois ne nous rapportent rien pendant plusieurs décennies. C’est le cas de certains actifs que l’État de Genève avait transférés fin 2013 et qui se trouvent dans la zone du PLQ Acacias 1. Même si ce dernier a été accepté en votations le 18 juin 2023 par 62,11% des votants, il va falloir patienter au minimum jusqu’en 2030 pour que cet investissement commence à rapporter. (Ndlr. le début du chantier est prévu en 2028, au mieux).
Avez-vous calculé l’impact de l’abaissement de l’indice de dépense de chaleur (IDC) adopté à Genève sur le montant des travaux à prévoir rapidement?
Cela fait plus de 30 ans que l’on mesure les IDC chez nous. Nous avons un partenariat avec les SIG et l’Office cantonal de l’énergie. Nous promouvons le chauffage à distance. Aujourd’hui, notre IDC moyen est à 450 MJ/m2/an (Ndlr. la nouvelle règlementation cantonale fixe des seuils, au-dessus desquels des assainissements énergétiques sont exigés. Les immeubles dont le seuil dépasse les 450 MJ/m2/an devront être assainis). Nous avons un plan de rénovation sur dix ans. Nous investis- sons entre 35 et 40 millions de francs par année pour les rénovations de notre parc immobilier. Nous essayons de combiner cela avec des surélévations. Parfois, nous le faisons en coordination avec les voisins.
Quelle est l’évolution de votre politique de placement dans l’immobilier?
Nous adoptons une stratégie classique et solide. Nous misons en priorité sur le locatif, avec des parties commerciales au rez-de-chaussée. Nous avons une parcelle que nous sommes en train de développer en haut de la rue de Lyon, dans les anciens locaux Fiat. Ce seront des surfaces commerciales et artisanales, vu l’affectation, mais nous avons l’opportunité, d’y réaliser un immeuble locatif aussi.
La CPEG procède-t-elle parfois à des ventes de biens, si oui pourquoi?
Nous ne revendons pas. Cependant, il arrive, dans de très rares cas, que nous nous retrouvions avec des villas suite à divers transferts d’actifs de l’État. Parfois nous faisons des échanges avec d’autres institutions publiques, mais toujours avec une vision long-termiste avec la nécessité d’un rendement. Nous construisons pour que cela dure. Notre politique n’est pas d’acheter pour revendre ensuite.
Du fait de la difficulté croissante à procéder à des acquisitions à Genève, nous investissons aussi ailleurs.
Il est difficile de trouver des biens à acheter à Genève, dès lors vous arrive-t-il de mener des acquisitions hors du canton?
En effet, cela représente près de 10% de nos investissements dans la pierre. Nous avons des biens dans les cantons de Zurich, Fribourg, Valais et Vaud, en fonction des opportunités de nos partenariats avec d’autres caisses suisses de pension. Du fait de la difficulté croissante à procéder à des acquisitions à Genève, nous souhaitons augmenter cette part.
Quelle est l’importance du secteur Praille-Acacias-Vernets (PAV) dans vos investissements?
Significative. Nous détenons deux parcelles dans le PLQ Acacias 1, à la route des Jeunes (parcelle à développer), ainsi qu’une parcelle rue Eugène-Marziano mais qui ne peut être modifiée. S’y ajoutent notre siège à Pont-Rouge (Esplanade de Pont-Rouge 5) et quelques parcelles dans la partie carougeoise du PAV. Nous sommes également dans le Groupe Ensemble, maître d’ouvrage de l’opération Quai Vernets (Ndlr. 1355 logements, 8000 m2 de surfaces commerciales, dont une partie dédiée aux activités culturelles associatives) et la pointe nord, soit l’ancien siège Firmenich.
Le site rénové accueille ses premiers occupants depuis le 24 avril, avec l’arrivée de l’Office cantonal des bâtiments. Environ 650 fonctionnaires de l’État s’installent à la pointe nord du PAV cette année. A terme, ce quartier accueillera plus de 2000 fonctionnaires, mais aussi 250 logements, ainsi que des activités culturelles. Nous avons une convention signée avec l’État. Je peux vous confirmer que cet investissement est intéressant pour la CPEG. Il rentre dans la performance attendue de notre parc.
Est-ce que la CPEG est parfois coincée entre les exigences de rendement pour répondre à son rôle (assurer le rendement des retraites) et les attentes émises par divers acteurs et institutions?
La politique immobilière de la caisse est au service de nos assurés. L’immobilier est un placement pour nous. Nous y mettons donc toute la durabilité nécessaire, au sens large, avec des loyers cohérents avec le marché. Cependant nous ne sommes pas une fondation de droit public qui veut à tout prix offrir les loyers les plus bas possibles. Nous ne sommes pas chargés de mettre en œuvre la politique immobilière du canton de manière directe. Nous donnons du sens à nos investissements immobiliers, notamment en collaborant avec les HUG (avec le projet de Centre de chirurgie ambulatoire à Beau-Séjour), avec les EPI ou encore l’IMAD. Il y a un intérêt public à avoir des locataires avec des baux de longue durée. Nous avons une vision du temps long et de l’utilité.
Zoom sur Christophe Decor
Né à Genève le 16 mars 1972, Christophe Decor a grandi à Genève, étudié à l’Université de Genève, et est titulaire d’un EMBA de l’IMD. Il a démarré sa carrière dans le management et le conseil en entreprise. En 2011, il rejoint la CIA et la CEH en tant que responsable de la division Assurance, poste qu’il continue d’assumer lors de la création de la CPEG. En mars 2015, il a été nommé au poste de Directeur général de la CPEG. Il siège également au sein du comité de l’ASIP, l’Association Suisse des Institutions de Prévoyance.
La CPEG en chiffres (au 31.12.2022)
80 918 assurés
20,5 milliards de francs de fortune
55 institutions affiliées
10 250 logements
130 salariés